“Legat de sustenabilitate, am observat cu cat sunt mai corporatizati, cu atat sunt mai deschisi catre genul acesta de abordare. Dezvoltatorii principali CTP si WDP fac chestia asta, in special CTP care si-a creat o reputatie la nivel regional ca ar avea un mare interes in aceasta zona”, a declarant Andrei Brinzea, Partner Business Development la firma de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Echinox in cadrul evenimentului THE SUSTAINABILITY CHALLENGE 2024, organizat pe 10 octombrie de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO.

“Sustenabilitate inseamna, pe langa certificarile LEED si BREEAM, ca vine dintr-o nevoie data de client. Clientul vrea sa aiba mai mult control, mai multa economie , ar prefera sa aiba o sursa de energie mai ieftina, lucru care in momentul de fata nu se intampla. Adica se pun panouri, avem energie verde, vindem energie verde, dar se vinde la pret de energie reglementata.”, afirma consultantul Cushman & Wakefield Echinox.

“Trebuie sa fie un randament. Dezvoltatorul nu face asta doar de dragul de a vinde energie mai ieftina, trebuie sa fie o marja si acolo”, a adaugat acesta.

De asemenea, impactul ESG ajunge pe piata spatiilor industriale si logistice si la nivelul finantarii.

Investitori precum CTP, WDP sau NEPI se numara printre cei mai activi jucatori care atrag finantari verzi fie sub forma de emisiuni de obligatiuni verzi, fie sub forma de imprumuturi verzi sau cu componente de sustenabilitate.

“Pentru a accesa anumite finantari se pun din ce in ce mai multe conditii si asta este printre ele.”, sustine Andrei Brinzea.

Potrivit acestuia, chiriasii vor panouri fotovoltaice sau alte active cu unghi ESG in spatiile inchiriate, fara sa integreze astfel de facilitati in pretul final.

“Problema majora pe care o intampina dezvoltatorii, din experienta mea cel putin, cu aceasta componenta de sustenabilitate este ca, de obicei, chiriasii nu vor sa plateasca pentru ea”, a punctat consultantul Cushman & Wakefield Echinox.

“Este necesar ca valorile de chirie sa creasca in piata din Romania cu tot ce trebuie sa mai creasca pe linie. Nu multa lume se bucura, dar costurile acestea nu pot fi absorbite”, este de parere Andrei Brinzea.

El sustine ca politicile de sustenabilitate au impact si asupra lanturilor de aprovizionare.

“Eu cred ca va exista o influenta, dar ma uit mai degraba pe lantul de aprovizionare, mai degrabă din perspectiva productiei, pentru ca este multa productie care se reloca dinspre tarile asiatice, respectiv China, care, de fapt, isi deschid puncte in Europa, iar Europa de Est este favorita. In special Ungaria care este more chinese friendly (mai prietenoasa fata de interesele chinezesti) ”, sustine consultantul Cushman & Wakefield Echinox.

“Insa sunt companii din Germania care se uita la Romania sa isi inchida divizii de acolo”, adauga acesta.

“Si atunci sustenabilitatea tine foarte mult de profilul acestei companii. Daca ma intrebati cat de sustenabili isi doresc sa fie chinezii, as zice ca mai putin, ei sunt orientati fix pe cost. Daca vorbim de o companie germana este total opusul. Ei vor chiar si controlul. Am avut chiar solicitari de la firme care doreau sa isi puna chiar ei panourile fotovoltaice”, a subliniat Andrei Brinzea.

“Cred ca Romania se va bucura de inca niste ani de crestere pe piata spatiilor industriale si de logistica”, puncteaza acesta.

“Legat de yield, in Romania prime yield-ul este undeva intre 7,25% si 7,5%, prime yield insemnand depozit de 100.000 mp, single tenant (un singur chirias), contract pe 15 ani, indexare minim 2%, adica proiectul ideal. In realitate nimeni nu tranzactioneaza aici, majoritatea au yield-ul peste 8, iar prime yield este mai degraba un market sentiment.“, sustine Andrei Brinzea.

“Acum suntem undeva la 7,2 mil. metri patrati, din aceasta suprafata circa 5,2 mil. sunt detinute de 2 dezvoltatori principali – CTP si WDP, CTP fiind primul cu un portofoliu de peste 3 mil. mp. Pare sa fie o piata care se indreapta catre monopol, insa nu este asa pentru ca avem alti jucatori prezenti in piata cum este ELI, Oresa, cum va fi Lion’s Head care a securizat un teren in sudul Bucurestiului, precum si jucatori noi care vor intra“, detaliaza reprezentantul firmei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Echinox.

“Si aici as putea spune nume, ele inca nu sunt confirmate, ca sunt sanse foarte mari sa mai vedem jucatori ca Hillwood sau Garbe Group sa intre in Romania in perioada urmatoare.Pentru ca avem potential de crestere, Romania este un hub din ce in ce mai atractiv si avem cele mai mici chirii din regiune ceea ce nu este neaparat o bucurie“, nuanteaza Andrei Brinzea peisajul actual de piata.

