Arhive etichete: tranzactii real estate

MDS 2024 vizual final main

Lideri de afaceri, finantatori, investitori si consultanti in tranzactii din Europa Centrala si de Est vor dezbate pe 5 decembrie la evenimentul MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2024 ultimele tendinte din M&A, finantari, piete de capital, real estate si NPL

 

Jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO organizeaza pe 5 decembrie MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2024, a saptea editie anuala a evenimentului dedicat comunitatii jucatorilor din marile tranzactii corporative  – fuziuni si achizitii (M&A), finantari corporative, piete de capital, real estate si NPL.

Lideri de afaceri, finantatori, investitori si consultanti sunt invitati sa participe la un eveniment in format offline pentru a dezbate cele mai importante tendinte si tranzactii majore din Romania și din pietele Europei Centrale si de Est.

Evenimentul are ca tema 10 years of M&A, financing and capital market deals. prin care marcheaza 10 ani de la lansarea jurnalului de tranzactii MIRSANU.RO, prima platforma de continut cu stiri, analize, opinii, evenimente si proiecte dedicata exclusiv tranzactiilor M&A, finantarilor corporative, tranzactiilor de pe pietele de capital de tip IPO sau emisiuni de obligatiuni, tranzactii in Real Estate, tranzactii NPL, precum si jucatorilor de profil implicati in astfel de tranzactii in Romania si in pietele Europei Centrale si de Est.

KRUK Romania, Forvis Mazars Romania si NNDKP sunt Parteneri de eveniment.

DatasiteAxFinaKapital Minds, Dentons, Sancons Capital & Investment, Bursa de Valori Bucuresti si Vetimex Capital sunt Supporting Partners ai acestui eveniment.

 

  • Perioada 2014 – 2024 a insemnat un val de tranzactii locale de anvergura marcat de cele mai mari IPO-uri realizate pe bursa de la Bucuresti odata cu listarea pachetului de circa 20% din Hidroelectrica, companie aflata in portofoliul statului roman, tranzactie de 1,9 mld. Euro realizata de catre Fondul Proprietatea, dar si alte IPO-uri mari precum cel al Electrica (2014), in valoare de 444 mil. Euro, respectiv cele mai mari IPO-uri ale unor companii private precum Digi sau Premier Energy, dupa un val de afaceri private devenite companii publice pornit de IPO-ul Medlife in 2016, realizat prin exitul integral al fondului de private equity Value4Capital, respectiv exitul partial al IFC.
  • De asemenea, piata de capital din Romania a inregistrat in ultimii 10 ani cele mai mari emisiuni de obligatiuni ale unor entitati locale, mai ales banci. In plus din 2021, Raiffeisen Bank Romania si BCR, subsidiara a Erste Bank, au fost pionierii locali care au format o piata de obligatiuni verzi, cu sprijinul unor investitori – ancora precum IFC si EBRD. Iar aici emisiunile de titluri de sustenabilitate au ajuns la tichete de pana la 700 mil. Euro in cazul BCR si al Banca Transilvania.
  • Pe piata finantarilor corporative, imprumuturile bilaterale au ajuns la valori – record cu imprumutul “verde” de 1,2 mld. RON contractat in 2021 de catre producatorul de electricitate Hidroelectrica de la BRD Societe Generale.
  • Pe piata bancara, perioada 2014 – 2024 a marcat avansul Banca Transilvania catre pozitia de cea mai mare banca locala dupa active, in urma unei serii de achizitii – Volksbank Romania, Bancpost, Idea Bank, OTP Bank Romania – care a condus la o consolidare si mai puternica a pietei de profil.
  • Piata de private equity si de venture capital a marcat in anii 2018 – 2019 – sau chiar mai devreme odata cu lansarea Catalyst Romania – aparitia primelor fonduri de profil romanesti de catre jucatori precum Morphosis Capital, Black Sea Fund, in private equity, respectiv Gapminder sau Early Game Ventures in zona de venture capital, unii dintre acestia precum Sarmis Capital, Catalyst, Morphosis Capital, Gapminder si Early Game Ventures ajungand sa stranga fonduri de investitii care acum cauta sa capete si o expunere internationala.
  • Pe piata de real estate, ultimii 10 ani au marcat detasarea unor lideri de sector in Romania si in regiune prin campanii M&A si proiecte de crestere organica, alimentate de imprumuturi bancare sindicalizate, emisiuni de obligatiuni si finantari majore de la institutii financiare internationale pentru jucatori de talia Globalworth pe piata spatiilor de birouri, NEPI in sectorul centrelor comerciale, respectiv CTP si WDP pe piata spatiilor logistice si industriale.
  • Piata NPL (credite bancare neperformante) a marcat cele mai mari tranzactii pe piata de profil din Romania, unde s-au remarcat ca principali cumparatori de portofolii Kruk (Polonia) si APS (Cehia), in rol de vanzatori fiind mari banci din Romania sau banci elene in cadrul proceselor lor de exit de pe piata.
  • Perioada 2014 – 2024 a fost, de asemenea, marcata de exiturile din Romania ale unor giganti internationali precum Eni, Enel (Italia), ExxonMobil (SUA), Royal Bank of Scotland (RBS) din Marea Britanie sau SAB Miller -parte a conglomeratului global AB InBev.

