Arhive etichete: Robert Miklo

Robert Miklo, Colliers: Tranzactiile de pe piata imobiliara vor depasi 500 mil. Euro in 2025 si cred ca sunt premise foarte bune ca in 2026 sa depaseasca 1 mld. Euro. Cu yield-uri de 7,25% – 7,75% si concurenta cu piete din CEE si Europa de Vest, Romania ar putea inregistra o crestere a randamentelor. In ultimii 5 – 10 ani, in Romania au fost multe tranzactii cu tichete de 100 – 200 mil. Euro pe segmentul de birouri. “Ipotetic, daca centrul comercial AFI Cotroceni ar fi de vanzare, am depasi 600 mil. Euro probabil”

“Anul acesta este o dezamagire si cred ca volumul de tranzactii din real estate va inchide in 2025 un pic peste 500 mil. Euro. Cred ca o sa depasim 500 mil. Euro pentru ca in perioada T1 – T3 a fost 425 mil. Euro. Din anumite motive, este o tranzactie care nu s-a publicat si cu ea deja trecem de 450 mil. Euro. Si cred ca se va mai inchide cel putin o tranzactie importanta pana la sfarsitul anului”, a declarat Robert Miklo, Partner & Head of Capital Markets in cadrul firmei de consultanta imobiliara Colliers Romania, la MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2025, eveniment organizat pe 4 decembrie de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO alaturi de jucatori activi in tranzactiile de M&A, finantare, piete de capital, real estate si NPL din Romania si din spatiul Europei Centrale si de Est.

“Noi sau cel putin eu incepem optimisti si asa o sa incep si anul 2026. Exista acest fenomen – se amana anumite tranzactii si atunci ai cu ce sa incepi”, a punctat Robert Miklo.

“Avem aceasta conjunctura in care trebuie sa concuram cu Polonia, si inclusiv cu Europa de Vest, dar totusi cred ca premisele sunt foarte bune, sunt optimist pentru 2026 ca vom depasi 1 mld. Euro”, a subliniat consultantul Colliers Romania.

“A inceput foarte bine anul 2025 primul trimestru si daca incluzi si luna aprilie – primele 4 luni au inceput in forta. Desigur depinde cu ce compari. Daca te raportezi la Europa de Vest sau chiar si cu Polonia, nu este cazul”, a adaugat acesta.

“Relativ insa la istoricul nostru, am inceput foarte bine. Am avut in speta o serie de tranzactii in speta in zona de birouri, inclusiv jucatori noi care au intrat in piata – Granit din Ungaria a cumparat Equilibrium, Solida Capital a cumparat Victoria Center, proiecte de referinta in Bucuresti. Nu au fost tranzactii de 300 mil – 400 mil. Euro cu portofolii cum am mai inregistrat, dar totusi proiecte de referinta in Bucuresti. Paval Holding a cumparat Ethos House. Deci, au fost trei proiecte institutionale le numim noi, de o anumita calitate, care toate s-au tranzactionat aproape numai in primul trimestru”, a semnalat Robert Miklo.

“Din pacate, pe de o parte, lucrurile au incetinit in vara, in toamna si acum in iarna. Am avut tranzactii importante. O tranzactie foarte mare de 250 mil. Euro in logistica s-a impotmolit la Consiliul Concurentei. Iar aceste tranzactii faceau diferenta mare in volumul total”, a detaliat consultantul firmei de consultanta imobiliara.

“Sunt insa tranzactii in lucru care se vor face anul viitor. Sper si cred ca vom initia tranzactii noi, trebuie musai sa depasim aceasta jumatate de miliard cu care vom inchide anul asta”, afirma Robert Miklo.

Colliers: Yield-urile pe piata din Romania sunt la 7,25% pentru centre comerciale, 7,5% la birouri si 7,75% pe industrial si logistica. Avem conjunctura ca trebuie sa concuram mai ales cu Polonia, dar si cu Europa de Vest

“Noi am mentinut randamentele si ne uitam trimestrial la ele. Am pastrat yield-urile si suntem la centre comerciale la 7,25%, office la 7,5% si I&L (industrial si logistica) la 7,75%. Nu vad o descrestere de yield-uri si motivul principal este concurenta cu celelalte piete, in special Polonia unde au crescut yield-urile”, a punctat consultantul Colliers.

“Este o piata mai mare, sunt mai bine vazuti, lichiditate mai mare. Si in acelasi timp au aceste cicluri, noi insa nu suntem constanti – mai mult sau mai putin, dar avem curbele cu mult mai atenuate. Si din acest motiv nu vad o descrestere de yield-uri, intr-un fel cred ca este presiune pentru crestere pentru ca, daca in Polonia, s-a facut o tranzactie cu o cladire exceptionala la yield de 6,5% si aici este dezbaterea – cat este spread-ul corect ar trebui sa fie 100, 150 de puncte, de asta nu vad descrestere, poate o crestere usoara, dar din acest motiv nu pentru ca ar fi mai putin interes”, a comentat Robert Miklo.

“Chiar daca anul acesta rezultatele sunt dezamagitoare, sub nivelul marii este activitate, este interes si sunt semnale pozitive.”, a adaugat acesta in ceea ce priveste volumul de tranzactii in pregatire (pipeline).

“Acum 4 – 5 ani, ratele dobanzilor erau mai joase, au crescut atunci clar ca si yield-urile trebuie sa creasca. Investitorii inteleg asta, stiu asta, le spunem asta, pe de alta parte proprietarii spun <<De ce as vinde acum mai ieftin? Mai bine stau>>. Si atunci asta afecteaza lichiditatea in mod evident”, a adaugat acesta.

Dupa tichetele de finantare – record semnate de catre Iulius si AFI, vor urma alte tranzactii de finantare de un astfel de calibru?

“Pentru mine este <<Wow>> faptul ca in Romania avem finantare de 537 mil. Euro, care nu a fost un activ, dar totusi sa ai o astfel de finantare pe un sponsor sau proprietar, Iulius, de asemenea, cu finantare de peste 400 mil. Euro. La acestea se adauga obligatiunile jucatorilor internationali care sunt corporate bonds, iar Romania joaca un rol – cheie in portofoliul acelor companii. Cred ca este impresionant si cred ca este un semnal si fata de equity sponsors – uite ce se intampla in Romania, ce incredere au bancile straine preponderent in real estate –ul romanesc”, a semnalat consultantul Colliers.

“Dincolo de asta, daca va fi repetat acest gen de tranzactie, eu cred ca este dificil de repetat. AFI, probabil, ca nu va face o refinantare atat de mare si anul viitor si nici la grupul Iulius nu ma astept si atunci nu cred ca vom vedea acest nivel atins din nou”, afirma Robert Miklo.

“Pe obligatiuni nu am vizibilitate, dar s-ar putea sa mai vedem tranzactii importante. Nu stiu daca anul viitor va fi un roll over (refinantarea unei emisiuni existete) sau nu. Sper sa vedem in continuare”, estimeaza acesta.

“Cred ca avem déjà destul de mult track record atat pe partea de equity, fie tranzactiile cu portofolii despre care am vorbit sau chiar si single tickets (tranzactii de vanzare a unui singur activ) pentru ca in ultimii 5 – 10 ani, desi vedem o scadere a lichiditatii in zona de tichete de tranzactii foarte mari, totusi in Romania putem vorbi despre relativ multe tranzactii noi unde tichetul a depasit 100 – 150 – 200 mil. Euro pe cladiri de birouri si nici nu vorbim de centre commercial”, a subliniat consultantul Colliers Romania.

“Daca AFI Cotroceni ipotetic ar fi de vanzare, am depasi 600 mil. Euro probabil”, a continuat acesta.

“Asta arata faptul ca se maturizeaza piata sau ca avem masa critica, suntem in crestere, vedem o diversificare a capitalului si a capitalului strain. Mai este enorm de mult potential in special din zona capitalului romanesc fie privat, fie institutional”, a spus Robert Miklo.

“Avem aceasta conjunctura in care trebuie sa concuram cu Polonia, si inclusiv cu Europa de Vest”, a concluzionat acesta.

Care este pozitia Romaniei in jocul investitorilor pe pietele din CEE. Cehia este principalul exportator de capital, iar ecartul Romaniei fata de Polonia nu se inchide

“Anul acesta a fost o dinamica interesanta in Europa Centrala si de Est (CEE). Cehia, care este o piata mai matura, dar o piata relativ limitata in tranzactii pentru ca preturile erau foarte sus, iar yield-urile foarte jos, nu tranzactiona foarte mult. Anul acesta a luat un avant. Cred ca rata de crestere in T1 – T3 a fost de 130%, deci mai mult decat dublu fata de anul trecut”, sustine consultantul Colliers.

“Au avut loc cateva tranzactii foarte mari. Cehia este si cel mai mare exportator de capital din regiune. Au crescut prea mult pentru piata lor locala. Piata din Cehia nu era foarte mare ca si volum, anul asta au avut o crestere foarte mare, au reusit sa tranzactioneze la nivel local si au inceput sa iasa afara, Polonia este destinatia principala.”, a mentionat Robert Miklo.

“Noi incercam sa ii aducem (pe investitorii cehi – n.r.) spre Romania. Cred ca vom reusi, insa din pacate au o atractie puternica de a merge spre Vest. Asta este problema noastra sau una dintre provocari.”, a punctat acesta.

“Lucrurile se dezvolta in Romania, capital vine, dar intotdeauna avem problema concurentei. Din pacate, ecartul fata de Polonia nu se mai diminueaza, nu se mai inchide pentru ca noi alergam, dar polonezii alearga si mai bine. Si, in paralel, Europa de Vest a fost intr-o perioada mai turbulenta, se deschid oportunitati pentru capitalul central – european si atunci bineinteles daca faci un deal bun in Germania, te duci acolo”, a precizat consultantul Colliers Romania.

Cum poate compensa piata din Romania volumul mai mic de capital atras din regiune si cat de mult se poate baza piata de profil pe capitalul local?

“Capitalul privat HNWI (high – net – worth individual – indivizi cu active lichide sau investibile de minim 1 mil. USD) este in crestere. De exemplu, anul acesta am avut un jucator nou in Cluj. Clar vedem incet o crestere a capitalului domestic privat, dar se intampla. Si cred ca gradual vor trece si in zona asta de investitii institutionale – aici poate definitia nu e cea mai buna in sensul ca vine o institutie, dar ne referim la tinte de calitate.”, a raspuns Robert Miklo.

“Pe cealalta parte, cea institutionala, cehii au facut foarte bine, aici si ungurii s-au descurcat destul de bine. Noi cred ca avem si o limitare de tip reglementare pentru ca nu avem reglementarea aceea. Nu stiu daca este si o problema de curaj”, este de parere acesta.

“Ar trebui sa incercam sa impingem jucatorii – nu sunt multi jucatori locali, dar sunt jucatori locali care ar putea fi tinte bune pentru IPO-uri, de exemplu, si sper sa vedem aceste listari. Nu cred ca se va intampla intr-un an o minune, dar speram sa vedem acesti jucatori listandu-se si facandu-se mai accesibili pentru investitorii institutionali”, a semnalat consultantul Colliers.

“Activele in zona de pensii si asigurari se tot acumuleaza in Romania, cred ca avem motive de optimism si vom veni si noi o data acolo, dar ne miscam foarte greu”, a mai spus Robert Miklo, Partner & Head of Capital Markets in cadrul firmei de consultanta imobiliara Colliers Romania, la panelul Real Estate al evenimentului organizat de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO.

Partenerii MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2025 sunt Banca Transilvania, Cris-Tim Family Holding, Stratulat Albulescu, Forvis Mazars Romania, ONV LAW, APLus Advisory si Sancons Capital & Investment si are sprijinul Supporting Partners din partea Okcredit si B2 Impact.

