Fondul american de investiții Cerberus cumpără complexul hotelier Radisson din București de la grupul israelian Elbit Imaging Ltd, potrivit informațiilor disponibile pentru jurnalul de tranzacții MIRSANU.RO. În achiziție este implicat și fondul de investiții Revetas Capital, care deține centrul comercial Vitantis din Capitală.
Fondul american de investiții Cerberus este unul dintre cei mai mari manageri de capital privat din lume, care administrează împreună cu afiliații săi peste 30 mld. Dolari.
Reprezentanții Cerberus nu au putut fi contactați până la momentul publicării acestui articol pentru comentarii pe marginea tranzacției.
Grupul israelian Elbit Imaging a anunțat pe 29 noiembrie 2017 că a semnat un acord definitiv de vânzare – cumpărare cu două fonduri internaționale de investiții pentru un pachet de 98,2% din compania care deține complexul hotelier Radisson din București, afacere evaluată la 169,2 mil. Euro. Vânzătorul estima atunci că va încasa din tranzacție o sumă netă de 81 mil. Euro, din care 8 mil. Euro urmează să fie alocați ca și credit pe 3 ani la o dobândă de 5% pe an.
Tranzacția între cele două părți se realizează la un randament de circa 7,5% și la un multiplu în jurul a 13 aplicat la EBITDA, potrivit unor calcule făcute pe baza informațiilor disponibile pentru jurnalul de tranzacții MIRSANU.RO.
Pe 8 august, Elbit Imaging Ltd a anunțat că a semnat un acord neangajant cu un fond international de investiții pentru vânzarea pachetului de acțiuni în compania care deține complexul hotelier Radisson, pe baza unei valori a proprietății de aproximativ 177,5 mil. Euro, ceea ce indică faptul că ultimul anunț arată o ajustare a prețului de vânzare în ultimele trei luni ca urmare a negocierilor cu cumpărătorul.
Tranzacția, ajunsă acum la momentul de închidere (closing), era condiționată de realizarea unor condiții precedente, printre care obținerea de către cumpărător a unei finanțări externe.
Sumele nete obținute din tranzacție după compensarea împrumutului bancar al companiei vândute, a capitalului de rulment și a altor ajustări, precum și a cheltuielilor de tranzacție sunt așteptate să fie de aproximativ 81 mil. Euro, ceea ce înseamnă că aceștia sunt banii pe care estimează că îi va încasa vânzătorul de pe urma tranzacției.
Din suma încasată, 8 mil. Euro vor fi alocate pentru un credit acordat pe o perioadă de 3 ani la o dobândă de 5% pe an, a precizat vânzătorul.
Împrumutul va acționa ca garanție pentru obligațiile obișnuite de închidere a SPV, prin care cumpărătorul poate compensa pierderile adjudecate care ar putea fi suportate de acesta ca urmare a încălcării garanțiilor sau a anumitor indemnizații acordate de către vânzător în termeni din acord. În plus, Elbit a acordat o scrisoare de garanție în favoarea cumpărătorului, în temeiul căreia sa angajat să îndeplinească angajamentele și obligațiile furnizorului conform acordului. În acest stadiu, nu poate exista nici o certitudine că condiția precedentă va fi îndeplinită în timp util sau că tranzacția va fi reușită cu succes, precizează vânzătorul.
Elbit Imaging a avut consultant exclusiv pe JLL.
Complexul Radisson dispune de 763 de camere și este format dintr-un hotel Radisson Blu de cinci stele cu 487 de camere, un hotel Park Inn de patru stele cu 276 de camere și 7.200 de metri pătrați de galerie comercială care include cel mai mare cazinou din București, un centru de fitness și magazine.
Hotelurile Radisson Blu și Park Inn sunt administrate în baza unui contract de management pe termen lung încheiat până în 2036 cu Rezidor, parte a Carlson Rezidor Hotel Group.
Complexul Radisson din București a înregistrat în anul 2016 venituri totale de 31,6 mil. Euro și un nivel al câștigurilor obținute înaintea plății dobânzilor, taxelor, deprecierii și amortizării (EBITDA) de 13,9 mil. Euro, conform datelor companiei – mamă.
Evaluarea activelor indică astfel o valoare de întreprindere care corespunde unui multiplu de circa 12 x EBITDA, dacă raportăm la rezultatul înregistrat în 2016.
Pe piața hotelurilor de cinci stele din București, Radisson concurează cu Marriott, Athenee Palace Hilton, Crowne Plaza și Intercontinental.
Din valoarea de piață a complexului Radisson București, mai mult de jumătate, adică circa 92 mil. Euro înseamnă un împrumut bancar luat de la Raiffeisen. De asemenea, vânzătorul Radisson avea de rambursat 12,65 mil. Euro la 22 noiembrie 2017 băncii israeliene Hapoalim și, conform unui acord recent, va plăti 1 mil. Euro până la 27 decembrie 2017, iar restul de până la 31 ianuarie 2018. Orice încasări din vânzarea Radisson sau din alte surse vor merge pentru rambursarea împrumutului către Hapoalim, care are o dobândă de 4,65% + LIBOR (dobânda de referință pe piața interbancară din Londra).
Grupul israelian Elbit Imaging a făcut în ultima vreme mai multe tranzacții de vânzare de active în România și în alte țări pentru a rambursa bani către bănci și către acționarii săi.
În România, Elbit Imaging deține 75% din proiectul Casa Radio, pentru care o evaluare externă l-a cotat la o valoare de circa 73 mil. Euro la 31 decembrie 2016, conform unui raport al companiei.
Grupul israelian Elbit Imaging are ca principali acționari York Capital și afiliații săi, care dețin 19,6%, respectiv Davidson – Kampner și afiliații săi cu circa 14,3%.
Managerul american de capital privat Cerberus a fost fondat în 1992 și administrează mai multe fonduri de investiții. Cerberus a anunțat în acest an ridicarea a trei noi fonduri de investiții. În aprilie 2017, Cerberus Capital Management a făcut publică închiderea fondului de investiții Cerberus International Partners VI, pentru care a strâns 4 mld. dolari. În ianuarie 2017, Cerberus a ridicat al patrulea său fond global de investiții concentrat pe oportunități în sectorul imobiliar, cu un capital de 1,8 mld. dolari. În martie 2017, managerul american a anunțat ridicarea fondului de investiții Cerberus Levered Loan Opportunities Fund III, cu un capital de 2,05 mld. dolari.
Partenerul de achiziție al Cerberus de la Radisson București, Revetas Capital, mizează pe noul său fond de investiții, Revetas Capital Fund II, care la prima sa închidere a strâns 63 mil. euro de la investitori, în condițiile în care vizează angajamente din partea investitorilor de 200 mil. euro și încadrarea într-un plafon de capital de 300 mil. euro.