 

Pana acum, si-au confirmat participarea urmatorii speakeri:

 

Radu Hanga, Presedinte BURSA DE VALORI BUCURESTI

William Watson, Managing Partner VALUE 4 CAPITAL

Alexandru Binig, Strategy Principal PPC Group

Ciprian Dascalu, Economist – sef BCR

Andrei Gemeneanu, Managing Partner MORPHOSIS CAPITAL

Cornel Marian, Managing Partner ORESA

Marius Ghenea, Managing Partner CATALYST Romania

Cosmina Marinescu, CEO KRUK Romania

Razvan Butucaru, Partner, Financial Services & Advisory Leader FORVIS MAZARS Romania

Mihai Purcarea, CEO BRD Asset Management

Florin Sandor, Founding Partner Sancons Capital & Investment

Daniela Secara, CEO BT CAPITAL PARTNERS

Ionut Lianu, Ofiter Sef Management Active si Pasive CEC BANK

Carmen Sebe, President Board of Directors SEEDBLINK

Dan Farcasanu, Partner MOZAIK INVESTMENTS

Adrian Mihalcea, Director Deal Advisory FORVIS MAZARS Romania (co-moderator panel)

Tudor Grecu, Head Advisory KPMG Romania

Florin Visa, Partner EARLY GAMES VENTURES

Valentin Voinescu, Partner Banking and Finance NNDKP

Andreea Pipernea, Managing Partner APlus Advisory

Oana Mogoi, Head Energy & Public Sector ING Bank Romania

Mihai Patrulescu, Head of Investments CBRE Romania

Robert Miklo, Director of Investment Services Colliers Romania

Andrei Racu, Head of M&A AROBS

 

Principalele topicuri de dezbatere sunt:

  • Cum a evoluat piata de M&A in ultimii 10 ani
  • Ce tendinte s-au inregistrat pe piata finantarilor corporative
  • Cum evolueaza multiplii de evaluare a companiilor in mediul actual
  • In ce fel s-a schimbat peisajul de private equity si de venture capital
  • Ce tranzactii IPO si emisiuni de obligatiuni poate genera piata de capital din Romania
  • Ce indica principalii indicatori din tranzactiile in real estate
  • Cum arata planurile si randamentele pe radarul investitorilor
  • Ce perspective si asteptari tranzactionale au antreprenorii si investitorii

 

AGENDA evenimentului este urmatoarea:

 

09.00 – 09.50 Inregistrare si networking
09.50 – 10.00 Cuvant de deschidere din partea lui Adrian Mirsanu, Fondator al jurnalului de tranzactii MIRSANU.RO
10.00 – 10.45 Panel Trenduri
10.45 – 11.30 Panel Fuziuni si Achizitii (M&A)
11.30 – 12.15 Panel Finantare

12.15 – 12.45 Pauza de cafea

12.45 – 13.30 Panel Piete de capital
13.30 – 14.15 Panel Private Equity & Venture Capital

14.15 – 15.15 Lunch & networking

15.15 – 15.45 Panel Real Estate
15.45 – 16.15 Panel NPL & Debt management
16.15 – 17.00 Panel Cumparator vs Vanzator

17.00 Concluzii 

 

 

Locatie: Ramada North, salile Crystal 1 & 2

 

Accesul la eveniment se face pe baza de invitatie sau pe baza unei taxe de acces la eveniment de 500 RON. Detalii la office@mirsanu.ro

 

 

Despre MIRSANU.RO

 

  • Jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO este primul produs din Romania dedicat tranzactiilor corporative. Ofera din 2014 informatii, exclusivitati si proiecte editoriale care acopera tranzactii din fuziuni si achizitii (M&A), finantari, tranzactii pe pietele de capital, tranzactii din real estate si alte tipuri de tranzactii corporative majore.
  • Se adreseaza executivilor, antreprenorilor, proprietarilor de afaceri, investitorilor si finantatorilor si vizeaza prin continutul oferit comunitatea de profesionisti activa pe piața de fuziuni si achizitii (M&A), din administratori de fonduri de investitii, avocati, bancheri de investitii, bancheri, consultanti,brokeri si alti furnizori de servicii profesionale dedicate tranzactiilor.
  • Platforma de media MIRSANU.RO are in portofoliul sau evenimente anuale precum MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT (lansat in 2018), MIRSANU IPO CHALLENGE (lansat in 2022), THE SUSTAINABILITY CHALLENGE (lansat in 2022) si MIRSANU INVESTORS SUMMIT (lansat in 2024), precum si alte proiecte de continut dedicate mediului de afaceri din Romania si din Europa Centrala si de Est (CEE).
  • O selectie de continut a fiecaruia dintre evenimentele organizate de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO este publicata post-eveniment pe www.mirsanu.ro  si distribuita pe conturile proprii de pe retelele sociale.
real estate largest financing tickets 2022 - 2023 main

Dupa emisiuni masive de obligatiuni in 2022, cresterea dobanzilor a reorientat marile platforme imobiliare din Romania catre banci, care in ultimele 6 luni au luat imprumuturi de aproape 1,2 mld. Euro, mai ales pentru refinantarea portofoliilor

Marile tranzactii de finantare de pe piata imobiliara din Romania, cu imprumuturi de peste 100 mil. Euro, au totalizat aproape 1,2 mld. Euro in perioada septembrie 2022 – martie 2023, conform informatiilor disponibile pentru jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO.

Banii luati de catre platformele imobiliare majore active in Romania au mers preponderent catre refinantarea portofoliilor, si ca o nota distincta se simte pe piata si tendinta alocarii de imprumuturi cu destinatie de active verzi sau sustenabile.

