Arhiva etichetelor: tranzactii real estate

Sursa: Cushman Wakefield Echinox.

Cushman & Wakefield Echinox: Piata de investitii in active imobiliare a crescut cu 28% in 2020 pana la 914 mil. Euro. Cumparatorii au alocat noua din zece euro pentru tranzactiile cu imobilele de birouri

In 2020, volumul total investit in active imobiliare in Romania a ajuns la 914 mil. Euro, o creștere de 28% fata de 2019, fapt ce demonstreaza rezilienta pietei de investitii din Romania in perioada pandemiei Covid-19, conform raportului Romania Investment Marketbeat, lansat de compania de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Echinox.

Cel mai activ segment a fost de departe cel de birouri, cu valori ale tranzactiilor estimate la aproximativ 784 mil. Euro, reprezentand 86% din volumul total al investitiilor. Segmentul industrial si logistic a atras 9% din capital, in timp ce restul de 5% a fost impartit intre sectoarele de retail și cel hotelier. In total, au fost tranzactionate un numar de 24 de proprietati generatoare de venituri in 2020, cu o medie de 38 mil. Euro per proprietate, aceasta fiind una dintre cele mai ridicate astfel de valori in piata imobiliara locala din ultimul deceniu.

Cele mai mari șase tranzactii au fost reprezentate de proiecte de birouri, inclusiv vanzarea portofoliului local de birouri al NEPI Rockcastle catre AFI Europe. Tranzactia a implicat patru cladiri din București și Timișoara cu o suprafata totala de 118.000 mp inchiriabili, ce au fost vandute pentru 307 mil. de euroo, cea mai mare tranzatie de birouri semnata vreodata in Romania.

Mai mult, pragul de 100 de mil. Euro a fost depașit şi de o serie de alte tranzactii de birouri, cea mai relevanta pentru piata fiind achizitia Floreasca Park, un proiect de birouri cu un GLA de 38.000 mp, de o asociere intre Zeus Capital Management și Resolution Property (Fosun), marcand intrarea investitorilor chinezi pe piata de birouri din Romania.

„Romania a aratat in 2020 semne clare ca a atins un nou nivel de lichiditate in piata imobiliara, volumul total al investitiilor fiind inca o data aproape de 1 mld. euro, intr-un an marcat de provocarile pandemiei. Acest trend constant a avut loc, in mod remarcabil, intr-un context regional diferit al pietelor mai dezvoltate din Europa Centrala și de Est, unde am vazut reduceri semnificative ale volumelor investitionale din 2020, comparativ cu 2019. Deși Romania ramane o piata mult mai mica decat Polonia, a reuşit sa reduca diferenta fata de volumele totale din Ungaria și Cehia”, afirma Tim Wilkinson, Partner in cadrul departamentului de Piete de capital al firmei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Echinox.

Sursa: Cushman Wakefield Echinox.

Sursa: Cushman Wakefield Echinox.

Creșterea volumului investitional din Romania este chiar mai impresionanta in contextual Europei Centrale si de Est / Europa de Sud – Est deoarece piata romaneasca a fost singura care a inregistrat o evolutie pozitiva in 2020 fata de 2019, noteaza consultantii Cushman & Wakefield Echinox.

Proprietati imobiliare cu o valoare totala de 9,9 Euro mld. euro au fost tranzactionate in regiune in 2020, o scadere de aproape 29% fata de volumul din 2019. De exemplu, Polonia, care detine cea mai mare pondere in volumul total (57%), a inregistrat o scadere de 27%, Ungaria de 35%, iar Cehia a resimtit cea mai dramatica scadere de 60%, piata investitionala din Romania evoluand astfel mult peste asteptari intr-un an foarte complicat.

Sursa: Colliers.