“Majoritatea dezvoltatorilor sunt long term holder (detinatori de portofolii pe termen lung), sunt foarte putini care dezvolta cu scopul de a vinde, putini catre deloc de fapt. Asta a tinut departe de Romania partea de achizitii majore. Acum au fost niste proiecte in piata. CTP a achizitionat portofoliul Globalworth, iar WDP a cumparat portofoliul Globalvision, dar acestea au fost din start portofolii construite cu intentia de vanzare la o anumita maturitate“, explica acesta.

“Oricine va intra in piata, va intra probabil intr-un proces hibrid. Cazul ideal ar fi sa gaseasca un asset care are deja o componenta executata, cu niste chiriasi, si sa aiba si o posibilitate de extindere. Partea de dezvoltare va fi proeminenta pentru ca Romania are 7,2 mil mp la 20 mil locuitori, Polonia la 40 mil locuitori are 37 mil mp, chiar daca nu e Polonia aici, potential de 12 – 15 mil mp ai oricum te uiti la problema. Asta inseamna ca vor fi dezvoltari pentru ca nu sunt produse, se mai fac achizitii cu tichete mai micute.“, sustine consultantul Cushman & Wakefield Echinox.

“Volumul tranzactional in 2024 ma astept ca in jur de 1 mil mp si asta a cam fost un trend in ultimii ani ceea ce a si generat practic interesul unor jucatori externi, estimează acesta.

“Pe partea de dezvoltare, am impresia ca s-a construit mai putin (…) Volumul pe constructii va fi in acest an la 400 – 500.000 mp, anul trecut a fost undeva la 600.000 mp.“, adauga Andrei Brinzea.

“Cred ca urmatorii jucatori care vor veni vor avea o alta strategie, sa dezvolte cladiri mai mari. Adica la chiriasi de 40.000 mp fac o cladire de 80.000 mp pentru ca pana termin cladirea la o rata de neocupare sub 4% cat e in Bucuresti, am sanse sa am cladirea inchiriata. Ce este cert este ca daca cineva isi doreste o singura cladire cu o suprafata de 100  – 150.000 mp, aceasta nu există acum in piata“, puncteaza consultantul Cushman & Wakefield Echinox.

“Majoritatea cladirilor care se executa acum sunt compatibile din punct de vedere al sustenabilitatii. Vechile cladiri se pot converti cu un minim de CAPEX, se fac investitii sa zicem ca se pun panouri fotovoltaice pe acoperis, instalam un sistem de smart metering, un control al iluminatului cu LED“, a mai spus Andrei Brinzea, Partner Business Development la firma de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Echinox la panelul ESG in Transport, Logistica si Infrastructura al evenimentului organizat de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO cu sprijinul KPMG Romania.

Partenerul evenimentului THE SUSTAINABILITY CHALLENGE 2024 este Banca Transilvania, iar Vetimex Capital este Supporting Partner.

 

 

Citeste aici seria de articole THE SUSTAINABILITY CHALLENGE 2024

 

THE SUSTAINABILITY CHALLENGE 2024: ESG bate la usa cu noi valuri de raportare si sunt gata sa ii raspunda investitorii, consultantii, institutiile financiare si companiile mari. Pe langa oportunitatile de afaceri, sustenabilitatea aduce si costuri pe care nu le absoarbe piata, ce are ca prioritati randamentele si lichiditatea. „Exista finantare fie ca vorbim de institutii financiare internationale, fie ca vorbim de finantari publice de care se ocupa Ministerul de Finante, exista presiune din partea legislatiei, insa ceea ce trebuie sa se intample este o schimbare de mentalitate si de obiceiuri ale clientilor pentru ca in final daca nu exista cerinta pentru astfel de produse este inutila toata munca noastra”

 

Bogdan Zinca, Ministerul Finantelor: Ne putem uita si la o emisiune de obligatiuni verzi pe piata interna, iar in 2025 cred ca vom avea o emisiune de green bonds pe piata externa. Cand va fi o noua emisiune de obligatiuni Samurai pe piata japoneza? Cred ca o data la doi ani se pot emite, dar lucrul acesta depinde si de evolutia politicii monetare nipone si de evolutia conflictului de la granita

 

Marius Cara, European Investment Bank Group: Am depasit in acest an cifra de 100 mld euro obligatiuni emise in format verde si sustenabil si am emis in vreo 20 de monede. Portofoliul grupului Bancii Europene de Investitii a depasit 4 mld. Euro investitii angajate in Romania, din care Fondul European de Investitii a avut un an record cu 2,1 mld. Euro, iar Romania tara nr. 1 ca volum pentru EIF. Ce tranzactii verzi au fost finantate

 

Cristian Nacu, International Finance Corporation (IFC): Ponderea activelor verzi in sistemul bancar local este sub 2% ceea ce arata ca piata nu este suficient educata sa ceara astfel de produse. Am finantat in ultimii 3 ani sectorul bancar din Romania cu circa 800 mil. USD in instrumente climatice

 

