“Cred ca tema dominanta pentru real estate este ca noi suntem orice ar fi un sector ciclic. Suntem un sector care depinde de costurile de finantare si in continuare <<leverage play>> (strategie de parghie, n.r.) este baza dupa care traim. Primul trimestru al anului a fost relativ modest, am avut undeva in jur de 150 mil. Euro tranzactionate. Marea majoritate a venit din zona de birouri (office). As spune acolo ca nu e propriu zis o revenire, cat mai degraba o serie de oportunitati care aveau foarte mult sens”, a declarat Mihai Patrulescu, Head of Investment Properties in cadrul firmei de consultanta imobiliara CBRE Romania,  la MIRSANU INVESTORS SUMMIT 2026, eveniment online organizat pe 30 iunie de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO.

“Trimestrul 2 in schimb a fost mult mai concret si real din punct de vedere al volumelor tranzactionate. Estimez ca am avut investitii in piata de real estate undeva in jur de 365 mil. Euro in trimestrul 2, iar asta ar pune primul semestru al acestui an undeva pe la 500 – 520 mil. Euro si as pune o estimare pe tot anul intre 800 mil. Euro si 1,1 mld. Euro ceea ce reprezinta cumva intoarcerea la media noastra pe termen lung, o performanta mult mai buna decat am avut in 2025″, a punctat consultantul CBRE.

“Dar, in continuare, nu as spune ca vedem chiar o revenire a lichiditatii in piata si mai degraba as pune lucrurile pe baza unui context. De ce spun ca nu e inca revenire? Noi am inceput 2026 foarte optimisti, adica perspectivele aratau bine. Vedeam consolidare fiscala la nivel macro, aveam scaderea ratelor de dobanda la nivelul Uniunii Europene si tot asa perspective de aderare la OECD, un 2026 care din punct de vedere macro avea niste baze foarte solide si atunci am inceput anul foarte optimisti. Apoi, evident, s-a intamplat situatia din Orientul Mijlociu, cresteri pe rate de dobanda si s-a vazut in mod direct pentru ceea ce reprezinta Romania. La fel, instabilitatea politica e un alt motiv pentru care nu vedem o revenire”, a subliniat Mihai Patrulescu.

“Am avut ceva tranzactii mari, am fi vrut sa fie si mai multe si speram sa fie mai multe pana la finalul anului sau in 2027”, a concluzionat acesta.

Cea mai importanta tranzactie semnata in prima jumatate a anului pe piata de real estate a fost anuntata de catre AFI care a semnat in mai 2026 achizitia a sase parcuri de retail de la investitorul sud – african MAS PLC in cadrul unei tranzactii in valoare de 282 mil. Euro, o miscare investitorul israelian isi extinde semnificativ atat portofoliul de retail, cat si amprenta locala.

“Noi cotam yield-ul (randamentul, n.r.) de baza la 7,75% pentru aproape toate segmentele. Prin asta ma refer la retail, pe care il vedem la 7,5%, deci o imbunatatire a retail-ului. Vedem o cerere foarte solida pentru zona de retail, in special retail parcuri, dar cred ca asta ar putea fi extins si la shopping centre (centre comerciale) daca am avea mai multe produse pe piata”, a semnalat consultantul CBRE.

“In prezent avem undeva in jur de 35% din tranzactii sunt generate de investitorii locali, insa investitiile, tranzactiile mari, tranzactiile care au presupus o compresie de yield-uri au venit in baza investitorilor regionali”, a adaugat acesta.

“In continuare, in aceasta categorie as pune retail-ul cu un interes foarte bun si, in mod interesant, desi se simte slabirea puterii de cumparare si consumatorul roman este mai putin puternic decat in anii trecuti, performanta relativa intre Romania si celelalte tari din regiune pe zona de retail e foarte buna, adica pentru zona de leasing mai ales, in continuare Romania are niste veleitati si niste argumente foarte solide. De asta am avut tranzactia recenta in care Star Capital Finance, jucator din Cehia, a intrat in Romania si noi speram sa fie ca un fel de debuseu, sa aduca mai multi investitori din zona aceasta, din Cehia si intr-adevar avem tot felul de discutii, mai ales pe zona de retail. La fel a fost si tranzactia dintre AFI si MAS, o tranzactie foarte mare si importanta pentru piata, tot in zona de retail”, a completat Mihai Patrulescu.

“Din punct de vedere al segmentelor de active, in continuare as vedea un focus pe retail, pe zona hoteliera si targetat pentru piata de industrial si cladirile de birouri”, a rezumat acesta.