Robert Miklo, Colliers: Tranzactii mari vom avea in zona de birouri, iar in sectorul industrial vom vedea in masura stocului disponibil. Lichiditatea este o ecuatie din doua parti, trebuie sa ai oferta, nu doar cerere

Topicuri principale

  • Tendinte pe piata tranzactiilor imobiliare din Europa Centrala si de Est
  • Tendinte pe piata tranzactiilor imobiliare din Romania
  • Tranzactii mari pe piata de profil in 2021

 

Declaratiile si prezentarea lui Robert Miklo, Director Investment Services Colliers International Romania, in cadrul evenimentului MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2020, organizat pe 10 decembrie 2020:

Tendintele pe piata de profil din Europa Centrala si de Est

In Europa, se tranzactioneaza 250 mld. Euro ca si volum investitional de commercial property (proprietati comerciale – n.r.), iar in lume de 3- 4 ori mai mult, intre 750 mld. spre 1000 mld . Euro. Asta inseamna ca noi suntem in regiunea noastra undeva la 5% din volumul de tranzactionare din Europa si aproximativ 1,5% din volumul global.

Daca ne uitam la sectoare – office-ul a fost si ramane un sector foarte interesant, foarte activ, industrialul este acum zona cea mai fierbinte, de cel mai mare interes in toata lumea si in Europa Centrala si de Est, la industrial problema este de produs. Nu sunt foarte multe produse disponibile, in special in Romania este mai greu sa gasesti si atunci vom vedea ca un procentaj foarte mare din volumul de tranzactii se regaseste in zona de birouri.

Colliers cee interior

De unde vine sursa capitalului?

Foarte mult in regiunea noastra, si acesta este un aspect foarte pozitiv, se tranzactioneaza de catre capitalul din zona CEE (Europa Centrala si de Est – n.r.). Nu este sursa nr.1, dar este o sursa foarte importanta. Am vazut in special anul acesta, chiar de mai devreme tranzactii cross – border, dar intre tari din cadrul regiunii noastre, fie investitori din Ungaria au cumparat in Romania sau Polonia, investitori din Cehia au cumparat, este o sursa importanta. Europa este sursa cea mai importanta si apoi celelalte zone de pe Glob.

cee colliers yield interior
In ceea ce priveste yield-urile (randament al investitiei calculat ca raport intre valoarea unui activ si veniturile viitoare pe care acest activ le genereaza – n.r.), am listat comparativ yield-urile estimate astazi vs unde erau in punctul lor cel mai inalt dupa criza financiara globala din 2008 vedem ca exista o contractie in toate tarile din regiune. Ce este foarte interesant si nu se regaseste pe acest slide, in aproape toate tarile din Europa inclusiv Europa Centrala si de Est, perceptia Romaniei si a Ungariei, yield-urile prime sunt deja sub nivelul de minim, adica valori maxime, yield-ul fiind in proportie inversa, deci in toate aceste piete inafara Romaniei si a Bulgariei, yield-urile de azi sunt sub si in multe cazuri mult sub yield-urile record care s-au inregistrat in 2008 – 2007.

Evolutia pietei de tranzactii imobiliare din Romania

Revenind la Romania, volumul investitional asa a aratat pana in 2019. In 2019, am avut un pipeline (proiecte in diferite stadii de executie – n.r.) foarte bun la sfarsitul lui, insa rezultatul per ansamblu nu a fost asa de bun, aveam cam 1 mld. euro in fiecare an tranzactionat in Romania, punand in context in fiecare an in Romania cu ce s-a discutat in panelul de M&A (din cadrul evenimentului – n.r.) s-a estimat ca in M&A avem cam intre 2 si 3 mld. Euro toate sectoarele. In 2020, care ar fi trebuit sa fie un an dificil deja am inregistrat in primele trei trimestre 0,8 sau 1,2 mld. Euro, diferenta consta in acumularea accelerata de catre CPI in compania Globalworth despre care cu siguranta toata lumea stie.
colliers ro 2020 interior

