„Noi suntem cumva intr-o situatie usor polarizata, in care avem o economie reala care merge in continuare bine dar pe de alta parte cand ne uitam la volumul de tranzactii evident ca avem o incetinire. In primele 9 luni ale anului, am avut investitii undeva la 260 mil. Euro pe piata de real estate, este o incetinire destul de majora as zice. In mod normal, noi aveam undeva in jur de 1 mld. Euro intr-un an”, a declarat Mihai Patrulescu, Head of Investment Properties al firmei de consultanta real estate CBRE Romania, la MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2023, eveniment organizat pe 7 decembrie de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO alaturi de jucatori activi in tranzactiile de M&A, finantare, piete de capital si real estate din Romania si din spatiul Europei Centrale si de Est.

„Partea buna este ca am inchis ieri  (6 decembrie – n.r.,) o tranzactie foarte mare de retail, sunt vreo 220 mil. Euro, deci cumva mai creste un pic lichiditatea, dar in continuare este clara incetinirea pe partea de tranzactii.”, a spus Mihai Patrulescu. Consultantii CBRE au fost de partea vanzatorului in cea mai mare tranzactie din piata locala de real estate din 2023.

„Este vorba de portofoliul Mitiska REIM, un portofoliu de 25 de retail parkuri impartite peste tot prin Romania, doar doua erau in Bucuresti, restul impartite geografic. Cumparatorul este M Core, un cumparator din Marea Britanie, un jucator nou pe piata din Romania, din nou un semnal foarte bun despre fundamentul pietei de retail park-uri. Valoarea tranzactiei este undeva la 220 mil. Euro”, a adaugat acesta.

„Lichiditatea totala a pietei in 2023 va fi undeva in jur de 500 mil. Euro, deci tranzactia M Core este undeva la 40 – 45%. E o tranzactie mare in conditiile in care volumul mediu in zona CEE a scazut. Din multe puncte de vedere, este o tranzactie landmark as pune”, afirma consultantul CBRE Romania.

„Din punct de vedere randamente, Romania este totusi destul de rezilienta comparativ cu celelalte tari. Eu cred ca urmeaza o perioada de ajustare si la noi. La yield-uri, suntem undeva intre 7% si 7,75 – 8% pentru toate segmentele de piata, insa urmeaza o perioada de ajustare. Sunt foarte multi factori care joaca un rol aici – ratele de dobanda, ce se va intampla cu Euribor si swap-urile pe plan international, costul de finantare. Trebuie luat in calcul ca ajustarea in Romania a fost mai mica decat in toate celelalte tari. In Polonia, a fost destul de dramatica in acest context si atunci exista o presiune de crestere din aceasta directie.”, a punctat Mihai Patrulescu.

„Ceea ce ne ajuta piata este extinderea retelei de infrastructura. De exemplu, putem vedea pe partea de infrastructura cum vin toate autostrazile, insa ce este foarte important odata cu venirea acestei infrastructuri avem investitii in toata zona de depozite, de logistica, manufacturing. Este o zona de activitate foarte puternica pentru Romania.”, a mai spus acesta.

Intrebat care este evolutia pe segmentele de piata real estate, reprezentantul CBRE Romania a raspuns: „Rezidentialul este o zona pe care noi o acoperim destul de putin in sensul care nu suntem implicati direct in vanzari. Am vazut intr-adevar o presiune pe rezidential in orasele secundare si in zonele secundare din orasele secundare. Pentru ca acolo cumva dezvoltarea a fost ceva mai riscanta, se dezvolta pe faze si o parte din ei cand au vazut incetinirea ritmului de vanzari nu au mai avut cashflow-ul necesar ca sa sustina dezvoltarile viitoare. Lucrurile pe Bucuresti par sa fie destul de stabilizate, evident cu incetinirea ritmului de vanzari.”.