Ce tranzactii cantaresc ca piata investitiilor real estate din Romania sa incline spre 800mil. Euro sau spre celalalt capat de interval catre 1,1 mld. Euro in 2026?

“Este deja tranzactia mare despre care s-a tot discutat in piata cu vanzarea portofoliului de logistica al P3 care e in continuare in piata si exista perspectivele acolo. Dar pe langa acea tranzactie care intr-adevar este mai mare (sizeable, lb. eng.), sunt multe tranzactii mici. Adica in Romania in continuare vedem cumva o nu stiu cum sa-i spun, o polarizare din punct de vedere a lichiditatii, adica o lichiditate destul de adanca pentru tranzactii micute, lucruri care sunt intre 5 mil. Euro si 20 mil. Euro si acolo vedem tot asa o efervescenta si o piata care e dominata, in general, de jucatorii locali. La celalalt capat al pietei sunt tranzactiile mari. Momentan, ne lipseste cumva ce s-ar afla in mod normal in mijloc. Pentru ca in continuare, pe partea strict de M&A, vedem tot asa o polarizare si un spread pe care inca n-am reusit sa-l rezolvam din punct de vedere bid – ask(oferta – cerere, n.r.)”, a descries consultantul CBRE structura pietei de investitii real estate.

“Zona de leasing pe toate segmentele merge foarte bine. Performanta este solida. Segmentul de birouri este sustinut de lipsa de proiecte noi. Vorbeam inca din ultimii ani cum ca nu se livreaza mai nimic in Bucuresti si atunci toata partea de venituri, chirii si in general performanta birourilor este solida, nu vedem un grad de neocupare, sunt nicio forma in crestere, dimpotriva e chiar in scadere, deci performanta pe office este buna, performanta pe retail este buna chiar si cu slabirea aceea despre care am vorbit la inceput, pe industrial si logistica la fel si pe hoteluri, in continuare, Romania este <<undersupplied>> (oferta de active sub cererea pietei, n.r.) pentru hoteluri. Si atunci presiunea de vanzare este in continuare destul de mica”, explica Mihai Patrulescu.

“Iar pe de alta parte, pentru cumparatori, ei se uita la Romania intr-un ecosistem mult mai mare, ne compara cu celelalte tari si spun ceva de genul ca, – Uite, momentan, <<risk adjusted return>> (randament ajustat la risc, n.r.) pentru Romania nu este unde am vrea sa fie. Si am vrea sa vedem niste yield-uri mai sus. Drept urmare, avem acest spread intre asteptari pe o parte si pe cealalta.”, a semnalat consultantul CBRE.

Un pipeline de circa 3 – 5 tranzactii cu tichete in jurul a 100 mil. Euro, in faze incipiente

Sunt tranzactii in pregatire de calibrul AFI – MAS sau al tranzactiei de vanzare a portofoliului de logistica al P3 din Romania?

“Nu, nu avem tranzactii de aceasta dimensiune”, a raspuns consultantul CBRE.

“Sunt tranzactii in etapa incipienta care sunt in jurul a 100 de mil. Euro, as spune undeva in jurul a 3-5 tranzactii”, estimeaza Mihai Patrulescu.

“Se confirma retail-ul (ca motor al pietei de investitii imobiliare, n.r. )si mai ales se confirma retail-ul din punct de vedere cerere. Asta este cumva zona care mie imi da cel mai mult confort”, a adaugat acesta.

“Si totusi trebuie avut in vedere ca lucrurile astea merg mana-n mana, adica in momentul in care nu se intampla tranzactiile de M&A, ele merg inspre zona de finantare si de asta vedem aceste tranzactii foarte mari, cumva record sau voluminoase, pentru ca in continuare performanta de sub M&A, deci performanta de leasing este buna si cred ca vom vedea in continuare refinantari”, sustine consultantul CBRE.

Cum arata fluxurile de capital pe pietele real estate din Europa Centrala si de Est comparativ cu Romania?

“Cehia si Polonia sunt principalii vectori pentru tranzactii cu volume mari, Este o accelerare si sunt piata foarte adanci din motive diferite”, este de parere Mihai Patrulescu.

