„Cresterea capitalului domestic si regional in Europa Centrala si de Est a fost masiv subestimata, dar reprezinta una dintre cele mai importante dezvoltari pe termen mediu. Daca te uiti in urma, pentru o perioada foarte lunga de timp, singurii investitori mari au fost investitorii straini. Climatul de investitii si sentimentul au fost determinate de oameni care traiau la mii si mii de kilometri departare de piata. Iar acum sentimentul in sectorul proprietatilor este format in mare parte de oameni care traiesc si sunt activi in regiune, si poate ca acesta este un jucator regional precum CTP sau poate fi un jucator din Romania. Acesta este unul dintre lucrurile care creeaza o piata sustenabila si predictibila pe termen lung”, a spus Richard Wilkinson, CFO al grupului imobiliar CTP, in cadrul MIRSANU INVESTORS SUMMIT 2024, eveniment online organizat pe 27 iunie de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO.
„A fost o crestere a yield-urilor in CEE, insa cresterea materiala a acestora in Europa de Vest a fost mare pentru ca randamentele in Vest s-au dus la niveluri silly (nebunesti)”, sustine Richard Wilkinson.
„Randamentele in pietele Europei Centrale si de Est sunt inca foarte atractive din perspectiva noastra. Europa Centrala a fost si ramane un loc foarte atractiv pentru a investi asa cum si noi am evidentiat cu cele doua tranzactii pe care le-am facut in Romania (achizitiile de portofolii Globalworth si FM Logistic – n.r.) si am combinat cresterea rapida prin dezvoltarea parcurilor noastre cu achizitii strategice cu care am pus la punct portofoliul nostru. Dar a venit cu un pret sensibil.”, a punctat acesta.
„Totdeauna am fost fani foarte mari ai Romaniei unde am intrat acum aproape 10 ani si unde suntem unul dintre cei mai mari investitori pe piata din Romania si ne asteptam sa continuam asta. Ne uitam mereu dupa oportunitati in piata, cateodata gasim, alteori nu si atunci trecem sa ne facem business-ul normal care este acela sa ne dezvoltam urmatorul parc logistic. Activitatea noastra de baza este cresterea orgnica, iar partea frumoasa este sa adaugam in varf achizitii.”, a spus reprezentantul CTP, grup listat pe bursa Euronext de la Amsterdam care a investit in Romania circa 1 mld. Euro.
Potrivit acestuia, yield-urile sunt in scadere in Romania.
Care este politica CTP privind mixul de finantare al investitiilor sale?
„Intotdeauna incercam sa facem un mix. Daca te finantezi din surse proprii, daca te bazezi pe securizarea unui imprumut bancar sau orice alta forma de finantare ai, daca ai o singura sursa de finantare si cei care iti asigura finantarea se razgandesc si chiar fac asta, suntem de mult timp in acest business si am vazut bancheri care decid sa nu te imprumute sau investitori care nu vor sa cumpere obligatiuni, daca vrei sa administrezi lichiditati, in primul rand trebuie sa te asiguri ca ai suficient cash sa iti acoperi ce ai nevoie, iar in al doilea rand trebuie sa te asiguri ca ai acces la multiple surse de finantare. Pentru ca daca te bazezi pe o singura sursa de finantare, te vor abandona. Nu stiu cand si de ce, dar vor face asta pentru ca asta fac pietele”, a spus directorul financiar al grupului imobiliar de talie continentala.
Pentru CTP, astazi este un pic mai ieftin sa se finanteze prin emisiuni de obligatiuni decat prin alte canale de finantare, a precizat Richard Wilkinson.
„Am fost capabili sa cumparam active in Romania la preturi foarte atractive, dar am fost de asemenea capabili sa dezvoltam active la randamente (yield-uri) si costuri foarte atractive”, a mai spus acesta.