Citeste seria integrala de articole MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2025

MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2025: Vine anul efectelor colaterale, iar investitorii din private equity vad vremuri grele pe piata de M&A. “Bursa de la Bucuresti poate duce cel putin 5 IPO-uri de talia Cris-Tim in fiecare an”. Statul roman reduce tinta la un volum de euroobligatiuni de circa 10 mld. Euro pentru 2026 fata de 16 mld. Euro in 2025. Bancile au dat imprumuturi sindicalizate in ultimii 2 ani de circa 9 mld. Euro, din care jumatate au fost finantari noi. Regina Maria nu exclude achizitia unui concurent direct dupa trecerea sub controlul fondurilor globale de investitii CVC si Hellman & Friedman

Radu Timis Jr, Cris-Tim Family Holding: Bursa de la Bucuresti poate duce minim 5 IPO-uri de genul listarii Cris-Tim in fiecare an. Cea mai mare amenintare pentru economia Romaniei este deficitul comercial. Planul Cris-Tim este sa ajunga mai intai la o cota minima de 30% pe piata locala si apoi sa treaca cu achizitii la extindere regionala spre zona Balcanilor de est

Diana Popescu, Ministerul Finantelor: Estimam ca vom putea acoperi circa 8 mld. Euro in 2026 din suprapunerea PNRR cu programul SAFE ceea ce inseamna ca vom reduce necesarul de finantare prin euroobligatiuni. Anul viitor ne asteptam la un volum de euroobligatiuni de aproape 10 mld. Euro fata de 16 mld. Euro in acest an. Nivelul finantarii suverane in 2026 este mai mare desi avem ca tinta un deficit bugetar mai mic si asta vine din refinantare

Florian Libocor, BRD Societe Generale: Pentru 2026 ma astept la o crestere PIB de circa 0,8%, o inflatie ce va cobori spre 5,5 – 6%, un curs de schimb relativ stabil la 5,13 RON maxim 5,18 RON la Euro si o reducere a dobanzii – cheie pana la 5,75%. Anul acesta a fost cel al ambiguitatii constructive, anul viitor va fi cel al efectelor colaterale generate de deciziile din 2025

Andrei Gemeneanu, Morphosis Capital: Am semnat a patra tranzactie din fondul 2 in sectorul centrelor de ingrijire pentru batrani, unde este o nisa subdezvoltata. IRR-ul investitiei in La Cocos “va arata ciudat” la inchiderea tranzactiei, fiind cel mai mare dintre investitiile din portofoliul Morphosis. Exitul din Medima, estimat pe final de 2026 – inceput de 2027, asteptat sa produca un multiplu “double digit” pentru investitori dupa o crestere de 50x EBITDA. Fondul 2 al Morphosis Capital vizeaza in total 3 – 4 achizitii pe pietele din regiune, in vizor fiind Bulgaria, Croatia si Polonia, pentru care aloca 40 – 50 mil. Euro din capitalul sau de investitii

Ramona Dragomir, EBRD: EBRD are in 2025 un an – record in Romania cu investitii semnate de circa 900 mil. Euro si ne apropiem de 1 mld. Euro. Majoritatea sunt finantari de datorie, la nivelul global al EBRD media de investitii equity este undeva la circa 20% din portofoliu, insa in Romania ponderea este mai mica. Pentru 2026, sectorul de energie regenerabila este cel mai mare furnizor de pipeline de proiecte

Dan Stefan, Autonom: IPO-ul Autonom pe bursa se va intampla probabil in anii urmatori cand vom simti ca avem nevoie sa atragem mai mult capital si tine de sincronizare si de strategie. Mixul actual de finantare al Autonom este bazat peste 40% pe finantare bancara, peste 20% pe leasing, obligatiunile emise au o pondere spre 30%, iar restul este capitalul propriu. “Suntem o firma de familie in care probabil controlul privat o sa ramana privat multi ani si asta ne va permite sa ne uitam si la risc si la randamentul investitiei intr-un mod poate diferit fata de un investitor profesionist”

Vlad Pintilie, BT Capital Partners: Am ajuns in acest an sa fim implicati ca intermediari in tranzactii de circa 2 mld. Euro, incomparabil fata de anii anteriori cand piata obligatiunilor corporate era concentrata pe listari de dimensiuni mici. De 2 – 3 ani s-a conturat un trend de emisiuni recurente de obligatiuni sustinut de banci si de companiile de stat din energie. Vedem oportunitati foarte bune pentru emisiuni de actiuni si de obligatiuni si asteptam proiecte din partea statului si a unor emitenti noi

Silviu Toma, Raiffeisen Bank: Piata sindicalizarilor bancare din Romania a ajuns in 2024 – 2025 la un record de 9 mld. Euro, din care circa jumatate sunt finantari noi. Cele mai mari tichete locale de finantare corporate au ajuns la 500 – 550 mil. Euro, insa sweet spot-ul este la 200 – 300 mil. Euro. Vedem in pipeline pentru 2026 tranzactii de finantare in energie, real estate, transport, constructii specializate si servicii medicale

Cosmina Plaveti, BCR: As vrea sa vad in 2026 pe bursa de la Bucuresti doua tranzactii IPO si trei tranzactii SPO, dar realist nu cred ca vom ajunge acolo. Mediul macroeconomic va conta mult anul viitor in decizia celor care isi doresc sa isi listeze companiile pe bursa. Am avut in 2025 un an record pe piata de capital din Romania si am intermediat un volum de obligatiuni de aproximativ 3 mld. Euro cu tot cu cele doua emisiuni de obligatiuni corporate ale BCR

Lacramioara Diaconu – Pintea, OX2: Avem in pipeline-ul de tranzactii pentru 2026 doua proiecte de vanzare care totalizeaza 400 MW, iar pe partea de achizitii estimam proiecte de 300 – 400 MW pe piata de energie regenerabila. “Apropo de evaluare, daca prima tranzactie de vanzare din 2024 a fost la 214 mil. Euro care inseamna undeva la 2,2 mil. Euro per MW, puteti sa faceti niste calcule ce ar insemna cei 400 MW de anul viitor”

Ana – Maria Pascu, Regina Maria: Este o tendinta naturala de consolidare prin M&A a pietei de servicii medicale private si asta o sa vedem in urmatorii 5 ani. Multiplii de evaluare au inceput sa scada si credem ca 2026 si 2027 vor fi ani grei, nu stim daca pentru cumparatori sau vanzatori. Regina Maria nu exclude achizitia unor concurenti directi de pe piata de profil

Dan Mihaescu, Gapminder: Am investit 10 – 14 mil. Euro din fondul 2, unde avem deja 7 investitii si un follow-on. Din cele 6 exituri pe care le-am facut pana acum avem pana acum IRR de 96% – 97%. In ecosistemul din Romania lipsesc rundele pre-seed si trebuie cu totii sa ne adaptam la asta. Ne dorim sa facem tranzactii mai mari cu tichete la prima investitie de la 2 – 3 mil. Euro si runde rollow-on pana la 10 – 12 mil. Euro in campionii din portofoliu

Ioana Filipescu Stamboli, Investment Advisory Partners: Primele 10 tranzactii din acest an au totalizat peste 3 mld. Euro ceea ce inseamna o polarizare a pietei de M&A catre tichetele mari. Ma astept la o mega-tranzactie in 2026 si cred ca energia, serviciile medicale, constructiile si IT-ul vor fi printre sectoarele dominante

Andreea Pipernea, APlus Advisory: Sunt multe spatii de acoperit in ceea ce inseamna structurarea posibilitatilor de finantare pentru antreprenori atat pe pietele publice de capital, cat si pe piata privata. Zona de family office si de corporate venture capital ar avea ocazia sa completeze piese lipsa din ecosistemul de finantare al antreprenorilor

Dan Farcasanu, Mozaik Investments: Suntem probabil 4 sau 5 fonduri de investitii care intelegem mai bine piata, stim cum sa vorbim cu antreprenorii din Romania si avem un avantaj in sensul asta. Piata de fuziuni si achizitii a incetinit mai degraba decat sa accelereze

Leonard Pascu, Forvis Mazars Romania: Suntem in continuare in top 3 pe piata de fuziuni si achizitii din Europa Centrala si de Est, dupa volumul de tranzactii, iar dupa valoarea pietei suntem pe locul 2 in regiune. Ca valoare, piata locala de M&A este in jurul a 7 mld. Euro, dar nu s-au raportat toate tranzactiile din decembrie

Florin Visa, Early Game Ventures: Am facut 11 investitii in 2025, care includ si ultima runda de capital din fondul 1. Am investit in total 9 mil. Euro, ceea ce este cea mai mare suma investita de noi pana acum. Productivitatea per angajat in companiile din portofoliu a crescut in ultimul an cu 50% pe fondul impactului AI

Vlad Ardeleanu, Medima: Am selectat consultantul pentru vanzarea Medima, iar procesul se va derula pe tot parcursul anului 2026. Destinatia companiei ar trebui sa fie un fond de private equity mai mare, de talie regionala. Eu imi doresc sa continui si dupa vanzare pentru ca vad potentialul cel putin de a dubla dimensiunea companiei

Silviu Stratulat, Stratulat Albulescu: Am observat recent o schimbare radicala de trend pe piata de venture capital, generata de startup-uri in zona conventiilor de capital, care sunt documente mult mai putin protective pentru investitori comparativ cu imprumuturile convertibile. Notificarea investitiei straine directe de catre fondurile de private equity este singura componenta care poate genera intarzieri deosebite in tranzactii

Mihai Voicu, ONV LAW: Pe piata M&A a companiilor de talie medie, vedem tranzactii in pipeline in real estate, energie, infrastructura, logistica, transport si tehnologie. Am constatat ca tranzactiile M&A se lungesc cel mai mult din cauza nepregatirii la timp a tranzactiei si a distantei dintre cultura vanzatorului si cea a cumparatorului, dar exista si tot felul de autorizari care aduc intarzieri pentru ca trebuie sa te uiti la mai multe lucruri

Mihai Pop, APS: De cel putin 10 ani, APS face in Romania mai mult de jumatate din business-ul sau la nivel de grup. Randamentele pe piata NPL din Romania sunt cel mai jos cu exceptia Poloniei asa ca preferam sa investim in Europa de Vest. Suntem interesati sa cumparam competitori pentru ca ne vedem aici pe termen lung si putem supravietui cu rate mici IRR, dar am prefera sa nu fie atat de mare aglomeratie pe piata

Catalin Neagu, OkCredit: La inceputul pietei de NPL & debt management in anii 2000, aveam comision de succes de 60% din sumele colectate. Preturile de achizitie ale portofoliilor NPL se formau plecand de la IRR-ul pus de catre investitor, adica de cresterea pe care si-o dorea acesta, spune antreprenorul care a vandut Top Factoring catre suedezii de la Intrum

Mihai Patrulescu, CBRE: Avem acum un pipeline de tranzactii in real estate de 700 – 800 mil. Euro, din care nu stiu cate vor fi finalizate in 2026 in conditiile in care tranzactiile s-au lungit si dureaza in medie 1 an si 3 luni. Lipsa investitorilor institutionali locali si diferenta de randament fata de alte piete fac ca piata sa fie foarte subtire la tranzactii de la 100 mil. Euro in sus. Lichiditatea scazuta din volumul de tranzactii se vede si in volumul in crestere a finantarilor jucatorilor din piata

Robert Miklo, Colliers: Tranzactiile de pe piata imobiliara vor depasi 500 mil. Euro in 2025 si cred ca sunt premise foarte bune ca in 2026 sa depaseasca 1 mld. Euro. Cu yield-uri de 7,25% – 7,75% si concurenta cu piete din CEE si Europa de Vest, Romania ar putea inregistra o crestere a randamentelor. In ultimii 5 – 10 ani, in Romania au fost multe tranzactii cu tichete de 100 – 200 mil. Euro pe segmentul de birouri. “Ipotetic, daca centrul comercial AFI Cotroceni ar fi de vanzare, am depasi 600 mil. Euro probabil”

Robert Miklo, Partner and Head of Capital Markets at Colliers Romania, speaker of MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2025

Robert Miklo, Partner and Head of Capital Markets at Colliers Romania, is one of the speakers of MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2024.