“Cehia are o piata domestica de investitori institutionali fantastica si cred ca daca ar fi sa construim pe un model, acesta ar trebui sa fie si pentru Romania. Si aici ma intorc la ceea ce am discutat de foarte multe ori. Mi se pare ca partea lipsa in tot acest ecosistem este legislatia de REIT-uri si ,daca am avea aceasta legislatie, atunci am putea si noi sa construim in zona de investitori locali institutionali. Cred ca anul trecut, daca nu ma insel, piata din Cehia a tranzactionat undeva in jur de 4 mld. Euro, comparativ cu Romania, care a fost undeva in jur de 500-600 mil. Euro. PIB-ul nominal din Cehia si din Romania este acelasi. Deci, cumva, e o poveste chiar extraordinar de interesanta in Cehia si avem, intr-adevar, in continuare, tranzactii mari pe toate segmentele. E o piata foarte buna”, a concluzionat consultantul CBRE.

“Polonia e o piata, iarasi, interesanta pentru ca nu are investitori locali institutionali, dar este mult mai deschisa si reuseste sa absorba extraordinar de bine fluxurile de capital care vin fie din Europa de Vest, fie din zona de private equity, fie chiar din zona de Asia. Am vazut acum o revenire, e drept timida, dar o revenire totusi a investitorilor din Coreea de Sud catre Polonia. Si atunci Polonia functioneaza ca un fel de magnet care absoarbe toate aceste investitii. Noi suntem, din punct de vedere al modelului fundamental, pe acelasi fascicul, ca sa zic, cu Polonia, dar in continuare problema de care ne lovim este ca cumva ca acest <<risk – adjusted return>> (randament ajustat la risc) pentru Romania, e inca sub ceea ce poate sa ofere Polonia si atunci trebuie sa vedem intai compresie pe Polonia si sa speram iar ca secventialitatea capitalului sa vina catre Romania”, a mai spus Mihai Patrulescu, Head of Investment Properties in cadrul firmei de consultanta imobiliara CBRE Romania, la  la panelul Real Estate in cadrul evenimentului organizat de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO.

MIRSANU INVESTORS SUMMIT 2026 este sustinut de catre Auchan Romania in calitate de Event Partner si de Vetimex Capital in calitate de Supporting Partner.

CITESTE SERIA DE ARTICOLE MIRSANU INVESTORS SUMMIT 2026

MIRSANU INVESTORS SUMMIT 2026: “Aderarea la OCDE si pastrarea rating-ului investitional sunt doua preconditii importante ca sa vina mai multe surse financiare cu o dobanda mai mica pentru Romania si pentru amandoua e important comportamentul ca statul roman sa fie mai fiabil”. Oportunitatile din energie, infrastructura, sectorul de productie sau cel de aparare intaresc pozitia Romaniei ca a doua optiune de investitii dupa Polonia din regiune, insa pietele CEE isi pierd din atractivitate, iar capitalul se muta catre pietele mai mature din Europa de Vest si SUA. Circa 6 – 8 companii pregatesc IPO-uri pe piata principala a bursei de la Bucuresti. Bancile lucreaza la aproximativ 10 tranzactii de finantare de peste 500 mil. Euro. Ce asteptari au investitorii strategici, antreprenorii, investitorii din venture capital, private equity, private debt, piete de capital si real estate

Volker Raffel, E.ON: Aderarea la OCDE si pastrarea rating-ului investitional sunt doua preconditii importante ca sa vina mai multe surse financiare cu o dobanda mai mica pentru Romania si pentru amandoua e important comportamentul ca statul roman sa fie mai fiabil. E.ON Romania isi finanteaza investitiile in proportie de 100% din piata financiara locala si nu se imprumuta de la compania – mama

Andrei Svoronos, EBRD: Ne asteptam pentru 2026 sa avem un volum de investitii de circa 800 – 900 mil. Euro, usor mai mic fata de anul trecut, pentru ca e si o anumita corelatie cu evolutia economiei, unde vedem o scadere de 0,2% din PIB in acest an. Vrem sa fim un accelerator de crestere pentru jucatori din Romania, care au ganduri de expansiune regionala. Circa 6 – 8 companii sunt in diferite stadii de pregatire pentru IPO pe piata principala a bursei de la Bucuresti

Tiberiu Danetiu, Auchan: “Never say never”.  Ne vom continua ritmul de crestere organica, dar suntem deschisi daca apar oportunitati de achizitii M&A. Zona de expansiune in retail s-a mutat in timp din zona de hipermarketuri si cash & carry catre segmentele de proximitate si ultraproximitate. Dupa atacul lansat pe formatul hard discount, urmatorul pariu al Auchan vizeaza dezvoltarea francizei cu formate medii de supermarketuri