Luam in calcul si acea tranzactie care nu a fost pusa oficial in statistica, alegem un criteriu, criteriul fiind a lista in cadrul tranzactiilor aceste cumulari de actiuni pe bursa sa fie macar un procent de control, acolo fiind vorba de 30% din companie si nu 60% din companie cum a fost in cazul achizitiei stake-ului GTC de catre Optima, foarte multi dintre noi, actorii din piata nu am listat in stoc aceasta tranzactie, dar cred ca merita mentionata. Deci cu acea tranzactie am fi la 1,2 mld. Euro la sfarsitul lui Q3 (trimestrul al treilea – n.r.). Year to date (de la inceputul anului pana la data curenta – n.r.) deja suntem la 0,9 sau 1,3 mld. Euro daca numaram si acea tranzactie, deci un rezultat foarte bun pentru 2020, apropo de rezilienta. Majoritatea acestui volum este office, pentru industrial ar fi foarte mare cerere, insa este lipsa de stocuri. Avem aproximativ 16 tranzactii numarate. Surse de capital (pentru tranzactii – n.r.) Israel, Romania, Ungaria, China, Grecia, Republica Ceha un jucator foarte important mai ales daca luam in considerare si CPI, alte zone.

Ca si yield-uri, 7% inainté de Covid mérgeau sub 7% deja, acum ne-am mai temperat un pic, ramane un yield foarte atractiv, industrial il listam aproximativ la 8% din lipsa de tranzactii, dar cred ca yield-ul prime s-ar tranzactiona la un nivel cu mult mai scazut. Retailul care are cele mai mari provocari, cu toate astea in Romania ne asteptam in cazul centrelor dominante sa avem un reviriment si centrele cele mai bune ar primi, ar comanda un randament foarte atractiv.

Si la outlook, as mentiona acest spread pe care il avem fata de vecinii nostri inclusiv Ungaria, Polonia si Cehia, cu atat mai mult in unele cazuri se intinde la 300 puncte de baza, 3 procente diferenta, este un spread foarte mare, cred ca Romania este atractiva si vom avea un an, vedem momentul si ne asteptam la un an foarte bun anul viitor.

Cateva highlight-uri: 4 din cele mai mari 8 tranzactii de M&A din Romania din toate sectoarele au venit din sectorul de real estate, aproximativ o treime din volumul total a venit din real estate.

colliers deal ro interior

Cele mai importante 4 tranzactii pe care le-am listat s-au inchis dupa ce efectul Covid a fost in plina forta – achizitia portofoliului NEPI, o tranzactie de peste 300 mil. Euro, achizitia Floreasca Park, a stake-ului GTC de catre Optima, care are Banca Nationala maghiara in spate – o tranzactie interesanta si singura tranzactie – achizitia portofoliului, a stake-ului (a pachetului de actiuni – n.r.) in Globalworth a fost inchisa inainte de Covid, un timing foarte foarte bun pentru vanzator.

Tipurile de tranzactii – portofolii, pachete de actiuni strategice, single assets (un singur activ – n.r.), o serie de investitori private equity chiar si sovereign capital (capital suveran – n.r.) daca luam in considerare Optima. Avem si primii investitori domestici, in speta prin activitatea celor de la Dedeman.

Tranzactiile mari de M&A atrag si tranzactii importante de finantare.

colliers ro finance interior

Am listat cateva date, am vazut multe deal-uri de sindicalizare si volumuri sau ticket-uri mari de finantare, am vazut si o tranzactie mare de finantare independenta de M&A am denumit-o pentru ca nu a tinut de o achizitie, finantarea cladirii Hermes Business Campus si foarte interesant, au aparut aceste Green Bonds, care au fost amintite in mai multe panel-uri. In real estate a fost spectacol, ultima emisiune a fost a celor de la CTP care sunt un jucator regional, care in Romania au poate cel mai important portofoliu, tichet de 650 mil euro, de 3 ori suprasubscris, un cupon foarte interesant, NEPI Rockcastle a facut, dar si Globalworth si WDP -un jucator important in zona de logistica, au apelat la aceste instrumente.