Bancile austriece Erste si Raiffeisen domina segmentul tichetelor mari de finantare acordate catre platformele imobiliare majore.

Pe categorii de active, marile finantari de pe piata imobiliara din Romania au mers masiv catre segmentul de retail.

In urma cu un an, costurile obligatiunilor erau mult mai atractive pentru investitorii de pe piata de capital astfel ca in prima parte a lui 2022 platformele mari internationale active in Romania au pus accent in mixul de finantare pe emisiunile de obligatiuni.

Astfel, marii operatori de pe piata de logistica au venit pe rand catre investitori cu astfel de tranzactii – CTP a lansat in ianuarie 2022 o emisiune de obligatiuni verzi pe 4 ani de 700 mil. Euro la un cupon anual de 0,875%.

Un alt jucator major din logistica, grupul belgian VGP a anuntat in ianuarie 2022 o emisiune de obligatiuni verzi de 1 mld. Euro, impartita in 2 transe egale, una cu maturitate la 5 ani, iar alta la 8 ani, si un cupon anual de 1,625%, respectiv 2,250%.

Tot in logistica, un alt operator belgian activ pe piata din Romania, WDP a lansat in aprilie 2022 o emisiune de obligatiuni verzi de 500 mil. Euro, titlurile avand un cupon anual de 1,52% la o maturitate a titlurilor de 10 ani.

Pe segmentul de retail, NEPI, cel mai mare proprietar de centre comerciale din Romania, a lansat in februarie 2022 o emisiune de 500 mil. euro cu o maturitate a titlurilor de 8 ani si un cupon fix anual de 2%.

Cresterea dobanzilor a facut insa mult mai rare emisiunile de obligatiuni astfel ca marile platforme imobiliare s-au orientat catre banci sau institutii financiare internationale pentru a-si administra cat mai bine lichiditatile si costurile de finantare.

NEPI a semnat in martie 2023 un credit imobiliar verde de 200 mil. Euro pe 5 ani cu bancile austriece Erste si Raiffeisen, destinat refinantarii unor achizitii de centre comerciale in Polonia, in tranzactie fiind implicate si centrele comerciale Mega Mall si Promenada Sibiu.

Cele mai mari finantari din istoria pietei imobiliare din Romania au fost semnate insa in septembrie 2022, respectiv decembrie 2022 ambele avand ca destinatie refinantarea unor portofolii locale de centre comerciale.

Astfel, grupul Iulius condus de catre omul de afaceri Iulian Dascalu a semnat in toamna anului trecut o tranzactie – record de 410 mil. Euro pentru refinantarea retelei de centre comerciale regionale Iulius Mall din Iasi, Cluj-Napoca, Suceava si Timisoara. Creditul pe termen lung a fost acordat de catre un sindicat de banci format din Erste Group Bank, BCR, Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien, OTP Bank si OTP Bank Romania.

Recordul Iulius Group a fost doborat de catre AFI, care a semnat in decembrie 2022 un imprumut de 450 mil. euro pentru refinantarea proiectelor AFI Cotroceni, AFI Brasov si AFI Ploiesti, finantarea fiind sindicalizata de catre grupurile austriece Erste si Raiffeisen si subsidiarele lor din Romania.

O nota distincta o face tranzactia de exit a grupului austriac CA Immo din Romania care si-a vandut portofoliul local pentru circa 377 mil. euro catre Paval Holding, platforma de investitii a familiei care are in portofoliu reteaua de bricolaj Dedeman, in cadrul celei mai mari tranzactii de vanzare realizate pana acum pe piata imobiliara locala. Insa, dincolo de acest calibru, cumparatorul, care dispune de lichiditati importante de pe urma unor afaceri puternic generatoare de venituri, nu a anuntat contractarea unei finantari de achizitie pentru aceasta tranzactie.

In decembrie 2022, cel mai mare proprietar de imobile si spatii de birouri din regiune Globalworth a anuntat semnarea a doua facilitati in suma totala de 160 mil. Euro cu grupul bancar austriac Erste, din care una de 110 mil. Euro este destinata portofoliului de logistica al Globalworth. Pe langa acestea, CTP a semnat in februarie 2023 extinderea unei facilitati de credit la nivel de grup de la 400 mil. Euro la 500 mil. Euro, iar anterior si alte facilitati de imprumut pentru a-si imbunatati lichiditatile disponibile. In mod similar, si alti operatori majori din real estate au contractat recent  finantari.

De asemenea, institutiile financiare internationale orientate in ultima vreme masiv catre finantarile verzi au sustinut in 2022 nu doar emisiunile de obligatiuni verzi ale BCR si Raiffeisen, ci si platformele imobiliare locale in investitii de inverzire a portofoliilor.

Astfel, EBRD a aprobat in aprilie 2022 un imprumut de 250 mil. Euro catre platforma imobiliara P3, al carei proprietar este fondul suveran de investitii GIC din Singapore, in vederea dezvoltarii de parcuri industriale si logistice cu certificate verzi in Romania, Polonia, Cehia, Slovacia si Serbia, conform informatiilor publicate anterior de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO.

De asemenea, IFC a dat in iulie 2022 o finantare verde de 85 mil. Euro catre Globalworth pentru investitii de consolidare si extindere a activelor verzi in portofoliul sau de birouri.

Sursa: Colliers.