Horia Braun Erdei, Erste Asset Management: Investitorii sunt interesati de oportunitatile investitionale cu componente de sustenabilitate, dar pana la urma se uita la performanta investitiei. Pentru noi, lichiditatea unei investitii este partea foarte importanta cand ne uitam la o tranzactie

 

Andreea Vasilescu, KPMG: Energia si industria componentelor auto sunt mai avansate fata de alte sectoare in procesele de aliniere la cerintele ESG. In valul al doilea de raportari de sustenabilitate, companiile cu o cifra de afaceri minima de peste 10 mil. Euro vor fi obligate sa vina cu astfel de rapoarte din 2026 pentru anul 2025

 

Marius Gavrea, ING Bank: Ne adaptam finantarile pentru a sprijini acele proiecte care ajuta clientii nostri sa isi decarbonizeze activitatile proprii. Nu am finantat parcuri de energie regenerabila pentru ca este volatilitate in piata, iar un sector pe care renuntam sa il mai finantam este cel de petrol si gaze

 

Dan Farcasanu, Mozaik Investments: Piata de tranzactii din Romania este destul de mica la circa 1 – 1,5 mld. Euro pe an, fara real estate si energie, si atunci esti nevoit sa faci tranzactii unde integrezi componenta ESG in due diligence, dar nu e un factor de baza cand cumperi o companie. Noul fond al Mozaik Investments, cu prima inchidere la o capitalizare de 51 mil. Euro, cauta achizitii de pachete minoritare si majoritare de actiuni in companii cu tichete de 5 – 9 mil. Euro

 

Adrian Netea, Morphosis Capital: La inceputul anului cand eram in fundraising la fondul al doilea, un foarte mare asset manager din Londra ne-a intrebat daca suntem fond ESG de articolul 6 sau 8 inainte sa ne intrebe cati bani vrem sau ce strategie avem. Avem in pipeline doua tranzactii M&A la EMI, cu care in cateva luni putem ajunge la venituri de 70 – 75 mil. Euro la nivel de grup al companiei fata de circa 43 mil. Euro acum

 

Razvan Popa, Jantzen Renewables: La portofoliul de energie regenerabila vandut catre OMV Petrom au fost 789 de avize si autorizatii, iar tranzactia a durat 2 ani. Unul din lucrurile care ne-au tinut 6 luni pe tranzactie a fost ca a trebuit sa cumparam practic traseul unei viitoare linii electrice aeriene

 

Gabriel Techera, TTS (Transport Trade Services): Transportul pe apa era inca de acum 2000 de ani cel mai ieftin si cel mai verde tip de transport. Constatam o abordare complet pe dos la nivelul Uniunii Europene, sunt numai intentii NetZero in loc sa te duci pe lucruri simple cum ar fi rezolvarea dragajului

 

Lorena Brehuescu, Oresa Industra: Cred ca mai mult de jumatate din piata de logistica, adica peste 3 milioane de metri patrati inseamna stoc nou cu componenta ESG. Si anul trecut si anul acesta ne-am uitat la 3 – 4 tranzactii de marime medie, intre 20.000 si 50.000 metri patrati, si ne intereseaza locatia si infrastructura oferita de proiect. Din stocul nostru de aproximativ 100.000 metri patrati, 35% inseamna M&A, iar restul dezvoltare organica

 

Cosmina Marinescu, Kruk: Grupul nostru emite obligatiuni care nu au componenta ESG, dar obiectivul este sa introducem in strategia pentru perioada urmatoare. Pe piata de NPL sunt la vanzare 4 – 5 portofolii mari bancare

 

Roxana Mihai, Asociatia Marilor Retele Comerciale din Romania (AMRCR): Pentru aceasta raportare denumita generic ESG, retailerii sunt pregatiti. Ce urmeaza este un pic mai de speriat – companiile mari vor avea interzis de la 1 ianuarie 2026, iar cele mai mici de la 30 iunie 2026 sa mai vanda produse care provin din defrisari de paduri dupa 2020

 

Nicoleta Mihai, KPMG: Nu se vad inca efectele ESG in procesele de restructurare si insolventa ale companiilor, dar capata o importanta foarte mare. Ce impact ESG ar putea sa apara pe segmentul rezidential al pietei imobiliare

 

Monica Cojocaru, Schoenherr: In tranzactiile de pe piata de energie verde, vedem mai des ca se formeaza joint – venture intre investitori mari unde sunt pipeline-uri semnificative de active. Pe partea de finantare a proiectelor verzi, bancile sunt dispuse sa discute, insa blocajul intervine la termenii finantarii

 

Andrei Brinzea, Cushman & Wakefield Echinox: Problema majora pe care o intampina dezvoltatorii cu componenta de stabilitate este ca, de regula, chiriasii nu vor sa plateasca pentru ea. Vad un impact ESG si pe lantul de aprovizionare din perspectiva productiei, in functie de ce fel de investitori straini se reloca aici – chinezii sunt orientati catre cost, in timp ce germanii sunt foarte atenti la acest aspect