„Daca ne uitam la castigurile de capital, Romania este inca un pic limitata pentru ca evaluarile sunt un pic prea sus, dar ma astept ca asta sa se schimbe in perioada urmatoare. Daca ne uitam la gap-ul dintre randamente (yield), acesta este undeva intre 3,5% si 4% ca diferenta intre Europa de Vest si Romania, iar spread-ul actual dintre Romania si Germania este de numai 120 puncte de baza (bps, 1,2% – n.r.). Ceea ce nu are niciun sens”, a punctat Wilkinson.
„Pe termen lung, activele din CEE credem ca sunt subevaluate”, a spus reprezentantul CTP.
Potentialul de crestere al pietei de logistica si spatii industriale din Romania este unul in continuare ridicat.
„Stocul de spatii industriale per capita in Romania este la 0,3 – 0,4 metri patrati, in timp ce in Vest se situeaza in jurul a 1 – 1,1 metri patrati pe cap de locuitor. Este mult spatiu de recuperat in Romania, dar ma astept sa ajungem acolo (la nivelul Europei de Vest – n.r.) destul de repede pentru ca aveti unul dintre cele mai rapide cresteri ale venitului disponibil din Europa, sprijinit de regimul fiscal”, a spus Richard Wilkinson de la CTP.
Acesta considera ca piata de profil din Romania, dar si cea din regiune, este destul de concentrata, fara sa lase loc pentru alte miscari de consolidare.
„Nu sunt sigur ca se va intampla asta prea curand. Piata din Romania este relativ consolidata daca te uiti, noi avem mai putin de 30% cota de piata din stocul modern de spatii, dar cifra este mai mica daca ne raportam la stocul total inclusiv la active brownfield. Deci, cred ca cei mai mari jucatori din piata vor continua sa creasca organic si atunci este destul de dificil daca vrei sa cumperi un portofoliu pentru ca noi nu vindem, WDP nu vinde, P3 nu vinde, Logicor nu vinde. Nu este nicio oportunitate sa te scalezi prin tranzactii M&A.”, a declarat reprezentantul CTP.
„Nu cred ca se va intampla pentru ca piata este relativ concentrata Daca te uiti la pietele din Vest, nu este nimeni care sa aiba genul asta de cote de piata. Probabil ca este mai mult spatiu de scalare pentru consolidara si concentrare in pietele vestice decat undeva in pietele CEE. Aproape toate pietele CEE sunt similare. Singura diferita este Polonia, unde sunt mult mai multe investitii financiare, in celelalte 4 mari piete din regiune – Cehia, Slovacia, Ungaria si Romania toti jucatorii sunt operatori cunoscuti, cu moduri similare de operare – buy or build – own and operate (cumpara sau dezvolta – detine si opereaza) si activeaza pe termen lung. De aceea, nu sunt jucatori interesati sa vanda mult”, a mai spus Richard Wilkinson, CFO al grupului CTP, in cadrul panelului Real Estate al evenimentului organizat de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO.
Partenerii MIRSANU INVESTORS SUMMIT 2024 sunt Raiffeisen Bank Romania si NNDKP.