Vytautas Plunksnis, INVL Asset Management: Tranzactiile au incetinit in spatiul Europei Centrale si de Est, iar piata inclina catre tichetele M&A mai mari. Ne uitam la achizitii add-on in regiune pentru Pehart pentru ca vrem la exit sa avem o companie mai mult regionala, si mai putin locala. Urmatoarea achizitie M&A pe piata din Romania ar putea fi in sectorul de productie. Maib este interesata sa ia cat mai repede o licenta in Romania pentru acordarea de credite de consum si ar putea viza achizitii M&A in acest scop, iar grupul INVL Invalda vizeaza cu un fond de private debt de 55 mil. Euro piata locala

Cosmin Calin, Banca Transilvania: Pe piata finantarilor sindicalizate, sunt aproape 10 tranzactii cu un tichet fiecare de peste 500 mil. Euro. Vedem tranzactii in sectoare precum energie, servicii medicale private sau retail. Expunerea maxima pe care o avem fata de un singur grup depaseste cu putin jumatate de miliard de euro. Ne uitam la oportunitatile de extindere in regiune, atat pe pietele din jur, cat si in Europa

Adrian Negru, Raiffeisen Asset Management: Pentru companiile care pregatesc IPO pe bursa de la Bucuresti, daca sunt companii bune si vin la un multiplu P/E intre 10x si 15x, succesul IPO-ului este aproape garantat si vor intalni cerere solida din partea investitorilor institutionali. Raiffeisen Asset Management pregateste lansarea unui fond de investitii care sa capitalizeze oportunitati din sectorul european de aparare. “Sa vedem cu totii cam cata prima de risc politica exista in cotatiile bondurilor suverane, care daca se permanentizeaza, se poate transforma in miliarde de euro anual dobanzi platite in plus sau in minus”

Florentin Cotorobai, Ministerul Investitiilor si Proiectelor Europene: Prin bugetul alocat din PNRR s-a vazut clar apetitul fondurilor de investitii si se va cunoaste o evolutie a instrumentelor de finantare pentru entitatile private in noul cadru financiar multianual 2028 – 2034. Cati bani a produs primul exit complet al unui fond de investitii capitalizat prin PNRR: “Efectul de multificare a fost undeva de trei ori valoarea investita”

Constantin Damov, Green Group: “Speram sa fim printre pionierii europeni in a obține fibra sintetica din textile”. Vizam pentru extindere pietele din Republica Moldova, Grecia, Albania, unde se prefigureaza sisteme de colectare precum Returo si ne gandim la un mod combinat de intrare pe piata care include M&A. Orizontul de exit al investitorului private equity Abris Capital Partners din Green Group, estimat la circa 2 ani

Cristian Munteanu, Early Game Ventures: Romania si, poate Ungaria sunt tarile cu cel mai scazut volum de investitii venture capital si cu cel mai mic numar de startup-uri, chiar si calitatea acestora nu iese la nivelul celor din Polonia si Bulgaria. Asistam la o usoara schimbare intre private equity si venture capital ca si greutate a claselor de active. In 2026 si in 2027 vom vedea companii care ating valori poate aproape  de 1 mld. Euro, unele dintre acestea fiind poate chiar in Romania unde BibleChat si Druid se pregatesc sa atraga noi runde de investitii. Cel mai bun exit realizat de catre EGV la 4,5x

Dan Farcasanu, Mozaik Investments: Piata de tranzactii a incetinit partial din cauza recesiunii si a instabilitatii politice. Mozaik Investments anunta o noua achizitie din noul sau fond de private equity, care va prelua o participatie majoritara intr-o companie din Romania pe modelul “buy and build”. Din capitalul strans de 51 mil. Euro de la investitori, aproape jumatate a fost alocat pentru achizitia primelor trei companii de portofoliu. De ce este dificil pentru fondurile de private equity din Romania sa intre pe piata din Polonia

Ciprian Nicolae, ACP Credit: Vom anunta foarte curand noul nostru fond de private credit pentru Europa Centrala si de Est, care ne asteptam sa aiba o dimensiune dubla fata de primul nostru fond de 100 mil. Euro. Ne asteptam ca investitiile din Romania sa reprezinte cel putin o treime, insa mai putin de jumatate din intregul portofoliu al noului fond. Care sunt diferentele in universul de investitori LP dintre un fond de private credit si un fond de private equity

Marius Ghenea, Catalyst Romania: Tranzactiile de la Regina Maria si La Cocos arata ca atractivitatea pietei romanesti pentru investitori este ca fondurile de investitii sa gaseasca acele companii care la final merg catre vanzari destinate unui anumit tip de consolidare, fie locala, fie regionala. De ce nu listeaza fondurile de investitii din Romania companii pe bursa de la Bucuresti si ce alternative de investitii au antreprenorii. Exiturile fondului 1 al Catalyst Romania, realizate la multipli cash on cash intre 3-4x si 20x. Care sunt cifrele – tinta pentru noul fond al Catalyst