He plays a pivotal role in advising clients on both local and international markets. With 18 years of experience at Colliers, Robert has honed his expertise across various departments, including Consulting, Research, and Investments.

He specializes in originating, negotiating, and managing large-scale real estate transactions, with a particular focus on the Romanian market. His tenure in the Investment department has afforded him extensive experience working with institutional and private investors, as well as developers across office, retail, and industrial sectors.

Under Robert’s expertise, the investment team at Colliers Romania has successfully executed a diverse range of transactions, including notable sales such as Arad Business Park (2022), Dacia One Offices (2021), the Nepi Rockcastle Office Portfolio (2020), Dacia Warehouse Pitesti (2017), Premium Point and Premium Plaza (2016), Floreasca Park, Europolis Industrial Park (2015), Landmark and Bancorex building (2024). His comprehensive knowledge and proven track record make him an invaluable asset to the firm.

On December 4, 2025, the MIRSANU.RO transaction journal is hosting MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2025, an OFFLINE event dedicated to the community of corporate transactions – mergers & acquisitions (M&A), financing, capital market transactions, real estate deals and other major corporative transactions.

The agenda of this event will be as follows:

09:00 – 09:50 (EET/GMT+2) Registration & Networking

09:50 – 10:00 Welcome message from Adrian Mirsanu, Founder of the MIRSANU.RO transaction journal

10:00 – 10:45 Panel: Trends

10:45 – 11:30 Panel: Mergers and Acquisitions (M&A)

11:30 – 12:15 Panel: Financing

12:15 – 12:45 Coffee break

12:45 – 13:30 Panel: Capital Markets

13:30 – 14:15 Panel: Private Equity & Venture Capital

14:15 – 15:15 Lunch

15:15 – 15:45 Panel: Real Estate

15:45 – 16:15 Panel: NPL & Debt Management

16:15 – 17:00 Panel: Buyer vs Seller

17:00 Final notes

The Event’s Partners are Banca Transilvania, Cris-Tim Family Holding, Stratulat Albulescu, Forvis Mazars Romania, ONV LAW, Aplus Advisory and Sancons Capital & Investment. The Supporting Partners of this event are Okcredit and B2 Impact.

If you are interested in attending this event or making a partnership, please contact us at office@mirsanu.ro

Piata imobiliara din Romania a inregistrat o scadere de 38% a volumelor de investitii in primele 9 luni ale anului, cel mai mare declin anual la nivel pietelor CEE – 6, arata datele consultantilor Colliers. Valoarea investitiilor la nivel local a ajuns la 425 mil. Euro in perioada ianuarie – septembrie 2025 cu un pipeline de tranzactii “de sute de milioane de euro, aflate in diverse stadii de implementare”

Piata romaneasca de investitii imobiliare a inregistrat in primele noua luni din 2025 un volum total de peste 425 mil. Euro, ceea ce reprezinta o scadere anuala de 38% fata de perioada similara a anului anterior, conform datelor firmei de consultanta imobiliara Colliers disponibile pentru jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO.

Declinul de pe piata imobiliara din Romania este cel mai amplu la nivelul investitiilor realizate pe pietele din regiunea asa – numita CEE – 6, potrivit raportului Colliers „CEE Investment Scene Q1-Q3 2025”.

La capatul opus, Ungaria a inregistrat cea mai buna dinamica, cu un ritm de crestere de 237%, urmata indeaproape de catre Slovacia cu un plus de 234% in perioada ianuarie – septembrie 2025 fata de perioada similara a anului anterior, sustin consultantii Colliers.

O alta piata in declin in regiune este Polonia, care a inregistrat o scadere anuala de 6% in perioada raportata la nivel de investitii, in conditiile in care Polonia este de departe cea mai mare piata ca volum de investitii in regiune.

De asemenea, Cehia a inregistrat o rata de crestere de 131%, iar Bulgaria a avut un plus de 14% fata de primele trei trimestre din 2024.

Amanarea finalizarii unor tranzactii mari a contribuit la un volum mai scazut fata de aceeasi perioada a anului trecut, in conditiile in care mai multe active se afla inca in diferite stadii de negociere. La nivelul celor mai importante sase piete din Europa Centrala si de Est (ECE) – Bulgaria, Cehia, Polonia, Romania, Slovacia si Ungaria – volumul investitional a crescut cu 38%, depasind 7 mld. Euro, impulsionat in principal de Polonia si Cehia, care au generat aproape trei sferturi din total.

„Anul 2025 se contureaza a fi similar cu 2019 – un an care nu a fost foarte puternic din perspectiva volumului total, dar a fost urmat de doi ani buni care au pregatit terenul pentru varful de activitate din 2022. In mod similar, in primele trei trimestre, vedem in piata tranzactii, cu o valoare cumulata de sute de milioane de euro, aflate in diverse stadii de implementare. In a doua parte a anului 2026, exista potential pentru comprimarea randamentelor, in situatia in care contextul macroeconomic intern si extern ramane cel putin neutru. De asemenea, estimarile analistilor privind noi scaderi ale dobanzilor la Banca Centrala Europeana imbunatatesc si mai mult perspectiva pentru anul viitor”, a declarat Robert Miklo, Partner, Head of Capital Markets la Colliers.

Romania se remarca prin expunerea tot mai mare pe logistica si productie si este perceputa ca o piata de oportunitate selectiva, cu proiecte care ofera potential de crestere a valorii si randamente peste media regionala..

„Un aspect remarcabil este ca, atat la nivel regional cat si in Romania, sectorul de birouri capata tot mai mult avant pe zona investitionala. Proiectele ”prime” din locatiile centrale se bucura de interes ridicat, vizibil in cresterea chiriilor, determinata de oferta limitata, costurile de dezvoltare ridicate si o cerere solida din partea chiriasilor. Desi cererea pentru celelalte sectoare ramane foarte dinamica, cred ca 2026 are potentialul de a deveni anul sectorului de birouri in piata investitionala”, sustine Robert Miklo de la Colliers.

Cele mai multe tranzactii din Romania au avut loc in sectoarele industrial, logistic si de productie, potrivit consultantilor Colliers. In acelasi timp, investitorii chinezi au revenit activ pe piata, prin tranzactii importante in industria mobilei si a materialelor, atingand cel mai ridicat nivel al investitiilor asiatice din ultimii trei ani.

„Romania ramane o piata atractiva pentru investitii, datorita randamentelor bune si potentialului de crestere in sectoarele aflate in dezvoltare. Randamentele pentru proiectele de birouri si industriale prime sunt in jur de 7,5% respectiv 7,75%, mai ridicate decat in Cehia sau Polonia, ceea ce face piata locala interesanta pentru investitorii care cauta oportunitati solide pe termen mediu si lung”, a spus Silviu Pop, Director ECE & Romania Research la Colliers.

Pe langa capitalul regional, investitorii americani au revenit puternic in Europa Centrala si de Est, cu investitii de aproape 6 ori mai mari fata de 2024, in special in sectoarele industrial, office si hotelier. In ansamblu, fluxurile din afara Uniunii Europene – in special din SUA si China – confirma atractivitatea regiunii intr-un context global tot mai competitiv.

Consultantii Colliers estimeaza ca, pana la finalul anului, volumul total al investitiilor in regiunea ECE-6 ar putea ajunge la 9 – 10 mld. Euro in 2026.

Stabilitatea economica, posibilele scaderi ale dobanzilor si implicarea tot mai mare a capitalului local vor sustine o piata mai activa si mai diversificata, cu interes crescut pentru proiecte care aduc valoare pe termen lung – de la regenerare urbana la cladiri cu eficienta energetica ridicata. Pe termen mediu, consultantii Colliers anticipeaza o revenire treptata a tranzactiilor, odata cu apropierea preturilor cerute de cele oferite si cu accesul mai facil la finantare, intr-un nou ciclu investitional caracterizat prin pragmatism, calitate si sustenabilitate.

Dealmakers. New buyers. International sellers.” Jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO organizeaza pe 4 decembrie evenimentul MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2025 pentru jucatorii din fuziuni si achizitii (M&A), finantari, pietele de capital, real estate si NPL

Robert Miklo, Colliers: Un „pipeline” de tranzactii de circa 500 mil. Euro este pe muchie intre 2024 si 2025 pe piata imobiliara. Din valoarea investitiilor de 700 – 750 mil. Euro din acest an pana acum, cam jumatate din pondere este sectorul industrial si spatii logistice, iar segmentul de birouri si cel de retail fiecare a luat cam un sfert

“Anul 2024 a fost un an bun si ar avea potentialul sa fie un an foarte bun relativ la media pe care am inregistrat-o in ultimii 10 ani. Multe tranzactii se aduna la sfarsitul anului, iar riscul este foarte mare si acum se va si materializa. Un <<pipeline>> (volum de tranzactii aflat in pregatire – n.r.) de tranzactii de jumatate de miliard de euro, poate ceva mai mult, nu este doar pe muchie, ci unele tranzactii sigur nu se mai fac anul acesta, altele daca reusim in ultimele 2 saptamani sa inchidem doar foarte dificil”, a declarat Robert Miklo, Director Investment Services al Colliers Romania, la MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2024, eveniment organizat pe 5 decembrie de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO alaturi de jucatori activi in tranzactiile de M&A, finantare, piete de capital, real estate si NPL din Romania si din spatiul Europei Centrale si de Est.

“Chiar si la cele 700 – 750 mil. Euro inregistrate pana acum in acest an, care este aproximativ in linie cu media ultimilor 10 ani, Romania a performat foarte bine relativ la alte tari vecine. Stam cu mult mai bine decat Ungaria, am avut parte de situatia in care investitori din Ungaria veneau in Romania pentru ca auzeau de volumele noastre si voiau sa inteleaga ce se intampla in Romania. Polonia, care este <<elefantul>> regiunii, si ea si-a revenit. A avut un an foarte slab”, a punctat Robert Miklo.

“Industrialul a luat aproape jumatate din volumul total de anul acesta, iar retailul si office-ul circa 25% fiecare. Au fost si tranzactii in zona hoteliera, dar mai mici”, estimeaza consultantul Colliers.

“Cand calculam volumele nu ne referim nici macar la investitii in terenuri. Este un subiect separat. Noi ne referim la proprietati investitionale (investment properties, lb. eng), care genereaza un venit”, a precizat acesta.

Ce s-a schimbat in ultimii 10 ani in tranzactiile din real estate?

“Cred ca ceea ce s-a schimbat treptat, au venit tipuri de jucatori noi in piata. Cred ca asta s-a schimbat in ultimii 10 ani. Ce a ramas constant mai mult sau mai putin cu o nota pozitiva, m-am uitat la ultimii 10 ani si cred ca, cu o exceptie in anul 2018, anul trecut a fost la fel mai slab, dar an de an stateam aproape de acest nivel anual, pe care l-am calculat undeva intre 800 – 900 mil. Euro”, a subliniat Robert Miklo.

“Ne-am dorit mai mult. Ne-am dori sa trecem de 1 mld. Euro, sa ajungem chiar la 2 mld. Euro pe an. Polonia era la un maxim de 6 mld. Euro pe an, acum sunt pe la 4 mld. euro. S-a mentionat si se mentioneaza des importanta lichiditatii pentru investitori. Romania, de bine, de rau a avut lichiditate”, este de parere acesta.