Colliers: Cea mai ridicata lichiditate in prima parte a anului a fost in esalonul tranzactiilor cu tichete de 10 – 50 mil. euro. Tranzactiile pe piata imobiliara au crescut cu 13% in primul semestru pana la 336 mil. euro. Contextul actual mult mai dificil ar putea duce la presiuni negative asupra activelor imobiliare

Tranzactiile din sectorul imobiliar romanesc au inregistrat in primul semestru din 2022 o rata de crestere de circa 13% fata de perioada similara a anului trecut, cel mai dinamic segment al pietei fiind pana acum cel al tichetelor de 10 – 50 mil. euro, potrivit consultantilor Colliers.

Piata de birouri din Bucuresti a revenit la nivelurile de cerere de dinaintea pandemiei, spatiile industriale si logistice merg dintr-un record in altul, in timp ce piața de investitii ar putea atinge cel mai ridicat nivel de tranzactii din ultimii peste 10 ani, potrivit raportului Colliers care analizeaza prima jumatate a anului 2022. Cu toate acestea, contextul actual a devenit mult mai dificil, ceea ce a condus la temeri legate de o incetinire economica generalizata in randul tarilor occidentale, fapt care ar afecta perspectivele pe termen scurt si mediu ale Romaniei si, prin urmare, perspectivele pietei imobiliare locale, avertizeaza consultantii Colliers.

Insa reteta Romaniei de crestere pe termen lung este inca valida, iar investitorii vor continua sa ia in considerare acest lucru chiar si in cazul unui scenariu economic negativ in urmatoarea perioada, sustine Laurentiu Lazar, Managing Partner al Colliers Romania.

„In ceea ce priveste investitiile, dupa tranzactii in valoare de 336 de milioane de euro in primul semestru suntem in creștere cu aproximativ 13% față de anul trecut, dar observam si un calendar încarcat de tranzactii viitoare, care, dacă vor fi incheiate, ar duce la o valoare record de peste un miliard de euro. Acestea fiind spuse, este important sa observam provocarile care ne asteapta, deoarece temerile legate de cresterea globala si presiunile inflationiste sunt o amenintare pentru viitorul multor economii si ar putea duce la presiuni negative asupra activelor imobiliare din economiile occidentale”, spune Laurentiu Lazar.

Intrebat de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO in ce segment de tichete este mai multa lichiditate in raport cu tranzactiile realizate in prima parte a anului, Robert Miklo, Director CEE Investment Services Colliers International, a raspuns: „In primul semestru, au avut loc 15 – 16 tranzactii, din care una peste 100 mil. euro, niciuna pe segmentul 50 – 100 mil. euro, 9 au fost intre 10 si 50 mil. euro, iar alte 5 pe segmentul sub 10 mil. euro”.

Potrivit datelor Colliers, investitorii activi care fac tranzactii in mod recurent au generat volume de tranzactii aproape egale cu investitorii nou intrati pe piata.

Piata birourilor ramane motorul tranzactiilor in real estate, generand 63% din volumul inregistrat in primul semestru din 2022, urmat de retail care a avut o pondere de 16%.

Achizitia EXPO Business Park de peste 110 mil. euro prin care S IMMO si-a extins portofoliul preluand activul aflat anterior in portofoliul Portland Trust este cea mai mare tranzactie din prima jumatate a anului. Alte tranzactii notabile in aceasta perioada au fost achizitia METAV Business Park de catre Alinso Group, respectiv vanzarea pentru 35 mil. euro a proiectului de birouri Record Park din Cluj – Napoca de catre Speedwell catre AYA Properties Fund.

Finantarea pentru tranzactii cu active imobiliare ramane larg disponibila in piata, sustin consultantii Colliers, care adauga ca un produs care genereaza venituri bune, cum sunt cele din sfera de birouri sau din piata industriala, in functie de sponsorul tranzactiei poate obtine o marja de pana la 230 – 250 puncte de baza (2,3 – 2,5%) la contractarea unui imprumut de la banci.

Pe segmentul tichetelor de finantare, Prime Kapital a obtinut in martie 2022 o finantare verde de 125 mil. Euro de la un club de banci format din patru banci locale si internationale, cu Raiffeisen Bank si Alpha Bank in calitate de aranjori principali mandatati şi finantatori.

In iulie 2022, Globalworth a contractat 85 mil. euro de la IFC, iar Alesonor a imprumutat 21 mil. euro de la Banca Transilvania.

Randamentele investitiilor in prima jumatate a anului 2022 au inregistrat o scadere de 0,25 puncte procentuale pe piata de birouri, unde yield-ul a ajuns la 6,5%, acelasi ritm de scadere fiind si pe piata spatiilor industriale unde yield-ul a coborat la 7,5%. Pe piata de retail, randamentele investitiilor au stagnat comparativ cu perioada similara a anului trecut pana in jurul a 6,75%.

cee yields Colliers S1 2022 baza 624

Intr-o privire mai ampla, Romania continua sa inregistreze randamente mai inalte fata de celelalte piete din regiune, unde de asemenea sunt in scadere fata de anul anterior. Astfel, la finele lui iunie 2022, pe piata de birouri, Praga inregistra un yield de 4%, Varsovia 4,35%, iar Budapesta 5%. Pe piata spatiilor industriale, Praga inregistra cel mai mic yield de 4%, urmata de Varsovia cu 4,35%, respectiv Budapesta cu 5,75%. Pe segmentul de retail, Praga are un yield de 5,75%, Varsovia de 6%, iar Budapesta de 6,5%, conform datelor Colliers.