Ne asteptam deja sa inchidem anul acesta la 900 mil. Euro sau 1,3 mld. Euro daca luam in considerare si deal-ul Globalworth, avem un momentum foarte bun, sunt deal-uri importante in plan, unele ar putea fi semnate anul acesta nu vor fi inchise anul acesta. Incercam sa numaram tranzactiile in momentul in care sunt inchise.

Cladirile bune, proprietatile bune, nu credem ca au suferit o depreciere importanta a valorilor. Am vazut ajustari in alte piete, inclusiv in piete cum este Polonia de exemplu. Acolo randamentele au scazut atat de mult incat a fost loc de aceasta ajustare.

Tranzactii mari in 2021

In office (vor fi – n.r.) pentru ca acolo vom avea oferta. Lichiditatea este o ecuatie din doua parti – trebuie sa ai oferta, nu doar cerere. Pot sa confirm ca exista interes de a investi, dar o sa fim limitati si de stoc.

Tranzactii peste 100 mil. Euro

Vom avea. In jur de 100 mil. Euro, foarte orientativ pot fi 5, pot fi 7, sunt cateva in lucru acum, nu sunt 5 in lucru astazi si sub 100 mil. Euro, dar mai pot aparea anul viitor. Deci putem vedea, office vor fi, industrial in masura in care vom reusi sa deblocam niste proiecte sau in masura in care vor pune niste proiecte pe piata dezvoltatorii sau poate vor reusi sa facem JD-uri, care poate nu vor materializa un exit, dar care pe termen lung vor ajuta. Retail, mai greu legat de retai, dar cred ca o sa avem si tranzactii interesante cu active híbride, despre care nu pot sa spun mai multe acum.

colliers ro office interior

colliers industrial ro interior

colliers retail ro

 

Nota: Toate declaratiile si informatiile prezentate de catre Colliers si care fac obiectul acestui articol au ca data de referinta 10 decembrie 2020, data la care a avut loc MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2020.

Despre MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2020

MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2020 este un eveniment organizat de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO ajuns la a treia editie, fiind de asemenea primul eveniment in format online. Partenerii evenimentului care a avut loc pe 10 decembrie 2020 au fost ING Bank România, Bursa de Valori București, NNDKP, Oresa, Mazars, Dentons, Reff & Asociații | Deloitte Legal, Ioana Filipescu Stamboli, DLA Piper România, Deloitte România, iar parteneri de continut ai evenimentului au fost Colliers International Romania si WOOD & Co.

Vezi aici o sinteza de continut a evenimentului privind evolutiile de pe piata de fuziuni si achizitii, a pietei de finantare corporativa, a tranzactiilor pe piata de capital, a tranzactiilor imobiliare.

jll PIATA TRANZACTII IMOBILIARE MAIN

JLL se așteaptă ca în ultimele trei luni ale lui 2018 să fie finalizate „câteva tranzacții” cu o valoare totală de circa 300 – 400 mil. Euro pe piața imobiliară locală. Tichetul mediu de achiziție a crescut de la 33 la 38 mil. Euro, dar investitorii străini privesc tot mai îngrijorați la riscurile asociate României

Câteva tranzacții avansate vor duce volumul total de investiții pe piața imobiliară locală până la 800 – 900 mil. Euro în 2018, față de nivelul estimat de 520 mil. Euro aferent primelor nouă luni ale anului, potrivit estimărilor firmei americane de consultanță imobiliară JLL.

Întrebat de către jurnalul de tranzacții MIRSANU.RO câte tichete de achiziție cu valori de peste 50 mil. Euro sunt în derulare pe piață, Andrei Văcaru, Head of Capital Markets al JLL România, a precizat că, printre tranzacțiile semnificative avansate, se numără trei proiecte de birouri din București, un proiect industrial, unul de retail și unul de birouri în orașe secundare.

Vânzarea pachetului mixt format din birourile America House din centrul Bucureștiului și centrul comercial Promenada din Târgu – Mureș către investitorul financiar american Morgan Stanley încă nu s-a încheiat, cu toate că negocierile directe cu managerul francez de active AEW au început în urmă cu multă vreme. Recent, Revetas Capital a finalizat achiziția birourilor Landmark din București, tranzacție la care va participa ulterior și un afiliat al managerului american de fonduri Cerberus Capital Management.