„Retailul, care este zona pe care ne-am concentrat mult anul acesta, a mers foarte bine pe partea de retail park-uri, adica centre comerciale mai micute, distribuite peste tot prin tara. Acolo cumva cred ca am fost ajutati de faptul ca am simtit si unde merge limitarea transportului online. Shopping center-ele performeaza foarte bine, dar exista acel gap intre cumparator si vanzator. Vanzatorii vor sa fie rasplatiti ca atare, dar cumparatorii nu sunt acolo”, a adaugat Mihai Patrulescu.

„Partea de birouri va intra in focus in 2024, clar in 2023 a fost o incetinire. Dar in continuare cred ca este o clasa de active neintelese momentan si ca lucrurile vor deveni mai evidente incepand de anul viitor. Iar industrialul & logistica este in continuare o stea a pietei, ritmul de crestere pe care l-am avut este fenomenal. Din 2015 aveam in jur de 1 milion de metri patrati, astazi avem 7 milioane de metri patrati. Investitiile in infrastructura vor fi un catalizator clar.”, afirma acesta.

Potrivit lui Mihai Patrulescu, se observa cateva trenduri mai interesante pe piata de birouri din Bucuresti.

„Primul dintre ele este acela ca Bucurestiul este construit cumva haotic, adica avem toata partea asta de birouri si ce devine evident ca daca tragem o linie prin centrul Capitalei o sa vedem 70% din birouri sunt in zona de nord, iar 70% din oameni traiesc in zona de sud. Si de aici avem o constanta frictiune ceea ce duce la o prezenta la birou in Romania mai mica decat in celelalte tari.”, a subliniat consultantul CBRE Romania.

„Pe de alta parte, avem si blocajul de pe partea de constructii. Si din toata aceasta miscare, noi vedem o polarizare in sensul in care birourile care sunt plasate in zona centrala vor avea tot mai multa cautare, vedem trendul asta de relocare din zonele mai limitrofe de birouri catre centru. Acolo, vom ramane fara oferta si din asta vom vedea cresteri de chirie ceea ce stiu ca suna cumva ciudat in perioada asta, dar la asta ne asteptam. Cresterile de chirie vor sustine la randul lor tranzactiile, dar in anumite zone ale orasului.”, a adaugat Mihai Patrulescu. 

„La pipeline-ul de livrari, cumva surprinzator incepem sa vedem impactul lipsei de autorizatii si 2024 este primul an in care vom avea zero livrari in piata.”, a mai spus Mihai Patrulescu, Head of Investment Properties al firmei de consultanta real estate CBRE Romania, la panelul Real Estate din cadrul evenimentului organizat de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO.

Partenerii MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2023 sunt Mazars, Agista, Value4Capital si Fondul Roman de Contragarantare.

 

CITESTE AICI TOATE ARTICOLELE evenimentului MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT  2023

MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2023: Lipseste foarte mult capitalul autohton dinspre fonduri de pensii, antreprenori, piata de capital care sa mentina un plafon pe piata locala atunci cand investitori straini decid sa nu investeasca in Romania. Costul de finantare in lei, asteptat sa scada in 2024 cu circa 1,25% pe fondul reducerii graduale a inflatiei. Vanzarea Profi, cotata printre primele 7 tranzactii din Europa Centrala si de Est, aduce un multiplu de exit de aproape 10 x EBITDA pentru MidEuropa, care ar urma sa incaseze circa 900 mil. Euro dupa plata creditului sindicalizat catre bancile finantatoare

Andrei Bica, Profi: Am primit foarte multe intrebari din partea investitorilor de ce nu apare nicaieri o extindere regionala a Profi. Noi am pariat mereu pe Romania si vedem in continuare un potential foarte mare de dezvoltare in retailul de proximitate. Exitul MidEuropa din Profi indica un multiplu aproape de 10 EBITDA si incasarea unui pret in jurul a 900 mil. Euro dupa plata creditului sindicalizat catre banci