„In pofida rezultatelor atat de bune ca in ultimele trimestre, plus un portofoliu solid de tranzactii in toate sectoarele imobiliare importante, nu suntem totusi entuziasmati pentru evolutia activitatii pe termen apropiat. De fapt, inclinam spre o abordare prudent optimista, deoarece riscurile globale sunt mai mari decat au fost vreodata in ultimii ani, iar o economie mica si deschisa ca a Romaniei nu prea poate face altceva decat sa se lase dusa de val, indiferent de directia in care merge”, puncteaza Laurentiu Lazar de la Colliers.

Creșterea brusca a dobanzilor va avea un efect mai tangibil si pe termen mai scurt asupra pietei rezidentiale locale, care se bazeaza destul de mult pe creditele ipotecare, noteaza Colliers, care adauga ca acest lucru ar putea duce, la randul sau, la o incetinire a activitatii pe piata locala de terenuri, unde dezvoltatorii rezidentiali genereaza circa doua treimi din tranzactii, chiar mai mult in anumiti ani.

„Mai degraba decat sa ne concentram pe riscurile pe termen scurt, am dori sa remarcam faptul ca, in ciuda recesiunii puternice la care am asistat in urma cu mai bine de un deceniu, Romania a fost in continuare una dintre cele mai performante din lume in perioada 2000-2020. Iar dacă luam in considerare rezervorul local de talente si intrarile masive de fonduri UE, care ar putea reprezenta aproximativ echivalentul a 5-6% din PIB-ul tarii pe an pana in 2027, nu putem sa nu ramanem foarte optimisti in ceea ce priveste economia Romaniei si piata imobiliara locala pe termen lung”, sustine Laurentiu Lazar, Managing Partner al Colliers Romania.

Sursa: Cushman Wakefield Echinox.

Cushman & Wakefield Echinox: Piata de investitii in active imobiliare a crescut cu 28% in 2020 pana la 914 mil. Euro. Cumparatorii au alocat noua din zece euro pentru tranzactiile cu imobilele de birouri

In 2020, volumul total investit in active imobiliare in Romania a ajuns la 914 mil. Euro, o creștere de 28% fata de 2019, fapt ce demonstreaza rezilienta pietei de investitii din Romania in perioada pandemiei Covid-19, conform raportului Romania Investment Marketbeat, lansat de compania de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Echinox.

Cel mai activ segment a fost de departe cel de birouri, cu valori ale tranzactiilor estimate la aproximativ 784 mil. Euro, reprezentand 86% din volumul total al investitiilor. Segmentul industrial si logistic a atras 9% din capital, in timp ce restul de 5% a fost impartit intre sectoarele de retail și cel hotelier. In total, au fost tranzactionate un numar de 24 de proprietati generatoare de venituri in 2020, cu o medie de 38 mil. Euro per proprietate, aceasta fiind una dintre cele mai ridicate astfel de valori in piata imobiliara locala din ultimul deceniu.

Cele mai mari șase tranzactii au fost reprezentate de proiecte de birouri, inclusiv vanzarea portofoliului local de birouri al NEPI Rockcastle catre AFI Europe. Tranzactia a implicat patru cladiri din București și Timișoara cu o suprafata totala de 118.000 mp inchiriabili, ce au fost vandute pentru 307 mil. de euroo, cea mai mare tranzatie de birouri semnata vreodata in Romania.

Mai mult, pragul de 100 de mil. Euro a fost depașit şi de o serie de alte tranzactii de birouri, cea mai relevanta pentru piata fiind achizitia Floreasca Park, un proiect de birouri cu un GLA de 38.000 mp, de o asociere intre Zeus Capital Management și Resolution Property (Fosun), marcand intrarea investitorilor chinezi pe piata de birouri din Romania.

„Romania a aratat in 2020 semne clare ca a atins un nou nivel de lichiditate in piata imobiliara, volumul total al investitiilor fiind inca o data aproape de 1 mld. euro, intr-un an marcat de provocarile pandemiei. Acest trend constant a avut loc, in mod remarcabil, intr-un context regional diferit al pietelor mai dezvoltate din Europa Centrala și de Est, unde am vazut reduceri semnificative ale volumelor investitionale din 2020, comparativ cu 2019. Deși Romania ramane o piata mult mai mica decat Polonia, a reuşit sa reduca diferenta fata de volumele totale din Ungaria și Cehia”, afirma Tim Wilkinson, Partner in cadrul departamentului de Piete de capital al firmei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Echinox.

Sursa: Cushman Wakefield Echinox.

Sursa: Cushman Wakefield Echinox.

Creșterea volumului investitional din Romania este chiar mai impresionanta in contextual Europei Centrale si de Est / Europa de Sud – Est deoarece piata romaneasca a fost singura care a inregistrat o evolutie pozitiva in 2020 fata de 2019, noteaza consultantii Cushman & Wakefield Echinox.

Proprietati imobiliare cu o valoare totala de 9,9 Euro mld. euro au fost tranzactionate in regiune in 2020, o scadere de aproape 29% fata de volumul din 2019. De exemplu, Polonia, care detine cea mai mare pondere in volumul total (57%), a inregistrat o scadere de 27%, Ungaria de 35%, iar Cehia a resimtit cea mai dramatica scadere de 60%, piata investitionala din Romania evoluand astfel mult peste asteptari intr-un an foarte complicat.