“In real estate, ne uitam la fractiuni de puncte procentuale cand ne uitam la yield-uri (randamente), la noi 25 – 50 puncte procentuale la yield inseamna mult, dar cand faci un pas in spate si te uiti la poza mare, in ultimii 10 ani yield-urile prime office yield pe care il luam ca si benchmark (referinta, n.r.) s-a miscat intre 6,75 si 7,75, ceea ce este o diferenta semnificativa. A fost stabilitate in piata din Romania. Au fost lucruri care s-au mentinut, au fost ani in care contextul a fost mai putin favorabil si asta este un lucru bun”, sustine Robert Miklo.

Cum vor evolua randamentele in investitiile din piata imobiliara in 2025?

“Noi avem nevoie de un spread pozitiv. La randamente publicate, Ungaria este sub noi. Eu cred ca tranzactiile de anul acesta au si marcat o crestere de yield-uri fata de unde eram pe hartie. Anul viitor nu ma astept la mari schimbari (de yield). Poate daca se rezolva si politic, Romania este foarte atractiva, poate vom vedea scaderi foarte usoare, poate nu. As zice ca nu vom vedea cresteri pentru <<prime asset>> (active principale, n.r.)”, afirma consultantul Colliers.

Mai este capitalul romanesc la o pondere semnificativa raportat la tranzactiile de pe piata real estate, asa cum a fost vizibil in anii anteriori?

“S-a subtiat in cifre absolute pentru ca Dedeman a facut poate o pauza in achizitia de “yielding properties” (proprietati generatoare de randamente – n.r.) pentru ca, de fapt, continua sa investeasca in terenuri si alte active si s-a orientat un pic inafara, ceea ce este in regula. Insa au facut o achizitie de circa 400 mil. Euro pentru portofoliul CA Immo si au mai facut ulterior inca o achizitie de 100 mil. Euro, deci au investit 500 mil. Euro intr-un context destul de dificil si este de inteles ca vor sa diversifice (portofoliul – n.r.) si pentru moment poate s-au indestulat”, a raspuns consultantul Colliers.

“In paralel, poate ne-am dori mai mult, dar, totusi, pe alocuri apare capitalul autohton, fie ca vorbim de tranzactia semnificativa a proiectului Iride cumparat de catre Alpha Properties a lui Alin Niculae sau parcuri de retail, cum s-a vandut in Brasov cu vanzator roman si investitori romani. Poate ne-am dori mai mult, dar incet incet vedem cresterea. Sunt valori mai mici (fata de alti ani – n.r.), insa un tichet de 50 mil. Euro este un tichet mare. In Romania s-au tranzactionat de-a lungul timpului datorita investitorilor straini tichete mari de 100 mil. Euro. Alte tari nu se pot lauda foarte mult desigur. Nu vorbesc aici despre Europa de Vest, dar chiar si in regiune nu sunt asa multe”, sustine Robert Miklo.

“Deci, poate sunt tichete mai mici, dar totusi tichete semnificative, dar odata cu acumularea capitalului romanesc, vom vedea crestere in zona de investitori locali”, a punctat acesta.

“Ne dorim, de fapt toata lumea isi doreste, ca si capitalul institutional roman sa intre in piata fie prin ceea ce face de exemplu BT Asset Management. Dar Banca Transilvania este o institutie foarte mare, deci ne dorim sa vedem exponential crestere si in alocarea asta. Au inceput sa o faca. Ne dorim sa vina mai multi fie prin aceste fonduri deschise, unde Ungaria de exemplu este foarte dezvoltata, fie prin listari”, a mentionat consultantul Colliers.

“Nu va fi usor sa vedem listari aici, foarte multi sau foarte repede, dar aici potentialul este foarte mare sa vedem capital autohton prin aceste canale institutionale”, a mai spus Robert Miklo, Director Investment Services al Colliers Romania, la panelul Real Estate al evenimentului organizat de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO.

Partenerii MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2024 sunt KRUK Romania, Forvis Mazars Romania si NNDKP si are sprijinul Supporting Partners din partea Datasite, AxFina, Kapital Minds, Dentons, Sancons Capital & Investment, Bursa de Valori Bucuresti si Vetimex Capital.

Citeste seria integrala de articole MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2024

MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2024. “In a storm it’s pretty hard to stay dry”. Lichiditatea din pietele private si din pietele publice va fi afectata de “furtunile” din comertul global, ceea ce va impune schimbarea si adaptarea strategiilor jucatorilor la noul mediu de piata. Ce tendinte modeleaza tranzactiile M&A si de finantare ale investitorilor strategici, ale fondurilor de PE & VC si ale companiilor antreprenoriale. Ce asteptari au investitorii pe pietele de capital, real estate si NPL pentru 2025

Valeriu Binig, PPC Group: PPC a depasit pana acum 2 mld. Euro investitii pe piata de energie din Romania. Vom vedea in sector un flux de capital, intrebarea este cum va fi el ridicat. Pe fondul evolutiilor impredictibile din piete, project finance incepe sa fie sub semnul intrebarii ca tip de finantare si atunci se prefera corporate finance

Radu Hanga, Bursa de Valori Bucuresti: Ne mutam treptat dintr-o lume globala catre una mai locala, in care bursele si fondurile de investitii vor avea un rol mai important. Bursele sunt suficient de mature ca sa preia sarcina de exit a fondurilor de private equity din companii. Pe bursa de la Bucuresti vor continua sa vina pe termen scurt emisiuni de obligatiuni corporate si emitenti non-bancari

Ciprian Dascalu, BCR: Dobanzile pentru companiile din Romania sunt mai mici decat in Ungaria si mai mari decat in Polonia. Ne asteptam sa performeze in anii urmatori sectoarele cu o cerere inelastica sau mai putin elastica din perspectiva consumatorilor

Razvan Butucaru, Forvis Mazars: Estimam piata de M&A din Romania pentru 2024 la un volum de 100 – 120 tranzactii si ne asteptam sa se inchida ca valoare pana undeva la 2,5 mld. Euro. Observam un apetit mai scazut al investitorilor fata de tichetele mari si foarte mari, explicabil in contextul general economic si geopolitic

Bill Watson, Value4Capital: Pentru ca activitatea de strangere de noi fonduri private equity din CEE a fost modesta, va fi mai putin capital de investit si va fi o concurenta mai mica pe tranzactii. Dezvoltarea pietei de leverage pentru a sustine tranzactiile fondurilor de private equity va deveni mai importanta. “Suntem intr-o piata in care nu a fost nicio scanteie tranzactionala”

Ionut Lianu, CEC Bank: Ne dorim ca urmatoarea emisiune de obligatiuni sa o facem intr-un format verde sau ESG. Tichetul de bonduri de 300 mil. Euro pe care l-am emis este unul minim pentru fondurile care acopera regiunea noastra

Dan Farcasanu, Mozaik Investments: Problema in piata de M&A nu este la nivelul multiplilor de evaluari, ci de pipeline. Lucram la doua tranzactii de “crestere”, din care pentru una clar trebuie sa cautam un partener. Urmatoarea semnare de achizitie, estimata pentru prima jumatate a anului viitor

Daniela Secara, BT Capital Partners: Urmatoare emisiune de obligatiuni a Bancii Transilvania va fi candva anul viitor, fereastra o vom decide in functie de necesarul de finantare al bancii si de evolutia pietelor. Banca Transilvania a decis sa iasa pe pietele internationale pentru ca fondurile de pensii locale si fondurile de asset management au anumite limite de investitii per emitent si atunci ai nevoie si de alti investitori

Cosmina Marinescu, KRUK: Media de portofolii vandute pe piata este la circa 150 in acest an. Va ramane un nivel crescut de vanzare de portofolii NPL de catre IFN-uri, ceea ce poate duce inclusiv la iesirea din piata a anumitor jucatori

Cornel Marian, Oresa: Am vandut de-a lungul timpului 4 companii locale din portofoliu la o valoare de intreprindere de peste 100 mil. Euro. Cred ca nu am avut o companie suficient de mare in portofoliu pentru a face un IPO pe bursa. „Cand intri in perioade ca acestea e bine sa nu fii supraindatorat, iti trebuie cash si acces la capital”

Marius Ghenea, Catalyst Romania: Cel mai profitabil exit l-am facut cu Green Horse Games catre Tencent, unde multiplul fata de capitalul investit de noi in companie a fost de cateva zeci de ori mai mare. La fondul Catalyst 1, dupa 6 exituri avem un multiplu de peste 4x fata de capitalul investit ceea ce ne confirma ca este un fond de succes. Ce minusuri sunt in ecosistemul antreprenorial din Romania

Andrei Gemeneanu, Morphosis Capital: In 2025, obiectivul este sa facem 2 – 3 achizitii de platforme noi cu fondul al doilea, care are un hard cap de 120 mil. Euro. Cu tot cu tranzactii add-on, ne apropiem de un volum M&A de doua cifre. “De cand investim in Romania, mi se pare ca a executa aici strategii bolt-on este mai dificil decat in alte geografii”

Mihai Purcarea, BRD Asset Management: In acest moment, este o discrepanta destul de mare intre oferta si cererea de pe piata de capital pentru ca sunt cateva zeci de miliarde din partea clientilor care vor sa investeasca si nu au in ce. La emisiunile de obligatiuni se poate obtine o lichiditate buna a acestui instrument daca tranzactia este minim de 500 mil. Euro

Oana Mogoi, ING Bank: Am vazut in acest an o stagnare pe piata creditelor sindicalizate, unde s-au strans peste 1,5 mld. Euro, din care energia este cap de lista cu peste 1 mld. Euro. Energia, serviciile medicale private si telecom, printre sectoarele in care se vor invarti banii din finantarile bancare

Florin Visa, Early Game Ventures: Pentru 2025 ne asteptam la fondul 1 sa avem 1 – 2 investitii follow-on si 4 exituri, iar la fondul 2 avem in plan 6 investitii. Ne concentram pe verticale de business precum cybersecurity, devtools si edutech

Tudor Grecu, KPMG: Nu avem o tranzactie de 1 mld. Euro in pipeline, dar tranzactii de sute de milioane de euro avem si speram sa se intample. “Upper hand”-ul in negocierile de pe piata de M&A este la vanzator cu exceptia energiei regenerabile, iar in tranzactiile din banking este la autoritatea de reglementare

Carmen Sebe, Seedblink: Vedem si noi cumva acea trecere de la globalizare la localizare pentru ca am avut mai multe companii din Romania pe platforma decat companii europene cum incepusem sa avem in ultimii ani

Robert Miklo, Colliers: Un „pipeline” de tranzactii de circa 500 mil. Euro este pe muchie intre 2024 si 2025 pe piata imobiliara. Din valoarea investitiilor de 700 – 750 mil. Euro din acest an pana acum, cam jumatate din pondere este sectorul industrial si spatii logistice, iar segmentul de birouri si cel de retail fiecare a luat cam un sfert

Andrei Racu, Arobs: Strategia noastra M&A este sa mergem catre piete noi din Vest, dar si catre Turcia si ne intereseaza verticale precum cybersecurity, embedded software, medical, aerospatial, AI sau data science. Pana acum am facut 10 achizitii din cash propriu si le-am refinantat in unele situatii pe Arobs

Valentin Voinescu, NNDKP: Vedem si noi o tendinta de localizare. Este o perioada de reasezare pe care am resimtit-o puternic in piata si care probabil va continua in 2025. Daca inainte aveam bani proaspeti 70% – 80% din activitatea noastra, acum suntem la aproximativ 50% – 50% bani proaspeti si reiteratii

Mihai Patrulescu, CBRE: Ne asteptam ca volumul de tranzactii pe piata imobiliara sa se inchida la circa 850 mil. Euro in 2024. Tranzactiile dureaza mai mult – due diligence mai lung si mai greu, au venit si reglementarile ESG la care se adauga cadrul legislativ. Pentru 2025 vad focus pe investitii in retail si industrial

Andreea Pipernea, APlus Advisory: Din zece mandate de fuziuni si achizitii la care am lucrat recent cu antreprenorii, 20% dintre acestea au fost mandate in care sa cumpere competitori mai mici. Prima mentalitate de schimbat la antreprenori este acela ca fac un business ca sa il vand pentru ca, de fapt, venim dintr-o mentalitate mai veche de “business as a lifestyle” prin care sa dau de mancare familiei mele

Florin Sandor, Sancons Capital & Investment: La apogeul pietei locale de NPL, ajunsesem sa administrez active neperformante cat o treime din banca. Fostul bancher Intesa Sanpaolo a investit acum pe cont propriu in achizitia unui portofoliu NPL in Republica Moldova. “Ma uit la pietele din jurul Romaniei la portofolii cu expuneri de 10 – 30 mil. Euro”

Robert Miklo, Director of Investment Services at Colliers Romania, speaker of MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2024

Robert Miklo, Director of Investment Services at Colliers Romania, is one of the speakers of MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2024.