Andrei Gemeneanu, Morphosis Capital: Incercam sa semnam prima achizitie din fondul 2 pana in Craciun. Vom apela la o facilitate de finantare de la unul dintre investitorii nostri LP pentru a acoperi gap-ul dintre tranzactie si lansarea noului fond in martie – aprilie 2024. Probabil vom avea 3 tranzactii in urmatorul an, atat achizitii, cat si exituri

Bogdan Chirita, Value4Capital: Putem sa mergem in tichete de achizitie de la 6 – 7 mil. Euro pana la 24 – 25 mil. Euro alaturi de co-investitori. Piata bancara din Romania este destul de imatura fata de cea din Polonia, unde bancile sunt mai relaxate in finantarea tranzactiilor LBO si au invatat sa se uite mai mult la cashflow si mai putin la activele care garanteaza imprumutul

Stere Farmache, Fondul Roman de Contragarantare: Toata lumea vorbeste de economia sustenabila, dar cand aplici la un IMM trebuie privit si sub aspectul profitabilitatii, adica ce motiv sau substrat economic ar fi pentru un IMM sa faca tranzitia la energia verde. Cred ca Bursa de Valori Bucuresti trebuie sa priveasca cu mai multa atentie catre bazinul IMM-urilor si din motivul ca s-au cam epuizat tichetele privind companiile mari de stat

Ciprian Dascalu, BCR: Ne asteptam sa scada in 2024 dobanzile la lei cu circa 125 de puncte de baza. Nu ar trebui sa ne mai asteptam la costurile de finantare pe care le-am vazut in perioada 2000 – 2020, probabil vor ramane ceva mai sus

Razvan Butucaru, Mazars: In tranzactiile M&A conteaza foarte mult sentimentul investitorilor, indicatorii macroeconomici, previziunile de inflatie, de rate de finantare si taxele. Tranzactia de vanzare a Profi, situata pe locul 6 – 7 la nivelul tranzactiilor din Europa Centrala si de Est. Cum arata piata de M&A din Romania si din regiune

Radu Hanga, Bursa de Valori Bucuresti (BVB): Ma astept sa vad un interes crescut al companiilor catre listare si datorita momentului istoric in care suntem pentru ca ne apropiem de prima succesiune in viata companiilor romanesti. Trebuie sa fim dispusi sa discutam deschis despre risc si sa acceptam ca daca vrem sa listam companii mai mici, acceptam si faptul ca unele dintre ele o sa esueze

Ramona Jurubita, KPMG si Consiliul Investitorilor Straini (FIC): Cand ne uitam la oportunitatile pe care Romania le are pentru 2024, asta rezulta din minusurile pe care investitorii le marcheaza, adica infrastructura, birocratie si instabilitate legislativa. Romania a pierdut in 2023 din atractivitate, creste numarul investitorilor straini care isi reduc investitiile prognozate si tot mai multe companii vad oportunitati de crestere pe piata externa

Florin Ilie, ING Bank: Piata de finantare corporate din Romania a crescut in 2023 cu un «low single digit». Imprumuturile catre companii sunt dominate de refinantarea cu top-up, iar energia si sectorul expus pe consum sunt principalele motoare pentru marile finantari sindicalizate

Adrian Stanculescu, Abris Capital Partners: Este o piata buna de cumparat, vedem oportunitati in 2024 sa ne extindem. Sunt si discutii de exit pentru companii unde nu suntem pregatiti. Am investit cateva zeci de milioane de euro anul trecut in portofoliul din Romania

Cristian Munteanu, Early Game Ventures: In piata sunt 6-7-8 fonduri de venture capital si private equity care cauta finantari de 250 – 300 mil. Euro, bani care nu prea sunt. Este o crima sa tii fondurile de pensii pe margine si o rusine ca niciun fond de pensii din Romania nu a fost investit direct sau indirect la UiPath. In 2024 vom auzi despre primele exituri majore din industria de VC din Romania