Sursa: Colliers.

Robert Miklo, Colliers: Tranzactii mari vom avea in zona de birouri, iar in sectorul industrial vom vedea in masura stocului disponibil. Lichiditatea este o ecuatie din doua parti, trebuie sa ai oferta, nu doar cerere

Topicuri principale

  • Tendinte pe piata tranzactiilor imobiliare din Europa Centrala si de Est
  • Tendinte pe piata tranzactiilor imobiliare din Romania
  • Tranzactii mari pe piata de profil in 2021

 

Declaratiile si prezentarea lui Robert Miklo, Director Investment Services Colliers International Romania, in cadrul evenimentului MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2020, organizat pe 10 decembrie 2020:

Tendintele pe piata de profil din Europa Centrala si de Est

In Europa, se tranzactioneaza 250 mld. Euro ca si volum investitional de commercial property (proprietati comerciale – n.r.), iar in lume de 3- 4 ori mai mult, intre 750 mld. spre 1000 mld . Euro. Asta inseamna ca noi suntem in regiunea noastra undeva la 5% din volumul de tranzactionare din Europa si aproximativ 1,5% din volumul global.

Daca ne uitam la sectoare – office-ul a fost si ramane un sector foarte interesant, foarte activ, industrialul este acum zona cea mai fierbinte, de cel mai mare interes in toata lumea si in Europa Centrala si de Est, la industrial problema este de produs. Nu sunt foarte multe produse disponibile, in special in Romania este mai greu sa gasesti si atunci vom vedea ca un procentaj foarte mare din volumul de tranzactii se regaseste in zona de birouri.

Colliers cee interior

De unde vine sursa capitalului?

Foarte mult in regiunea noastra, si acesta este un aspect foarte pozitiv, se tranzactioneaza de catre capitalul din zona CEE (Europa Centrala si de Est – n.r.). Nu este sursa nr.1, dar este o sursa foarte importanta. Am vazut in special anul acesta, chiar de mai devreme tranzactii cross – border, dar intre tari din cadrul regiunii noastre, fie investitori din Ungaria au cumparat in Romania sau Polonia, investitori din Cehia au cumparat, este o sursa importanta. Europa este sursa cea mai importanta si apoi celelalte zone de pe Glob.

cee colliers yield interior
In ceea ce priveste yield-urile (randament al investitiei calculat ca raport intre valoarea unui activ si veniturile viitoare pe care acest activ le genereaza – n.r.), am listat comparativ yield-urile estimate astazi vs unde erau in punctul lor cel mai inalt dupa criza financiara globala din 2008 vedem ca exista o contractie in toate tarile din regiune. Ce este foarte interesant si nu se regaseste pe acest slide, in aproape toate tarile din Europa inclusiv Europa Centrala si de Est, perceptia Romaniei si a Ungariei, yield-urile prime sunt deja sub nivelul de minim, adica valori maxime, yield-ul fiind in proportie inversa, deci in toate aceste piete inafara Romaniei si a Bulgariei, yield-urile de azi sunt sub si in multe cazuri mult sub yield-urile record care s-au inregistrat in 2008 – 2007.

Evolutia pietei de tranzactii imobiliare din Romania

Revenind la Romania, volumul investitional asa a aratat pana in 2019. In 2019, am avut un pipeline (proiecte in diferite stadii de executie – n.r.) foarte bun la sfarsitul lui, insa rezultatul per ansamblu nu a fost asa de bun, aveam cam 1 mld. euro in fiecare an tranzactionat in Romania, punand in context in fiecare an in Romania cu ce s-a discutat in panelul de M&A (din cadrul evenimentului – n.r.) s-a estimat ca in M&A avem cam intre 2 si 3 mld. Euro toate sectoarele. In 2020, care ar fi trebuit sa fie un an dificil deja am inregistrat in primele trei trimestre 0,8 sau 1,2 mld. Euro, diferenta consta in acumularea accelerata de catre CPI in compania Globalworth despre care cu siguranta toata lumea stie.
colliers ro 2020 interior

Luam in calcul si acea tranzactie care nu a fost pusa oficial in statistica, alegem un criteriu, criteriul fiind a lista in cadrul tranzactiilor aceste cumulari de actiuni pe bursa sa fie macar un procent de control, acolo fiind vorba de 30% din companie si nu 60% din companie cum a fost in cazul achizitiei stake-ului GTC de catre Optima, foarte multi dintre noi, actorii din piata nu am listat in stoc aceasta tranzactie, dar cred ca merita mentionata. Deci cu acea tranzactie am fi la 1,2 mld. Euro la sfarsitul lui Q3 (trimestrul al treilea – n.r.). Year to date (de la inceputul anului pana la data curenta – n.r.) deja suntem la 0,9 sau 1,3 mld. Euro daca numaram si acea tranzactie, deci un rezultat foarte bun pentru 2020, apropo de rezilienta. Majoritatea acestui volum este office, pentru industrial ar fi foarte mare cerere, insa este lipsa de stocuri. Avem aproximativ 16 tranzactii numarate. Surse de capital (pentru tranzactii – n.r.) Israel, Romania, Ungaria, China, Grecia, Republica Ceha un jucator foarte important mai ales daca luam in considerare si CPI, alte zone.