On December 5, 2024, MIRSANU.RO transaction journal is hosting MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2024, an OFFLINE event dedicated to the community of corporate transactions – mergers & acquisitions (M&A), financing, capital market transactions, real estate deals and other major corporative transactions.

The agenda of this event will be as follows:

09:00 – 09:50 (EET/GMT+2) Registration & Networking

10:00 – 10:45 Panel: Trends

10:45 – 11:30 Panel: Mergers and Acquisitions (M&A)

11:30 – 12:15 Panel: Financing

12:15 – 12:45 Coffee break

12:45 – 13:30 Panel: Capital Markets

13:30 – 14:15 Panel: Private Equity & Venture Capital

14:15 – 15:15 Lunch

15:15 – 15:45 Panel: Real Estate

15:45 – 16:15 Panel: NPL & Debt Management

16:15 – 17:00 Panel: Buyer vs Seller

17:00 Final notes

The Event’s Partners are KRUK Romania, Forvis Mazars Romania and NNDKP. The Supporting Partners of this event are Datasite, AxFina, Kapital Minds, Dentons, Sancons Capital & Investment and Vetimex Capital.

If you are interested in attending this event, please contact us at office@mirsanu.ro

About MIRSANU.RO

MIRSANU.RO transaction journal is the first Romanian media product consisting of news, analyses, interviews and opinions exclusively addressing transactions and industry professionals. We provide information on three main areas – mergers & acquisitions (M&A), financing, and capital market transactions. MIRSANU.RO is a B2B (BUSINESS TO BUSINESS) media product exclusively targeting executives, entrepreneurs, business owners, investors and founders, as well as a B2P (BUSINESS TO PROFESSIONALS) product, with information addressing the activity of the professional mergers & acquisitions (M&A) and overall the dealmakers community, consisting of investment fund managers, lawyers, investment bankers, bankers, strategy consultants, auditors, as well as other transaction-related professional service providers.

Robert Miklo, Colliers: Ne asteptam ca 2024 sa fie la un nivel similar cu 2023 in ceea ce priveste volumele de tranzactii din pietele CEE. In Romania, motorul pietei a fost sectorul industrial in primul semestru, iar in semestrul al doilea ma astept sa devina sectorul de birouri

„Ce a avut impact si a condus nivelul investitiilor, in general, in Europa, si in mod particular in regiunea CEE? Desigur, mereu oferta si cererea, dar asta a fost impactata de cresterea globala, care anunta a fi mai muta, de inflatie si ratele dobanzilor care au impact urias asupra randamentelor si a volumelor de tranzactii la nivel global, dar si in regiunea CEE. Geopolitica, doua conflicte majore, tehnologia este un element important, focusul climatic si pe ESG, evolutia demografica, noile tipare ale muncii daca privim in special catre sectorul de birouri. Decarbonizarea, deglobalizarea si digitalizarea sunt foarte relevante in mod special pentru pietele CEE”, a declarat Robert Miklo, Director Investment Services la firma de consultanta imobiliara Colliers Romania, la MIRSANU INVESTORS SUMMIT 2024, eveniment online organizat pe 27 iunie de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO.

„Europa emergenta a crescut mai ales comparativ cu economile stabile ale G7, dar nimic nu se compara cu ce a inregistrat Asia emergenta. Avem totusi mutiple puncte de interes puternic pentru regiunea noastra si unul dintre ele se refera la productivitate daca ne uitam la salariul mediu brut pe care il avem in asa-numitul CEE 6 (Polonia, Cehia, Slovacia, Ungaria, Romania si Bulgaria) si comparam cu PIB per capita atunci regiunea CEE este una dintre cele mai bune regiuni din lume. Si asta este un punct de atractie important.”, a adaugat acesta referitor la evolutia pietelor CEE in perioada post-Covid.

„Daca privim catre sectorul comercial de real estate din Europa la evolutia volumelor de investitii trimestriale, vedem ca este o distanta mare intre un varf de 149 mld. Euro in T4 2021, care a coborat apoi pana sau chiar sub o treime din aceasta valoare. Pietele CEE arata mai bine. Ce a condus la asta? A inceput cu criza Covid, apoi conflicte, cresterea inflatiei, reducerea ratelor de dobanda care au lovit frontal in yield-uri (randamente) si in lichiditatea pietelor imobiliare. Tiparele de folosire a spatiilor a ridicat semne de intrebare la spatiile de birouri, in timp ce sectorul de logistica si spatii industriale a fost marele beneficiar al acestei perioade. Apoi efectul clasei de active alternative pentru ca atunci cand randamentele urca la bonduri (obligatiuni), sectorul real estate devine mai putin atractiv. Asta este ceea ce a condus volumele de investitii”, a punctat Robert Miklo.

„Daca ne uitam la pietele CEE, si facem zoom putea vedea ca avem o medie a volumului de investitii pe 10 ani sau chiar pe 5 ani care este mai mult sau mai putin aceeasi, de circa 10 mld. Euro, care a coborat semnificativ la jumatate in 2023 pana la 5 mld. euro, dar nu la fel de rau ca volumele de investitii din Europa. Pe tari, Polonia este gigantul regiunii, care a tinut mereu circa jumatate sau mai mult din volumele de investitii din CEE. Sunt alte tari castiga in proeminenta, printre care si Romania.”, explica acesta.

„Daca ne uitam la distributia pe sectoare a volumelor, incepand cu 2020 sectorul de logistica si industrial a castigat cel mai mult in proeminenta dintre clasele de active si deci in 2023 si 2024 a fost o crestere. Inainte de perioada asta, sectorul spatiilor de birouri a fost cel dominant. Chiar daca in SUA si Europa de Vest exista poate un narativ negativ la adresa sectorului de birouri, in regiunea noastra acest sector se tine destul de bine comparativ cu pietele dezvoltate”, a mai spus consultantul Colliers.

„Regiunea CEE a devenit nu doar o destinatie semnificativa de investitii, ci si o sursa semnificativa de capital pentru investitii. Asadar, ponderea capitalului CEE in pietele CEE a devenit foarte importanta”, a punctat acesta.

„In ceea ce priveste evolutia randamentelor, dupa cresterea dobanzilor, a fost o corectie peste tot la nivel global, as spune ca in regiunea CEE in functie de piata a fost o crestere de 100 pana la 150 puncte de baza (1% – 1,5%) la randamente, in unele tari mai putin, in altele mai mult”, a detaliat Robert Miklo.

„Ne asteptam ca 2024 sa fie similar cu 2023 la nivelul evolutiei regionale”, sustine consultantul Colliers.

„Sectorul industrial este deja motorul nr. 1 al pietei si va fi pana la finele anului. Acum trecem in semestrul al doilea si cred ca mai degraba birourile vor fi motorul pietei. In sectorul industrial problema este ce sa cumperi. Cand apare rar o oportunitate, CTP tinde sa castige un astfel de proiect. Marii jucatori precum CTP si WDP tin de portofolii, iar oportunitatile pe partea de livrare de spatii este mai limitata. Ar fi insa cerere”, este de parere Robert Miklo.

„In termeni de pipeline de tranzactii in curs, nu este asa mult in sectorul industrial, as spune peste 100 mil. Euro, dar nu mai mult de atat. In ceea ce priveste stocul de spatii pe acest segment, suntem undeva la 7 milioane de metri patrati. Daca ne uitam la stocul de spatii industriale per capita si consumul per capita si comparam cu alte piete CEE sau alte piete din Europa de Vest, suntem semnificativ sub ei si deci exista un mare potential de dezvoltare acolo.”, a mai spus Robert Miklo, Director Investment Services la firma de consultanta imobiliara Colliers Romania, in cadrul panelului Real Estate al evenimentului organizat de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO.

Partenerii MIRSANU INVESTORS SUMMIT 2024 sunt Raiffeisen Bank Romania si NNDKP.

Citeste seria de articole MIRSANU INVESTORS SUMMIT 2024

MIRSANU INVESTORS SUMMIT 2024: Investitorii se uita la lucruri specifice din clasa lor de active si investesc in story-ul unei companii, ei nu investesc in trenduri, ceea ce inseamna ca unde esti localizat devine aproape secundar. Ce tendinte si ce randamente urmaresc investitorii strategici, institutii financiare internationale, investitorii in Private Equity, Venture Capital, piete de capital, asset management, companii antreprenoriale, investitorii din real estate si piata de NPL

Aleksandar Dragicevic, MidEuropa: In cazul unui exit, ne rezervam optiunea sa vindem Regina Maria cu totul, adica pietele din Romania si Serbia, sau optional separat. Suntem interesati sa facem noi achizitii in acest an in Romania in sectorul de tehnologie si in sectorul de consum

Florin Visa, Early Game Ventures: La fondul 1 avem rezervat 15% dry powder din capitalul fondului pentru inca 2 – 3 ani de tranzactii follow on cu companiile din portofoliu. Cand facem o investitie, daca nu vedem potentialul ca la un exit peste 5 – 6 ani sa recuperam de 10 ori suma investita inseamna ca nu ne respectam obiectivul de early stage investitor

Richard Wilkinson, CTP: Cresterea capitalului domestic si regional in pietele CEE este una dintre cele mai importante dezvoltari pe piata imobiliara pentru ca asta creeaza o piata sustenabila si predictibila pe termen lung. Activele din CEE sunt subevaluate pe termen lung, iar randamentele in regiune sunt foarte atractive in timp ce yield-urile din Europa de Vest au ajuns la niveluri „nebunesti”

Andrei Svoronos, EBRD: Avem in Romania un cadru pentru emisiuni de obligatiuni corporative de 150 mil. Euro, din care putem sa luam pana la 30% dintr-o emisiune la maturitati intre 3 si 8 ani daca tranzactiile au un unghi „verde”. De ce EBRD a facut exit partial din Banca Transilvania si ce urmeaza? „Cel mai probabil vom mai avea una sau doua tranzactii equity in acest an in Romania”

Mihail Ion, Raiffeisen Bank: Ne concentram pe crestere organica pe piata pensiilor private facultative. Ce planuri are Raiffeisen Bank pe piata de asset management si cu emisiunile de obligatiuni

Ramona Jurubita, Foreign Investors Council (FIC): Investitorii strategici considera ca Romania are o forta de munca competitiva fata de alte piete, chiar daca ne zbatem sa gasim resurse. Vedem multa miscare la investitori in FMCG, retail, energie regenerabila, servicii financiare si medicale, respectiv tech

Liviu Dragan, Druid: Pentru noi, SUA este piata strategica, apoi Europa, in timp ce Asia si Australia sunt piete oportuniste in care tot cheltuiesti bani si ai promisiuni, dar nu se intampla lucruri spectaculoase. Intotdeauna va fi o problema intre asteptarile unui investitor si valoarea companiei. Nu toate companiile isi ating tintele si atunci apar o gramada de probleme privind evaluarea companiei