Citeste serie de articole MIRSANU INVESTORS SUMMIT 2024
MIRSANU INVESTORS SUMMIT 2024: Investitorii se uita la lucruri specifice din clasa lor de active si investesc in story-ul unei companii, ei nu investesc in trenduri, ceea ce inseamna ca unde esti localizat devine aproape secundar. Ce tendinte si ce randamente urmaresc investitorii strategici, institutii financiare internationale, investitorii in Private Equity, Venture Capital, piete de capital, asset management, companii antreprenoriale, investitorii din real estate si piata de NPL
Aleksandar Dragicevic, MidEuropa: In cazul unui exit, ne rezervam optiunea sa vindem Regina Maria cu totul, adica pietele din Romania si Serbia, sau optional separat. Suntem interesati sa facem noi achizitii in acest an in Romania in sectorul de tehnologie si in sectorul de consum
Florin Visa, Early Game Ventures: La fondul 1 avem rezervat 15% dry powder din capitalul fondului pentru inca 2 – 3 ani de tranzactii follow on cu companiile din portofoliu. Cand facem o investitie, daca nu vedem potentialul ca la un exit peste 5 – 6 ani sa recuperam de 10 ori suma investita inseamna ca nu ne respectam obiectivul de early stage investitor
Richard Wilkinson, CTP: Cresterea capitalului domestic si regional in pietele CEE este una dintre cele mai importante dezvoltari pe piata imobiliara pentru ca asta creeaza o piata sustenabila si predictibila pe termen lung. Activele din CEE sunt subevaluate pe termen lung, iar randamentele in regiune sunt foarte atractive in timp ce yield-urile din Europa de Vest au ajuns la niveluri „nebunesti”
Andrei Svoronos, EBRD: Avem in Romania un cadru pentru emisiuni de obligatiuni corporative de 150 mil. Euro, din care putem sa luam pana la 30% dintr-o emisiune la maturitati intre 3 si 8 ani daca tranzactiile au un unghi „verde”. De ce EBRD a facut exit partial din Banca Transilvania si ce urmeaza? „Cel mai probabil vom mai avea una sau doua tranzactii equity in acest an in Romania”
Mihail Ion, Raiffeisen Bank: Ne concentram pe crestere organica pe piata pensiilor private facultative. Ce planuri are Raiffeisen Bank pe piata de asset management si cu emisiunile de obligatiuni
Ramona Jurubita, Foreign Investors Council (FIC): Investitorii strategici considera ca Romania are o forta de munca competitiva fata de alte piete, chiar daca ne zbatem sa gasim resurse. Vedem multa miscare la investitori in FMCG, retail, energie regenerabila, servicii financiare si medicale, respectiv tech
Liviu Dragan, Druid: Pentru noi, SUA este piata strategica, apoi Europa, in timp ce Asia si Australia sunt piete oportuniste in care tot cheltuiesti bani si ai promisiuni, dar nu se intampla lucruri spectaculoase. Intotdeauna va fi o problema intre asteptarile unui investitor si valoarea companiei. Nu toate companiile isi ating tintele si atunci apar o gramada de probleme privind evaluarea companiei
Adriana Gaspar, NNDKP: Sectoarele de care sunt interesati investitori private equity sunt interesante si pentru investitorii strategici care mai au in vizor si energia regenerabila, IT, logistica sau sectorul agribusiness. Un factor descurajator pentru investitori este slabiciunea prelungita la nivelul institutiilor de reglementare, cu exceptia celor din sectorul bancar si al serviciilor medicale
Adrian Tanase, BVB: Sectorul de investitori buy side este mult inaintea oportunitatilor create pe partea de vanzare. Autoritatile trebuie sa fie foarte atente sa fie create oportunitati pentru a atrage banii din fondurile de pensii altfel va trebui sa fim mai relaxati cand vedem ca vor alege sa investeasca in alte piete
Bill Watson, Value4Capital: Una dintre provocarile cu care se confrunta piata de private equity din CEE este ca multi dintre investitorii din Europa de Vest urmaresc fonduri mari si nu fac angajamente de investitii in runda aceasta in regiune ceea ce trage in jos marimea fondurilor aflate in curs de strangere. „Un IRR mic nu hraneste la fel de multi oameni ca un multiplu mare”