Ca si yield-uri, 7% inainté de Covid mérgeau sub 7% deja, acum ne-am mai temperat un pic, ramane un yield foarte atractiv, industrial il listam aproximativ la 8% din lipsa de tranzactii, dar cred ca yield-ul prime s-ar tranzactiona la un nivel cu mult mai scazut. Retailul care are cele mai mari provocari, cu toate astea in Romania ne asteptam in cazul centrelor dominante sa avem un reviriment si centrele cele mai bune ar primi, ar comanda un randament foarte atractiv.

Si la outlook, as mentiona acest spread pe care il avem fata de vecinii nostri inclusiv Ungaria, Polonia si Cehia, cu atat mai mult in unele cazuri se intinde la 300 puncte de baza, 3 procente diferenta, este un spread foarte mare, cred ca Romania este atractiva si vom avea un an, vedem momentul si ne asteptam la un an foarte bun anul viitor.

Cateva highlight-uri: 4 din cele mai mari 8 tranzactii de M&A din Romania din toate sectoarele au venit din sectorul de real estate, aproximativ o treime din volumul total a venit din real estate.

colliers deal ro interior

Cele mai importante 4 tranzactii pe care le-am listat s-au inchis dupa ce efectul Covid a fost in plina forta – achizitia portofoliului NEPI, o tranzactie de peste 300 mil. Euro, achizitia Floreasca Park, a stake-ului GTC de catre Optima, care are Banca Nationala maghiara in spate – o tranzactie interesanta si singura tranzactie – achizitia portofoliului, a stake-ului (a pachetului de actiuni – n.r.) in Globalworth a fost inchisa inainte de Covid, un timing foarte foarte bun pentru vanzator.

Tipurile de tranzactii – portofolii, pachete de actiuni strategice, single assets (un singur activ – n.r.), o serie de investitori private equity chiar si sovereign capital (capital suveran – n.r.) daca luam in considerare Optima. Avem si primii investitori domestici, in speta prin activitatea celor de la Dedeman.

Tranzactiile mari de M&A atrag si tranzactii importante de finantare.

colliers ro finance interior

Am listat cateva date, am vazut multe deal-uri de sindicalizare si volumuri sau ticket-uri mari de finantare, am vazut si o tranzactie mare de finantare independenta de M&A am denumit-o pentru ca nu a tinut de o achizitie, finantarea cladirii Hermes Business Campus si foarte interesant, au aparut aceste Green Bonds, care au fost amintite in mai multe panel-uri. In real estate a fost spectacol, ultima emisiune a fost a celor de la CTP care sunt un jucator regional, care in Romania au poate cel mai important portofoliu, tichet de 650 mil euro, de 3 ori suprasubscris, un cupon foarte interesant, NEPI Rockcastle a facut, dar si Globalworth si WDP -un jucator important in zona de logistica, au apelat la aceste instrumente.

Ne asteptam deja sa inchidem anul acesta la 900 mil. Euro sau 1,3 mld. Euro daca luam in considerare si deal-ul Globalworth, avem un momentum foarte bun, sunt deal-uri importante in plan, unele ar putea fi semnate anul acesta nu vor fi inchise anul acesta. Incercam sa numaram tranzactiile in momentul in care sunt inchise.

Cladirile bune, proprietatile bune, nu credem ca au suferit o depreciere importanta a valorilor. Am vazut ajustari in alte piete, inclusiv in piete cum este Polonia de exemplu. Acolo randamentele au scazut atat de mult incat a fost loc de aceasta ajustare.

Tranzactii mari in 2021

In office (vor fi – n.r.) pentru ca acolo vom avea oferta. Lichiditatea este o ecuatie din doua parti – trebuie sa ai oferta, nu doar cerere. Pot sa confirm ca exista interes de a investi, dar o sa fim limitati si de stoc.

Tranzactii peste 100 mil. Euro

Vom avea. In jur de 100 mil. Euro, foarte orientativ pot fi 5, pot fi 7, sunt cateva in lucru acum, nu sunt 5 in lucru astazi si sub 100 mil. Euro, dar mai pot aparea anul viitor. Deci putem vedea, office vor fi, industrial in masura in care vom reusi sa deblocam niste proiecte sau in masura in care vor pune niste proiecte pe piata dezvoltatorii sau poate vor reusi sa facem JD-uri, care poate nu vor materializa un exit, dar care pe termen lung vor ajuta. Retail, mai greu legat de retai, dar cred ca o sa avem si tranzactii interesante cu active híbride, despre care nu pot sa spun mai multe acum.

colliers ro office interior

colliers industrial ro interior

colliers retail ro

 

Nota: Toate declaratiile si informatiile prezentate de catre Colliers si care fac obiectul acestui articol au ca data de referinta 10 decembrie 2020, data la care a avut loc MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2020.

Despre MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2020

MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2020 este un eveniment organizat de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO ajuns la a treia editie, fiind de asemenea primul eveniment in format online. Partenerii evenimentului care a avut loc pe 10 decembrie 2020 au fost ING Bank România, Bursa de Valori București, NNDKP, Oresa, Mazars, Dentons, Reff & Asociații | Deloitte Legal, Ioana Filipescu Stamboli, DLA Piper România, Deloitte România, iar parteneri de continut ai evenimentului au fost Colliers International Romania si WOOD & Co.