Adriana Gaspar, NNDKP: Sectoarele de care sunt interesati investitori private equity sunt interesante si pentru investitorii strategici care mai au in vizor si energia regenerabila, IT, logistica sau sectorul agribusiness. Un factor descurajator pentru investitori este slabiciunea prelungita la nivelul institutiilor de reglementare, cu exceptia celor din sectorul bancar si al serviciilor medicale

Adrian Tanase, BVB: Sectorul de investitori buy side este mult inaintea oportunitatilor create pe partea de vanzare. Autoritatile trebuie sa fie foarte atente sa fie create oportunitati pentru a atrage banii din fondurile de pensii altfel va trebui sa fim mai relaxati cand vedem ca vor alege sa investeasca in alte piete

Bill Watson, Value4Capital: Una dintre provocarile cu care se confrunta piata de private equity din CEE este ca multi dintre investitorii din Europa de Vest urmaresc fonduri mari si nu fac angajamente de investitii in runda aceasta in regiune ceea ce trage in jos marimea fondurilor aflate in curs de strangere. „Un IRR mic nu hraneste la fel de multi oameni ca un multiplu mare”

Cosmina Marinescu, Kruk: Pretul de achizitie al portofoliilor pe piata managementului datoriilor este in crestere ceea ce duce la scaderea randamentului. Vor exista in continuare exituri de jucatori din piata de NPL, iar noi suntem suntem interesati de tot ce inseamna potential de investitie

Camelia Dragoi, EIF: Fondul European de Investitii a finantat cu peste 1 mld. Euro peste 150 de companii din Romania, printre care UiPath, Regina Maria sau Profi. Suma investita de toate fondurile de investitii cu focus pe Romania nu depaseste 300 mil. Euro, insa cifrele vor creste dupa ce fondurile cu alocari din PNRR vor fi in plina faza de investitii

Ivan Kurtovic, InterCapital Asset Management: Romania este prima investitie ca geografie cu peste 25% pondere in cadrul unui fond de actiuni pe care il avem focusat pe investitii in Europa de Sud – Est

Dan Lupu, Earlybird: Este inca in derulare procesul de ajustare al asteptarilor antreprenorilor fata de evaluarile la care vor sa ridice finantare pentru start-upuri. Pana la urma valorile la care se fac finantarile in venture capital nu au nicio baza teoretica legata de activitatea firmei, este strict o negociere intre cel care ofera finantarea si cel care o cere

Cristian Nacu, IFC: Instrumentele noastre de finantare sunt la nivelul preturilor din piata, nu vrem sa concuram bancile sau alte institutii financiare, insa randamentele noastre sunt mai complexe pentru ca proiectele noastre trebuie sa aduca o contributie puternica la dezvoltarea tarii. In fiecare an am pus circa 100 – 150 mil. USD in fonduri de private equity si venture capital din regiune, iar in ultimii 2 ani am investit peste 500 – 600 mil. USD in obligatiuni

David Jennison, STJ Advisors: Cred ca piata de capital din Romania este inaintea multor piete din Europa datorita combinatiei dintre cererea puternica din zona fondurilor de pensii si a investitorilor de retail. Si investitorii in titluri cu venit fix si investitorii in actiuni se uita la lucruri specifice din clasa lor de active si investesc in story-ul unei companii, ei nu investesc in trenduri, ceea ce inseamna ca unde esti localizat devine aproape secundar

Adrian Rosoaga, BCR Seed Starter: Fata de un fond de venture capital, suntem mai putin agresivi in termen de randamente si suntem mai flexibili pentru ca nu avem presiune de exit intr-un anumit orizont de timp. Ideal ti-ai dori sa ajungi sa iti recuperezi valoarea in intregime a fondului din una – doua investitii

Radu Dobre, APS Holding: Fiscalitatea reprezinta un impediment substantial pentru vanzatorii de portofolii. Ne vom uita alaturi de partenerii si investitorii nostri la orice oportunitate fie ca este vorba despre private lending, fie ca este vorba de achizitia de alti jucatori din piata NPL

Petr Stohr, Premier Energy: Fondurile de pensii din Romania si din regiunea CEE ca si tip de investitor au avut cea mai mare pondere la IPO Premier Energy si au ajuns sa detina in jurul a 10% din firma. Compania de furnizare de energie CEZ Vanzare este o piesa de baza in modelul nostru integrat de afaceri in timp ce nu era un activ de baza pentru un investitor in infrastructura ca Macquarie

Ciprian Nicolae, ACP Credit: Vedem cerere de capital in special in raza tichetului nostru de finantare de circa 10 mil. Euro. Noi ca si fond de private debt putem sa ne desfasuram capitalul in spatiul dintre banci si private equity

Evtim Chesnovski, Integral Venture Partners: In spatiul mai larg al pietelor CEE, daca ai capital dry powder sunt multe oportunitati de investitii pe piata companiilor mici si medii la tranzactii sub 100 mil. Euro, chiar sub 50 mil. Euro valoare de intreprindere. Vom investi circa 20 – 25% din fondul nostru regional pe piata din Romania

Tomasz Mrozowski, MCI Capital: Vedem o incetinire a fluxului de tranzactii in CEE fata de Europa de Vest. Suntem interesati in special de investitii in sectorul de tehnologie si avem de cheltuit 200 – 300 mil. Euro pentru achizitia de active in regiune in tichete de la 20 mil. Euro la 100 mil. Euro per tranzactie

Robert Miklo, Colliers: Ne asteptam ca 2024 sa fie la un nivel similar cu 2023 in ceea ce priveste volumele de tranzactii din pietele CEE. In Romania, motorul pietei a fost sectorul industrial in primul semestru, iar in semestrul al doilea ma astept sa devina sectorul de birouri

Robert Miklo, Director of Investment Services at Colliers Romania, speaker of MIRSANU INVESTORS SUMMIT 2024

Robert Miklo, Director of Investment Services at Colliers Romania, is one of the speakers of MIRSANU INVESTORS SUMMIT 2024.

Under Robert’s expertise, the investment team at Colliers Romania has successfully executed a diverse range of transactions, including notable sales such as Arad Business Park (2022), Dacia One Offices (2021), the Nepi Rockcastle Office Portfolio (2020), Dacia Warehouse Pitesti (2017), Premium Point and Premium Plaza (2016), and Floreasca Park and Europolis Industrial Park (2015). His comprehensive knowledge and proven track record make him an invaluable asset to the firm.

On June 27, 2024, MIRSANU.RO transaction journal is hosting MIRSANU INVESTORS SUMMIT 2024, an exclusively ONLINE event for strategic investors, IFIs, Private Equity managers, Venture Capital and corporate venture capital managers, pension funds, asset managers, real estate investors, NPL investors, entrepreneurs and other corporative investors.

The agenda of this event will be as follows:

09:00 (EEST) – 09:05 Welcome message from Adrian Mirsanu, Founder of MIRSANU.RO transaction journal

09:05 – 09:45 Investment trends panel

09:45 – 10:30 Venture capital & Corporate venture capital panel

10:30 – 11:30 Private equity & Private credit panel

11:30 – 12:00 Break

12:00 – 12:20 NPL & distressed assets investors panel

12:20 – 13:00 International financial institutions (IFI) panel

13:00 – 13:30 Q&A 1:1 with Raiffeisen Bank about pension funds, asset management and investments

13:30 – 13:55 Real estate investors panel

13:55 – 14:00 Conclusions

The event’s partners are Raiffeisen Bank and NNDKP.

If you are interested in attending this event please contact us at: office@mirsanu.ro.

About MIRSANU.RO

Robert Miklo, Colliers: Capitalul romanesc a avut o pondere de circa 50% in tranzactiile din acest an datorita achizitiei portofoliului CA Immo de catre Paval Holding. Cum se vede Romania pe harta tranzactiilor real estate din CEE

Lasă un răspuns

“In 2022, ne asteptam ca nivelul investitiilor sa fie probabil tot in jur de 10 mld. euro in zona de CEE, care este media pe ultimii 10 ani, un pic mai putin decat media pe ultimii 5 ani cand media a fost in jur de 12 mld. euro. Polonia este cea mai mare piata, are cam jumatate din toata felia de CEE. Noi venim de regula dupa Polonia, Cehia, Ungaria, care este un pic peste noi, dupa care vine Romania“, a declarat Robert Miklo, Director Investment Services Colliers Romania, la MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2022, eveniment organizat pe 6 decembrie de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO.

“Aici vedem distributia pe sectoare de active – office-ul este considerat sectorul cel mai lichid, cel mai cautat, insa la industrial este foarte interesant este o clasa de activ foarte atractiv, volumul relativ limitat de tranzactii pentru ca a incercat sa creasca numarul de tranzactii este dat si de faptul ca in regiunea noastra exista cativa jucatori foarte mari care dezvolta si pastreaza si nu vor sa vanda. Asta se vede si mai accentuat in Romania, dar este valabil in toata zona de CEE“, adauga Robert Miklo.

“In ultimii aproape 6 ani pana in T3 2022 in zona de CEE s-au investit aproximativ 70 mld. euro, Polonia a luat jumatate din acest total. Noi am avut cam 5 mld., deci in medie cam sub 1 mld. pe an, la noi in special office-ul domina“, afirma consultantul Colliers.

“Polonia este cea mai mare piata din CEE si aproape 98% acolo este capital international, la extrema cealalta avem Ungaria si Cehia, unde capitalul local este pronuntat si lucrul asta da incredere si investitorilor straini ca este inca o sursa de capital acolo. Romania incepe si ea sa aiba sursa de capital propriu. Real estate-ul este foarte legat de costurile de finantare, ce vedem aici este ca in multe din tarile vestice avem o marja luata si un swap pe 5 ani, colegii mei au pus 6% all in cost, poate e 5,5%, in Europa de Vest incepem sa vedem negativ leverage, incepem sa vedem si in CEE“, detaliaza Robert Miklo.

“Anul acesta, vom depasi 1 mld. euro, a mai fost un singur an 2007 cand am avut peste 1 mld. Pe breakdown, office-ul a fost 75% anul acesta, urmat de retail pentru ca a fost o tranzactie mare a celor de la Prime Kapital cu MAS, apoi industrialul. Pe industrial, sigur ar fi apetit foarte mare, dar nu prea avem ce vinde sau foarte putin“, adauga reprezentantul Colliers.

“Pe locatii geografice, Bucurestiul are 75% pondere, totusi orasele regionale incep sa conteze cu aproximativ un sfert din tranzactii. Capitalul romanesc a avut o pondere de circa 50%, Dedeman a jucat un rol important aici“, afirma Robert Miklo.

Unde se mai concretizeaza tranzactii M&A in 2022?

“In retail, sper ca vom mai inchide o tranzactie nu foarte mare ca marime, office s-ar putea tichete mai mici“, afirma consultantul Colliers.

“Pe piata de finantare, Iulius a avut o refinantare de 410 mil. euro pe portofoliul sau. AFI vrea sa se refinanteze, s-ar putea sa depaseasca si Iulius“, sustine Robert Miklo.

“Cred ca este o asteptare de compresie de yield-uri. Cand a fost o compresie foarte puternica in celelalte piete – Polonia nu a ajuns la 4%, dar se apropiase, noi tot eram la 6 – 7% si dezbateam unde e 6,25 -6,75. Nu cred ca vom vedea o mare decompresie in Romania“, a mai spus Robert Miklo, Director Investment Services Colliers Romania, la panelul privind evolutia tranzactiilor in sectorul real estate al evenimentului organizat de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO.

Partenerii MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2022 sunt Mazars, Schoenherr, Raiffeisen Bank Romania si Adrem.