Datele JLL indică o scădere de 13% a volumului de investiții după primele nouă luni ale anului. Estimările firmei de consultanță vizează numai tranzacții finalizate, adică unde deja a avut loc schimbul de proprietari, și cuprinde achiziții cu valori de peste 3 – 5 mil. Euro.

Peste trei sferturi (76%) din investițiile aferente primelor nouă luni ale anului sunt concentrate pe piața din București, în condițiile în care lichiditatea în orașele secundare continuă să se îmbunătățească.

Pe clase de active, segmentul birourilor domină piața imobiliară, cu 56% din banii atrași în perioada raportată, urmat de sectorul de retail cu o pondere de 30%, iar restul fiind împărțit între tranzacțiile cu proprietăți industriale și proiectele rezidențiale.

Cea mai mare tranzacție în perioada 1 ianuarie – 30 septembrie 2018 a fost achiziția proiectului de birouri The Bridge din București de către Dedeman, cel mai puternic investitor român, tranzacție a cărei valoare nu a fost făcută publică, dar este estimată peste 100 mil. Euro până spre un nivel de aproximativ 150 mil. Euro, cifre care nu au fost confirmate însă de către niciuna din părțile direct implicate.

Alte tranzacții majore de birouri includ achiziția Oregon Park de către Lion’s Head Investment de la Portland Trust. Cea mai mare tranzacție de retail a fost în acest an vânzarea Militari Shopping Center din București de către Atrium.

Pe segmentul spațiilor industriale, cea mai mare tranzactie de industrial a fost vânzarea CTP Cluj către WDP.

“Condițiile de finanțare s-au îmbunătățit simțitor în ultimele 18 luni, cu structuri și costuri mai apropiate față de alte piețe din Europa Centrală și de Est”, explică Andrei Văcaru de la JLL.

Piața imobiliară a înregistrat în ultima vreme intrarea unor investitori noi în active locale, cum este cazul Dedeman sau unor grupuri sud- africane precum MAS Real Estate, Old Mutual sau a unor investitori americani mari de talia Cerberus, aceștia din urmă realizând investiții în baza unui parteneriat cu Revetas Capital.

Totuși, percepția investitorilor față de activele locale indică o anumită precauție, riscul asociat pieței românești depășindu-l pe cel al Greciei, avertizează Andrei Văcaru.

De aceea, România a atras numai 8% din investițiile dedicate piețelor din Europa Centrală și de Est, la aproape jumătate față de Ungaria și de peste trei ori mai puține decât Cehia.

„Cu foarte puține excepții, investitorii (care fac achiziții pe piața românească – n.r.) sunt cei de tip value add”, afirmă Andrei Văcaru. Investiția de tip value add în industria imobiliară este caracterizată, de obicei, prin faptul că sponsorul tranzacției sau investitorul are un rol activ în creșterea veniturilor proprietății cumpărate sau aplică o strategie de îmbunătățire a proiectului pentru a încasa chirii mai mari sau venituri suplimentare din extinderea amprentei proiectului, aducând astfel valoare adăugată proprietății cumpărate inițial.

Întrebați de către jurnalul de tranzacții MIRSANU.RO la cât se ridică tichetul mediu de achiziție pe piața imobiliară din România, reprezentanții JLL afirmă că valoarea acestuia este de 30 – 40 mil. Euro, în condițiile în care a crescut de la circa 33 mil. Euro până la aproape 38 mil. Euro în ultimii ani.

La finele lunii septembrie 2018, yieldurile prime care indică randamentul investițional a ajuns la 7,25% pe birouri, 7% pe segmentul de retail, respectiv de 8,5% în sectorul spațiilor industriale, tendința fiind ca aceste valori să rămână stabile, cu excepția celui înregistrat pe segmentul industrial, care ar putea să mai scadă.