Vezi aici o sinteza de continut a evenimentului privind evolutiile de pe piata de fuziuni si achizitii, a pietei de finantare corporativa, a tranzactiilor pe piata de capital, a tranzactiilor imobiliare.

jll PIATA TRANZACTII IMOBILIARE MAIN

JLL se așteaptă ca în ultimele trei luni ale lui 2018 să fie finalizate „câteva tranzacții” cu o valoare totală de circa 300 – 400 mil. Euro pe piața imobiliară locală. Tichetul mediu de achiziție a crescut de la 33 la 38 mil. Euro, dar investitorii străini privesc tot mai îngrijorați la riscurile asociate României

Câteva tranzacții avansate vor duce volumul total de investiții pe piața imobiliară locală până la 800 – 900 mil. Euro în 2018, față de nivelul estimat de 520 mil. Euro aferent primelor nouă luni ale anului, potrivit estimărilor firmei americane de consultanță imobiliară JLL.

Întrebat de către jurnalul de tranzacții MIRSANU.RO câte tichete de achiziție cu valori de peste 50 mil. Euro sunt în derulare pe piață, Andrei Văcaru, Head of Capital Markets al JLL România, a precizat că, printre tranzacțiile semnificative avansate, se numără trei proiecte de birouri din București, un proiect industrial, unul de retail și unul de birouri în orașe secundare.

Vânzarea pachetului mixt format din birourile America House din centrul Bucureștiului și centrul comercial Promenada din Târgu – Mureș către investitorul financiar american Morgan Stanley încă nu s-a încheiat, cu toate că negocierile directe cu managerul francez de active AEW au început în urmă cu multă vreme. Recent, Revetas Capital a finalizat achiziția birourilor Landmark din București, tranzacție la care va participa ulterior și un afiliat al managerului american de fonduri Cerberus Capital Management.

Datele JLL indică o scădere de 13% a volumului de investiții după primele nouă luni ale anului. Estimările firmei de consultanță vizează numai tranzacții finalizate, adică unde deja a avut loc schimbul de proprietari, și cuprinde achiziții cu valori de peste 3 – 5 mil. Euro.

Peste trei sferturi (76%) din investițiile aferente primelor nouă luni ale anului sunt concentrate pe piața din București, în condițiile în care lichiditatea în orașele secundare continuă să se îmbunătățească.

Pe clase de active, segmentul birourilor domină piața imobiliară, cu 56% din banii atrași în perioada raportată, urmat de sectorul de retail cu o pondere de 30%, iar restul fiind împărțit între tranzacțiile cu proprietăți industriale și proiectele rezidențiale.

Cea mai mare tranzacție în perioada 1 ianuarie – 30 septembrie 2018 a fost achiziția proiectului de birouri The Bridge din București de către Dedeman, cel mai puternic investitor român, tranzacție a cărei valoare nu a fost făcută publică, dar este estimată peste 100 mil. Euro până spre un nivel de aproximativ 150 mil. Euro, cifre care nu au fost confirmate însă de către niciuna din părțile direct implicate.

Alte tranzacții majore de birouri includ achiziția Oregon Park de către Lion’s Head Investment de la Portland Trust. Cea mai mare tranzacție de retail a fost în acest an vânzarea Militari Shopping Center din București de către Atrium.

Pe segmentul spațiilor industriale, cea mai mare tranzactie de industrial a fost vânzarea CTP Cluj către WDP.

“Condițiile de finanțare s-au îmbunătățit simțitor în ultimele 18 luni, cu structuri și costuri mai apropiate față de alte piețe din Europa Centrală și de Est”, explică Andrei Văcaru de la JLL.

Piața imobiliară a înregistrat în ultima vreme intrarea unor investitori noi în active locale, cum este cazul Dedeman sau unor grupuri sud- africane precum MAS Real Estate, Old Mutual sau a unor investitori americani mari de talia Cerberus, aceștia din urmă realizând investiții în baza unui parteneriat cu Revetas Capital.

Totuși, percepția investitorilor față de activele locale indică o anumită precauție, riscul asociat pieței românești depășindu-l pe cel al Greciei, avertizează Andrei Văcaru.

De aceea, România a atras numai 8% din investițiile dedicate piețelor din Europa Centrală și de Est, la aproape jumătate față de Ungaria și de peste trei ori mai puține decât Cehia.

„Cu foarte puține excepții, investitorii (care fac achiziții pe piața românească – n.r.) sunt cei de tip value add”, afirmă Andrei Văcaru. Investiția de tip value add în industria imobiliară este caracterizată, de obicei, prin faptul că sponsorul tranzacției sau investitorul are un rol activ în creșterea veniturilor proprietății cumpărate sau aplică o strategie de îmbunătățire a proiectului pentru a încasa chirii mai mari sau venituri suplimentare din extinderea amprentei proiectului, aducând astfel valoare adăugată proprietății cumpărate inițial.

Întrebați de către jurnalul de tranzacții MIRSANU.RO la cât se ridică tichetul mediu de achiziție pe piața imobiliară din România, reprezentanții JLL afirmă că valoarea acestuia este de 30 – 40 mil. Euro, în condițiile în care a crescut de la circa 33 mil. Euro până la aproape 38 mil. Euro în ultimii ani.

La finele lunii septembrie 2018, yieldurile prime care indică randamentul investițional a ajuns la 7,25% pe birouri, 7% pe segmentul de retail, respectiv de 8,5% în sectorul spațiilor industriale, tendința fiind ca aceste valori să rămână stabile, cu excepția celui înregistrat pe segmentul industrial, care ar putea să mai scadă.