Robert Miklo, Director Investment Services Colliers Romania, speaker of MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2022

Lasă un răspuns

Robert Miklo, Director of Investment Services at Colliers Romania, is one of the speakers of MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2022.

In his role, Robert covers and advises clients about the local and international markets and originates, negotiates, and manages large scale real estate transactions with a focus on Romania.

During his 16 years at Colliers Robert worked in the Consulting, Research and Investment departments, and his time in the latter has provided him with a substantial experience with institutional and private investors, as well as developers of office, retail, and industrial properties. With his involvement, the investment team at Colliers Romania handled a variety of transactions including the sale of Arad Business Park (2022), Dacia One Offices (2021), the Nepi Rockcastle Office Portfolio (2020), Dacia Warehouse Pitesti (2017), Premium Point and Premium Plaza (2016), Floreasca Park and Europolis Industrial Park (2015).

On December 6, 2022, MIRSANU.RO transaction journal is hosting MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT, an OFFLINE event for business leaders, entrepreneurs, investors, advisors and other corporative players involved in M&A, financing, capital markets and real estate deals.

The agenda of this event will be as follows:

08.30 – 08.55 (EEST/GMT+2) Registration & Networking
08.55 – 09.00 Welcome message from Adrian Mirsanu, Founder of the transaction journal MIRSANU.RO

09.00 – 09.40 Panel on international macro trends and local trends that will shape the major corporate deals

09.40 – 10.20 Panel on the mergers & acquisitions (M&A) market

10.20 – 11.00 Panel on financing

11.00 – 11.40 Deals on the capital markets

11.40 – 12.10 Coffee Break

12.20 – 12.50 Developments on the real estate market

12.50 – 13.30 Fundraising and trends in Private Equity & Venture Capital

13.30 – 14.10 Panel Buyers v Sellers

14.10 – 14.15 Final notes

14.15 – 15.30 Networking & Lunch

The event’s partners are Mazars, Schoenherr, Raiffeisen Bank Romania and Adrem.

About MIRSANU.RO

MIRSANU.RO is the first Romanian media product consisting of news, analyses, interviews and opinions exclusively addressing transactions and industry professionals. We provide information on three main areas – mergers & acquisitions (M&A), financing, and capital market transactions. MIRSANU.RO is a B2B (BUSINESS TO BUSINESS) media product exclusively targeting executives, entrepreneurs, business owners, investors and founders, as well as a B2P (BUSINESS TO PROFESSIONALS) product, with information addressing the activity of the professional mergers & acquisitions (M&A) and overall the dealmakers community, consisting of investment fund managers, lawyers, investment bankers, bankers, strategy consultants, auditors, as well as other transaction-related professional service providers.

Robert Miklo, Colliers International: Valoarea tranzactiilor in real estate in Romania se va opri in 2021 in jurul a 750 mil. euro, cu un pipeline de tranzactii in lucru in jurul a 300 mil. euro. Marele potential al tranzactiilor de M&A din real estate il reprezinta capitalul investitorilor institutionali locali, care ar putea juca rol de gamechanger al pietei

Lasă un răspuns

“Valoarea tranzactiilor in sectorul de real estate din Romania nu va atinge un miliard de euro. Cred ca ne vom opri la aproximativ trei sferturi de miliard de euro pentru anul acesta, insa pipeline-ul este bun, sunt tranzactii de ordinul a sute de milioane de euro care sunt in lucru si cred ca vom avea un inceput de an bun“, a declarat Robert Miklo, Director CEE Investment Services Colliers International, la MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2021, eveniment organizat de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO.

Ce inseamna acest pipeline de tranzactii care trece din 2021 in 2022?

“Nu inseamna 600 mil. euro, mai degraba in jurul a 300 mil. euro as spune. Este o valoare orientativa“, estimeaza Robert Miklo.

“O sa avem tot anul viitor sau cel putin prima parte a anului viitor sa pregatim tranzactii. Spun prima parte a anului pentru ca exista ciclul de tranzactionare potrivit caruia daca incepi ceva in octombrie sansele sunt sa inchizi in primul semestru al anului urmator“, explica consultantul Colliers.

“Va ramane driverul pietei, locomotiva principala, tot office-ul (sectorul de birouri – n.r.) motivul este, a fost si ramane lipsa produselor care vor fi disponibile pentru vanzare in logistica. Cred ca este un trend, in piete mai lichide se si vinde, in Romania foarte putini vand sau cei care au fost dispusi deja au vandut (in logistica – n.r.). Multe active au intrat in portofoliul acestor jucatori mari care agrega aceste portofolii si le tin. Nu vad CTP, WDP, probabil nici Globalworth sau alti jucatori nu vedem sa se grabeasca sa vanda si atunci vom avea putine active. Motivul nu este lipsa cererii, cerere am avea pe logistica similar poate chiar mai mult decat pe office, de aceea office-ul ramane locomotiva“, puncteaza Robert Miklo.

“Este un mesaj pozitiv aici prin faptul ca eu cred ca sentimentul investitorilor va ramane favorabil sectorului de office si vom vedea tranzactii. Pe portofoliu s-ar putea sa vedem. (tranzactii – n.r.). Cei de la CA IMMO au anuntat public ca se uita la posibilitatea de a vinde portofoliul din Romania. Sunt sanse si in logistica, nu foarte mari, dar niciodata nu stii daca e apetit suficient de mare si vom vedea cererea suficient de mare cine va renunta inclusiv la un portofoliu, nu ii vad insa pe primii jucatori facand asta“, explica consultantul Colliers.

“Un game changer in zona de fuziuni si achizitii pe piata de real estate ar fi domestic institutions capital, avem nevoie de pornirea acestui sector, care in Cehia, in Ungaria a pornit foarte bine, este adevarat ca si Polonia este in urma. Si Polonia este dominata aproape in intregime de investitori straini. Cred ca aici este potentialul mare pentru real estate in Romania“, a mai spus Robert Miklo de la Colliers International in cadrul panelului de real estate al evenimentului organizat de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO.

Sectorul comercial de real estate din Romania a inregistrat o pondere de 20-30% in piata de M&A, cu o medie de circa 850 mil. euro in ultimii ani, potrivit calculelor Colliers.

La nivel de piata, tendinta de compresie, de scadere a randamentelor (yield-urilor) va continua si in 2022, a mai spus Robert Miklo de la Colliers.

Volumul de investiții în tranzacțiile de real estate din Europa Centrală și de Est este estimat pentru 2021 la 10-11 mld. euro comparativ cu 10,4 mld. euro în 2020, potrivit lui Robert Miklo de la Colliers International.

România continuă să înregistreze printre cele mai bune randamente (yield-uri) din regiune la valori de 7,75 în sectorul de logistică și industrial și mai scăzute de 6,75 pe segmentele de birouri, și respectiv centre comerciale tradiționale.

Cele mai bune randamente în regiune le înregistrează Bulgaria, unde yield-ul a ajuns la 8 la birouri și 8,5 pe segmentul industrial. La capatul celalalt, cele mai mici randamente le înregistrează Cehia cu yield-uri de 4,25 pe segmentul de birouri din Praga, apoi Polonia cu un yield de 4,4 pe segmentul industrial. Ungaria și Slovacia se apropie de zona mediană a regiunii cu yield-uri în intervalul 5,5 – 6,5.

Partenerii MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2021 sunt Immofinanz, Dentons, Bursa de Valori București, ING Bank România, Prefera Foods, Alro, Mazars, Schoenherr și DLA Piper România. De asemenea, Wood&Co si Colliers au fost parteneri de continut ai evenimentului.

Robert Miklo, Director Investment Services Colliers International Romania, speaker of MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2021

Lasă un răspuns

Robert Miklo, Director Investment Services Colliers International Romania, is the speaker of MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2021 in the Real Estate panel.

Robert has been part of the Colliers team since 2006 when he started in the Consulting Division. His main responsibilities included field research, market analysis, project analysis, and communication of findings via written reports and oral presentations.

After two years Robert joined the Investment Services team of Colliers. Starting as an Analyst he was responsible with providing investment analysis to both institutional and private clients, developers of office, retail and industrial properties. Subsequently Robert’s responsibilities developed towards transaction origination, management and negotiations. Robert and his team in Romania have been market leaders in terms of the number and volume of closed transactions, including: NEPI Rockcastle Office Portfolio (one of the largest commercial real estate transaction in the history of the Romanian market), Oradea Plaza, The Bridge, Dacia Warehouse Pitesti, Premium Point and Premium Plaza, Floreasca Park, Europolis Industrial Park in Poland and Romania, Timisoara Airport Paryk, City Business Center Timisoara, Floreasca 169A.

On December 10, 2021, MIRSANU.RO transaction journal is hosting MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2021, an event dedicated to the community of corporate transactions – mergers & acquisitions (M&A), financing, capital market transactions and real estate transactions.

The agenda of the event will be as follows:

09:50 – 10:00 Introduction by the event moderator

10.00 – 10.10 Keynote speaker

10.10 – 11.00 Panel on international macro trends and local trends that will shape the major corporate deals

11.00 – 11.50 Panel on the mergers & acquisitions (M&A) market

11.50 – 12.10 Study Case

12.10 – 13.00 Panel on corporate financing

13.00 – 13.20 Developments on the real estate market

13.20 – 14.20 Break

14.20 – 15.10 Roundtable panel on private equity & venture capital

15.10 – 15.30 Q&A ESG

15.30 – 16.20 Deals on the capital markets

16.20 – 16.30 Opportunities room

16.30 – 17.20 Debate: Buyers v Sellers

17.20 – 17.30 Event conclusions

The event’s partners are Immofinanz, Dentons, Bucharest Stock Exchange, ING Bank Romania, Prefera Foods, Alro, Mazars, Schoenherr and DLA Piper Romania.

If you are interested in attending this event, please contact us at: office@mirsanu.ro.

About MIRSANU.RO

MIRSANU.RO is the first Romanian media product consisting of news, analyses, interviews and opinions exclusively addressing transactions and industry professionals. We provide information on three main areas – mergers & acquisitions (M&A), financing, and capital market transactions. MIRSANU.RO is a B2B (BUSINESS TO BUSINESS) media product exclusively targeting executives, entrepreneurs, business owners, investors and funders, as well as a B2P (BUSINESS TO PROFESSIONALS) product, with information addressing the activity of the professional merger & acquisition (M&A) and overall deal making community, consisting of investment fund managers, lawyers, investment bankers, bankers, strategy consultants, auditors, as well as other transaction-related professional service providers.

Robert Miklo, Colliers: Tranzactii mari vom avea in zona de birouri, iar in sectorul industrial vom vedea in masura stocului disponibil. Lichiditatea este o ecuatie din doua parti, trebuie sa ai oferta, nu doar cerere

Lasă un răspuns

Topicuri principale

Tendinte pe piata tranzactiilor imobiliare din Europa Centrala si de Est
Tendinte pe piata tranzactiilor imobiliare din Romania
Tranzactii mari pe piata de profil in 2021

Declaratiile si prezentarea lui Robert Miklo, Director Investment Services Colliers International Romania, in cadrul evenimentului MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2020, organizat pe 10 decembrie 2020:

Tendintele pe piata de profil din Europa Centrala si de Est

In Europa, se tranzactioneaza 250 mld. Euro ca si volum investitional de commercial property (proprietati comerciale – n.r.), iar in lume de 3- 4 ori mai mult, intre 750 mld. spre 1000 mld . Euro. Asta inseamna ca noi suntem in regiunea noastra undeva la 5% din volumul de tranzactionare din Europa si aproximativ 1,5% din volumul global.