Dan Lupu, Earlybird: “Fondatorii de companii din diaspora au devenit o sursa mai importanta de startup-uri la nivel global decat piata din Romania, ceea ce este valabil pentru toate pietele din Europa Centrala si de Est”. Activitatea in piata regionala de venture capital este foarte valurita, cateodata e Polonia pe val ca acum, altadata Romania sau tarile din fosta Iugoslavie. Earlybird investeste din fondul sau regional de 360 mil. Euro tichete initiale de pana la 12 mil. Euro in runde de finantare pre-seed, seed si serie A. Noul fond Earlybird cu un capital de circa 500 mil. Euro dedicat investitiilor in sectorul de aparare va deveni functional in curand

Cristina Cosman, ING Bank: Piata de sindicalizari bancare este in crestere, iar energia si sectorul real estate sunt predilecte pentru finantarile foarte mari. Ne uitam cu tot mai mult interes catre infrastructura, constructii si proiectele din sectorul de aparare

Magdalena Sniegocka, CVI: Romania este o piata  – cheie pentru noul nostru fond de private debt. Avem in plan sa investim in Romania pana la 100 mil. Euro in urmatorii 2 – 3 ani. Cele mai avansate tranzactii sunt in real estate si pe piata de energie, dar asteptam sa incheiem si pe piata serviciilor medicale private. Cum se pozitioneaza finantarile private debt comparativ cu finantarea bancara si investitiile de capital de tip venture capital si private equity

Mihai Patrulescu, CBRE: Investitiile din piata de real estate au ajuns in primul semestru la 500 mil. Euro si estimez ca vor ajunge pana la finele lui 2026 intre 800 mil. Euro si 1,1 mld. Euro. Yield de 7,75% pe toate clasele de active imobiliare cu o evolutie asteptata la 7,5% in retail. Polonia si Cehia sunt pietele real estate cu cea mai mare adancime din CEE. “Romania este pe acelasi fascicul cu Polonia, insa Cehia ar putea fi pentru noi modelul cu acea piata domestica de investitori institutionali”

Ioana Filipescu Stamboli, Alvarez & Marsal: S-a schimbat modul in care sunt alocati banii si suntem intr-o faza a unui realism structural al pietei de M&A din Romania. Cumparatorii nu mai cauta sa cumpere doar cota de piata sau promisiuni speculative, iar investitorii strategici vor sa se integreze vertical, securizandu-si lantul de valoare. Piata locala de M&A, dominata de tranzactiile mid – market. Dupa retail si servicii medicale private, ce sector este urmatorul pariu pentru o tranzactie de 1 mld. Euro

Florian Teleaba, Kearney: Romania este a doua piata mare din Europa Centrala si de Est si atrage atentia investitorilor in peisajul regional pe zona de energie, infrastructura, nearshoring si sectorul de aparare. Regiunea CEE incepe sa-si piarda atractivitatea la nivel de investitii, iar capitalul se duce catre piete mai mature spre Europa de Vest, SUA sau anumite piete emergente. “Nu prea se vorbeste inca de infrastructura pentru zona de AI, infrastructura digitala si de procesare, care in timp foarte indelungat ar trebui sa aiba niste perspective nu doar de investitii, bani si randament, ci si de independenta din anumite puncte de vedere ale statului”

Bogdan Campianu, Wood & Company: Peste tot in regiune, exista cerere pentru listari, dar este cumva o lipsa de companii pregatite pentru piata, ceea ce este favorabil companiilor. Sunt placute de catre investitori companiile care sunt lideri regionali, adica mai mult decat un lider local. “Revolutia AI si reinarmarea Europei sunt cele doua transformari structurale care vor modela piata de capital in urmatorii ani si care schimba prioritatile industriale si investitionale in regiune”

Peter Mathe, Portfolion: Piata fondurilor de growth equity din Europa Centrala si de Est este inca subdezvoltata fata de Europa de Vest, iar Romania vine mereu pe pozitia a doua piata in regiune dupa Polonia privind volumul de investitii. Fondul de growth equity al Portfolion este interesata de investitii in Romania in sectoare precum servicii medicale private, wellness sau productie, cu tichete intre 5 mil. Euro si 30 mil. Euro. “Unul dintre motivele pentru care analizam industrii mai traditionale este sa ne protejam impotriva potentialelor investitii care pot fi in teritoriul unei bule speculative”