Cosmina Marinescu, Kruk: Pretul de achizitie al portofoliilor pe piata managementului datoriilor este in crestere ceea ce duce la scaderea randamentului. Vor exista in continuare exituri de jucatori din piata de NPL, iar noi suntem suntem interesati de tot ce inseamna potential de investitie
Camelia Dragoi, EIF: Fondul European de Investitii a finantat cu peste 1 mld. Euro peste 150 de companii din Romania, printre care UiPath, Regina Maria sau Profi. Suma investita de toate fondurile de investitii cu focus pe Romania nu depaseste 300 mil. Euro, insa cifrele vor creste dupa ce fondurile cu alocari din PNRR vor fi in plina faza de investitii
Ivan Kurtovic, InterCapital Asset Management: Romania este prima investitie ca geografie cu peste 25% pondere in cadrul unui fond de actiuni pe care il avem focusat pe investitii in Europa de Sud – Est
Dan Lupu, Earlybird: Este inca in derulare procesul de ajustare al asteptarilor antreprenorilor fata de evaluarile la care vor sa ridice finantare pentru start-upuri. Pana la urma valorile la care se fac finantarile in venture capital nu au nicio baza teoretica legata de activitatea firmei, este strict o negociere intre cel care ofera finantarea si cel care o cere
Cristian Nacu, IFC: Instrumentele noastre de finantare sunt la nivelul preturilor din piata, nu vrem sa concuram bancile sau alte institutii financiare, insa randamentele noastre sunt mai complexe pentru ca proiectele noastre trebuie sa aduca o contributie puternica la dezvoltarea tarii. In fiecare an am pus circa 100 – 150 mil. USD in fonduri de private equity si venture capital din regiune, iar in ultimii 2 ani am investit peste 500 – 600 mil. USD in obligatiuni
David Jennison, STJ Advisors: Cred ca piata de capital din Romania este inaintea multor piete din Europa datorita combinatiei dintre cererea puternica din zona fondurilor de pensii si a investitorilor de retail. Si investitorii in titluri cu venit fix si investitorii in actiuni se uita la lucruri specifice din clasa lor de active si investesc in story-ul unei companii, ei nu investesc in trenduri, ceea ce inseamna ca unde esti localizat devine aproape secundar
Adrian Rosoaga, BCR Seed Starter: Fata de un fond de venture capital, suntem mai putin agresivi in termen de randamente si suntem mai flexibili pentru ca nu avem presiune de exit intr-un anumit orizont de timp. Ideal ti-ai dori sa ajungi sa iti recuperezi valoarea in intregime a fondului din una – doua investitii
Radu Dobre, APS Holding: Fiscalitatea reprezinta un impediment substantial pentru vanzatorii de portofolii. Ne vom uita alaturi de partenerii si investitorii nostri la orice oportunitate fie ca este vorba despre private lending, fie ca este vorba de achizitia de alti jucatori din piata NPL
Petr Stohr, Premier Energy: Fondurile de pensii din Romania si din regiunea CEE ca si tip de investitor au avut cea mai mare pondere la IPO Premier Energy si au ajuns sa detina in jurul a 10% din firma. Compania de furnizare de energie CEZ Vanzare este o piesa de baza in modelul nostru integrat de afaceri in timp ce nu era un activ de baza pentru un investitor in infrastructura ca Macquarie
Ciprian Nicolae, ACP Credit: Vedem cerere de capital in special in raza tichetului nostru de finantare de circa 10 mil. Euro. Noi ca si fond de private debt putem sa ne desfasuram capitalul in spatiul dintre banci si private equity
Evtim Chesnovski, Integral Venture Partners: In spatiul mai larg al pietelor CEE, daca ai capital dry powder sunt multe oportunitati de investitii pe piata companiilor mici si medii la tranzactii sub 100 mil. Euro, chiar sub 50 mil. Euro valoare de intreprindere. Vom investi circa 20 – 25% din fondul nostru regional pe piata din Romania
Tomasz Mrozowski, MCI Capital: Vedem o incetinire a fluxului de tranzactii in CEE fata de Europa de Vest. Suntem interesati in special de investitii in sectorul de tehnologie si avem de cheltuit 200 – 300 mil. Euro pentru achizitia de active in regiune in tichete de la 20 mil. Euro la 100 mil. Euro per tranzactie