Daca ne uitam la sectoare – office-ul a fost si ramane un sector foarte interesant, foarte activ, industrialul este acum zona cea mai fierbinte, de cel mai mare interes in toata lumea si in Europa Centrala si de Est, la industrial problema este de produs. Nu sunt foarte multe produse disponibile, in special in Romania este mai greu sa gasesti si atunci vom vedea ca un procentaj foarte mare din volumul de tranzactii se regaseste in zona de birouri.

De unde vine sursa capitalului?

Foarte mult in regiunea noastra, si acesta este un aspect foarte pozitiv, se tranzactioneaza de catre capitalul din zona CEE (Europa Centrala si de Est – n.r.). Nu este sursa nr.1, dar este o sursa foarte importanta. Am vazut in special anul acesta, chiar de mai devreme tranzactii cross – border, dar intre tari din cadrul regiunii noastre, fie investitori din Ungaria au cumparat in Romania sau Polonia, investitori din Cehia au cumparat, este o sursa importanta. Europa este sursa cea mai importanta si apoi celelalte zone de pe Glob.

In ceea ce priveste yield-urile (randament al investitiei calculat ca raport intre valoarea unui activ si veniturile viitoare pe care acest activ le genereaza – n.r.), am listat comparativ yield-urile estimate astazi vs unde erau in punctul lor cel mai inalt dupa criza financiara globala din 2008 vedem ca exista o contractie in toate tarile din regiune. Ce este foarte interesant si nu se regaseste pe acest slide, in aproape toate tarile din Europa inclusiv Europa Centrala si de Est, perceptia Romaniei si a Ungariei, yield-urile prime sunt deja sub nivelul de minim, adica valori maxime, yield-ul fiind in proportie inversa, deci in toate aceste piete inafara Romaniei si a Bulgariei, yield-urile de azi sunt sub si in multe cazuri mult sub yield-urile record care s-au inregistrat in 2008 – 2007.

Evolutia pietei de tranzactii imobiliare din Romania

Revenind la Romania, volumul investitional asa a aratat pana in 2019. In 2019, am avut un pipeline (proiecte in diferite stadii de executie – n.r.) foarte bun la sfarsitul lui, insa rezultatul per ansamblu nu a fost asa de bun, aveam cam 1 mld. euro in fiecare an tranzactionat in Romania, punand in context in fiecare an in Romania cu ce s-a discutat in panelul de M&A (din cadrul evenimentului – n.r.) s-a estimat ca in M&A avem cam intre 2 si 3 mld. Euro toate sectoarele. In 2020, care ar fi trebuit sa fie un an dificil deja am inregistrat in primele trei trimestre 0,8 sau 1,2 mld. Euro, diferenta consta in acumularea accelerata de catre CPI in compania Globalworth despre care cu siguranta toata lumea stie.

Luam in calcul si acea tranzactie care nu a fost pusa oficial in statistica, alegem un criteriu, criteriul fiind a lista in cadrul tranzactiilor aceste cumulari de actiuni pe bursa sa fie macar un procent de control, acolo fiind vorba de 30% din companie si nu 60% din companie cum a fost in cazul achizitiei stake-ului GTC de catre Optima, foarte multi dintre noi, actorii din piata nu am listat in stoc aceasta tranzactie, dar cred ca merita mentionata. Deci cu acea tranzactie am fi la 1,2 mld. Euro la sfarsitul lui Q3 (trimestrul al treilea – n.r.). Year to date (de la inceputul anului pana la data curenta – n.r.) deja suntem la 0,9 sau 1,3 mld. Euro daca numaram si acea tranzactie, deci un rezultat foarte bun pentru 2020, apropo de rezilienta. Majoritatea acestui volum este office, pentru industrial ar fi foarte mare cerere, insa este lipsa de stocuri. Avem aproximativ 16 tranzactii numarate. Surse de capital (pentru tranzactii – n.r.) Israel, Romania, Ungaria, China, Grecia, Republica Ceha un jucator foarte important mai ales daca luam in considerare si CPI, alte zone.

Ca si yield-uri, 7% inainté de Covid mérgeau sub 7% deja, acum ne-am mai temperat un pic, ramane un yield foarte atractiv, industrial il listam aproximativ la 8% din lipsa de tranzactii, dar cred ca yield-ul prime s-ar tranzactiona la un nivel cu mult mai scazut. Retailul care are cele mai mari provocari, cu toate astea in Romania ne asteptam in cazul centrelor dominante sa avem un reviriment si centrele cele mai bune ar primi, ar comanda un randament foarte atractiv.

Si la outlook, as mentiona acest spread pe care il avem fata de vecinii nostri inclusiv Ungaria, Polonia si Cehia, cu atat mai mult in unele cazuri se intinde la 300 puncte de baza, 3 procente diferenta, este un spread foarte mare, cred ca Romania este atractiva si vom avea un an, vedem momentul si ne asteptam la un an foarte bun anul viitor.

Cateva highlight-uri: 4 din cele mai mari 8 tranzactii de M&A din Romania din toate sectoarele au venit din sectorul de real estate, aproximativ o treime din volumul total a venit din real estate.

Cele mai importante 4 tranzactii pe care le-am listat s-au inchis dupa ce efectul Covid a fost in plina forta – achizitia portofoliului NEPI, o tranzactie de peste 300 mil. Euro, achizitia Floreasca Park, a stake-ului GTC de catre Optima, care are Banca Nationala maghiara in spate – o tranzactie interesanta si singura tranzactie – achizitia portofoliului, a stake-ului (a pachetului de actiuni – n.r.) in Globalworth a fost inchisa inainte de Covid, un timing foarte foarte bun pentru vanzator.

Tipurile de tranzactii – portofolii, pachete de actiuni strategice, single assets (un singur activ – n.r.), o serie de investitori private equity chiar si sovereign capital (capital suveran – n.r.) daca luam in considerare Optima. Avem si primii investitori domestici, in speta prin activitatea celor de la Dedeman.

Tranzactiile mari de M&A atrag si tranzactii importante de finantare.

Am listat cateva date, am vazut multe deal-uri de sindicalizare si volumuri sau ticket-uri mari de finantare, am vazut si o tranzactie mare de finantare independenta de M&A am denumit-o pentru ca nu a tinut de o achizitie, finantarea cladirii Hermes Business Campus si foarte interesant, au aparut aceste Green Bonds, care au fost amintite in mai multe panel-uri. In real estate a fost spectacol, ultima emisiune a fost a celor de la CTP care sunt un jucator regional, care in Romania au poate cel mai important portofoliu, tichet de 650 mil euro, de 3 ori suprasubscris, un cupon foarte interesant, NEPI Rockcastle a facut, dar si Globalworth si WDP -un jucator important in zona de logistica, au apelat la aceste instrumente.

Ne asteptam deja sa inchidem anul acesta la 900 mil. Euro sau 1,3 mld. Euro daca luam in considerare si deal-ul Globalworth, avem un momentum foarte bun, sunt deal-uri importante in plan, unele ar putea fi semnate anul acesta nu vor fi inchise anul acesta. Incercam sa numaram tranzactiile in momentul in care sunt inchise.

Cladirile bune, proprietatile bune, nu credem ca au suferit o depreciere importanta a valorilor. Am vazut ajustari in alte piete, inclusiv in piete cum este Polonia de exemplu. Acolo randamentele au scazut atat de mult incat a fost loc de aceasta ajustare.

Tranzactii mari in 2021

In office (vor fi – n.r.) pentru ca acolo vom avea oferta. Lichiditatea este o ecuatie din doua parti – trebuie sa ai oferta, nu doar cerere. Pot sa confirm ca exista interes de a investi, dar o sa fim limitati si de stoc.

Tranzactii peste 100 mil. Euro

Vom avea. In jur de 100 mil. Euro, foarte orientativ pot fi 5, pot fi 7, sunt cateva in lucru acum, nu sunt 5 in lucru astazi si sub 100 mil. Euro, dar mai pot aparea anul viitor. Deci putem vedea, office vor fi, industrial in masura in care vom reusi sa deblocam niste proiecte sau in masura in care vor pune niste proiecte pe piata dezvoltatorii sau poate vor reusi sa facem JD-uri, care poate nu vor materializa un exit, dar care pe termen lung vor ajuta. Retail, mai greu legat de retai, dar cred ca o sa avem si tranzactii interesante cu active híbride, despre care nu pot sa spun mai multe acum.

Nota: Toate declaratiile si informatiile prezentate de catre Colliers si care fac obiectul acestui articol au ca data de referinta 10 decembrie 2020, data la care a avut loc MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2020.

Despre MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2020

MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2020 este un eveniment organizat de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO ajuns la a treia editie, fiind de asemenea primul eveniment in format online. Partenerii evenimentului care a avut loc pe 10 decembrie 2020 au fost ING Bank România, Bursa de Valori București, NNDKP, Oresa, Mazars, Dentons, Reff & Asociații | Deloitte Legal, Ioana Filipescu Stamboli, DLA Piper România, Deloitte România, iar parteneri de continut ai evenimentului au fost Colliers International Romania si WOOD & Co.

Vezi aici o sinteza de continut a evenimentului privind evolutiile de pe piata de fuziuni si achizitii, a pietei de finantare corporativa, a tranzactiilor pe piata de capital, a tranzactiilor imobiliare.

Robert Miklo, Director Investment Services Colliers International Romania, speaker of MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2020

Lasă un răspuns

Robert Miklo, Director Investment Services Colliers International Romania, is one of the speakers of MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2020. He will bring to the table his experience in advising major investors in the real estate market panel.

Robert is part of the Investment Services department at Colliers International Romania as Director and he is also the artisan of the largest transaction with revenue generating commercial real estate assets in Romania – the sale of the Nepi Rockcastle local office portfolio to AFI Europe in August 2020. In this role, Robert offers his broad knowledge about the global, regional and the local market to clients in order to guide successfully the origination, management and negotiations of major transactions in Romania, which consequently turned him into a key member of the investment team. His 14 years at Colliers have provided him a great experience with institutional and private investors, as well as developers of office, retail and industrial properties. As such, the investment team at Colliers International Romania has been market leader in terms of closed transactions, including: Dacia Warehouse Pitesti (2017), Premium Point and Premium Plaza (2016), Floreasca Park (2015), Europolis Industrial Park (2015).

On December 10, 2020, MIRSANU.RO transaction journal is hosting MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2020, an event dedicated to the community of corporate transactions – mergers & acquisitions (M&A), financing, capital market transactions and real estate transactions.

The agenda of the event will be as follows:

11:00 – 11:05 Introduction by the event moderator

11.05 – 11.50 Panel on international macro trends and local trends that will shape the major corporate deals

11.50 – 12.35 Panel on the mergers & acquisitions (M&A) market

12.35 – 13.20 Panel on corporate financing

13.20 – 14.25 Roundtable panel on private equity

14.25 – 15.00 Break

15.00 – 15.45 Deals on the capital markets

15.45 – 16.30 Developments on the real estate market

16.30 – 17.15 Debate: Entrepreneurs v Investors

17.15 – 17.30 Event conclusions

The event’s partners are:

Event partners:ING Bank Romania, Bucharest Stock Exchange, NNDKP, Oresa, Mazars, Dentons, Reff & Asociații | Deloitte Legal,Ioana FilipescuStamboli, DLA Piper Romania, DeloitteRomânia.

Content partners: Colliers International Romania, WOOD & Co.

If you are interested in attending this event, please contact us at: office@mirsanu.ro,

About MIRSANU.RO

MIRSANU.RO is a B2B (BUSINESS TO BUSINESS) media product exclusively targeting executives, entrepreneurs, business owners, investors and funders, as well as a B2P (BUSINESS TO PROFESSIONALS) product, with information addressing the activity of the professional merger & acquisition (M&A) and overall deal making community, consisting of investment fund managers, lawyers, investment bankers, bankers, strategy consultants, auditors, as well as other transaction-related professional service providers.