Dan Dascal, BT Asset Management: Industria de asset management este pe un trend de revenire dupa un an 2022 prost, trend care ne asteptam sa continue si in 2024 avand in vedere evolutia dobanzilor si a randamentelor. Potentialul pietei locale este mare, iar piata de asset management din Romania poate sa creasca de cateva ori de la nivelul actual de 4 mld. Euro

Gijs Klomp, WDP: Am facut o majorare de capital de 300 mil. Euro pentru a avea mai multa putere de foc pentru tranzactiile angajate, din care una in Romania. O treime din acest capital va fi desfasurat in Romania. Comparativ cu alte piete cu care concureaza, Romania are un momentum pozitiv pentru ca exista cerere, insa problema este evolutia randamentului fata de acum 2 ani

Jerome France, EMI: Avem un buget global de achizitii de 30 mil. Euro pe care sper sa il cheltuim in 2 ani in tranzactii in Romania si in alte piete. Preferam tari mai mici unde mergem sa ne pozitionam ca lider, e loc in Ungaria, ne uitam la Polonia, dar si la alte piete. Achizitia pachetului majoritar de actiuni al grupului EMI de catre fondul Innova Capital s-a facut la un multiplicator EBITDA mai mare decat cel de la achizitia pachetului de actiuni EMI de catre fondul de investitii Morphosis Capital

Liviu Dragan, DRUID AI: Nu ma vad iesind din DRUID, poate la un moment dat voi face un pas lateral in zona operationala. Nici din TotalSoft nu am dorit sa plec. Batalia pentru platformele AI destinate angajatilor necesita foarte multa competenta de afaceri pentru ca multe platforme se formeaza cu tineri cu talent tehnologic, dar incorporeaza prea tarziu business knowledge. Care sunt culisele rundei de finantare serie B atrasa in 2023 care a dus DRUID la o evaluare de 100 mil. USD

Andrei Dudoiu, Seedblink: Vom anunta in primul trimestru din 2024 o noua runda de finantare pentru Seedblink si planurile noastre de accelerare pe piata din Europa si SUA

Andreea Pipernea, Exit by Choice: Cred ca exista tot mai mult cultura antreprenorului de tipul «hai sa scot valoarea din ce am muncit atatia ani» si asta sa aiba mai departe un efect de angrenare la nivel de investitori LP astfel incat dupa exituri sa fie oameni care rostogolesc capitalul romanesc

Adrian Mihalcea, Mazars: Am avut perioade in care era claritate ca healthcare sau IT sunt sectoare care dupa pandemie au mers foarte bine din punct de vedere al tranzactiilor M&A, dar pentru 2024 nu as vedea motivele pentru a pune punctul pe un anumit sector

Iulia Bratu, EY: In 2024 vom vedea cel putin o tranzactie de peste 1 mld. Euro. Piata de M&A din Romania a continuat declinul si in primele 11 luni din 2023 cu circa 6,8% in valoare pana la 5,7 mld. Euro, respectiv cu aproximativ 9,3% in volum pana la 215 tranzactii fata de perioada similara din 2022

Sorin Petre, PwC: Observam ca multiplii de evaluare ai companiilor sunt mai mari in tranzactiile de M&A fata de multiplii companiilor listate pe bursa si as putea spune ca acest trend se va mentine. Agricultura este un sector in care vom vedea atractivitate in tranzactiile M&A

Alexandra Popa, UniCredit: Avem discutii cu mai multe companii pentru IPO pe piata primara. IPO-ul Hidroelectrica a deschis cumva piata si cred ca vom vedea mai multe listari de companii antreprenoriale in anii urmatori

Mihai Patrulescu, CBRE: Tranzactia M Core – Mitiska REIM are o pondere de 40% – 45% la nivelul investitiilor totale in real estate in 2023 in Romania, care ajung la circa 500 mil. Euro. Ne asteptam la o ajustare a randamentelor in perioada urmatoare