“La primele 9 luni din 2024 aveam tranzactionate undeva la 670 mil. Euro, ceea ce este clar un reviriment fata de 2023 care a fost destul de slab pentru piata. Noi estimam ca exista posibilitatea sa inchidem anul pe la 850 mil. Euro, media pe termen lung pe piata din Romania este de circa 1 mld. Euro Incepem sa ne apropiem de cifra aia”, a declarat Mihai Patrulescu, Head of Investment Properties al firmei de consultanta imobiliara CBRE Romania, la MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2024, eveniment organizat pe 5 decembrie de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO alaturi de jucatori activi in tranzactiile de M&A, finantare, piete de capital, real estate si NPL din Romania si din spatiul Europei Centrale si de Est.
“O tema este numarul de tranzactii care se amana din 2024 si se duc in 2025. Un factor cu care ne-am confruntat este acela ca unele tranzactii au inceput sa dureze mai mult, o perioada de due diligence mai lunga, mai grea, au venit reglementarile de ESG care sunt urmarite mult mai atent acum si, in acelasi timp, este si cadrul legislativ care s-a complicat in ultimul an, cum este pentru toate tranzactiile M&A, dar in cazul nostru a dus la o prelungire a tranzactiilor”, a punctat Mihai Patrulescu.
Potrivit acestuia, segmentele principale pentru investitii au ramas in 2024 industrial si retail, office-ul fiind cumva mai in urma din acest punct de vedere.
“Pe zona de birouri, sunt niste temeri pe partea de chiriasi (occupiers, lb. eng.), in continuare este fenomenul de munca hibrida, care in Romania cumva nu s-a stabilizat”, noteaza consultantul CBRE.
“Pentru 2025 as vedea un focus (de investitii, n.r.) pe retail si industrial”, a subliniat acesta.
“Cred ca mai degraba cresterea de valoare va veni din cresterile de chirii, mai ales pe zona de birouri. In continuare este un moment in care lucrurile se vor intoarce rapid acolo, momentan este un deficit de cerere, dar exista toate premisele ca lucrul asta sa se intoarca si chiar intr-un mod rapid si necontrolat. Vom avea situatii in care o crestere mica de cerere pentru ca nu ai niciun fel de oferta acolo care sa vina noua si suntem aproape de momentul acela in care vom ramane fara orice fel de buffer (rezerva) pe partea de oferta o sa se duca imediat in cresteri foarte rapide de chirii. Si noua ne trebuie spread”, este de parere Mihai Patrulescu in ceea ce priveste asteptarile pentru anul viitor.
Pe ce fel de finantare s-au bazat cumparatorii de active imobiliare in 2024?
“Din punct de vedere finantare credit bancar, acolo lucrurile s-au stabilizat. Avem mai multa predictibilitate decat in anii precedenti. Putem sa stim acum ca LTV-ul (loan to value, adica valoarea imprumutului raportat la pretul de achizitie al activului, n.r.) standard este 55% si in functie de asta putem sa construim parametrii. A existat deschidere pentru finantarea bancilor, singura zona in care a fost o schimbare de pozitionare a fost o preferinta pentru proiectele care déjà genereaza un venit versus proiectele care sunt pe zona de dezvoltare”, a precizat consultantul CBRE.
“Ceea ce a fost o surpriza foarte placuta a fost cand am intrat in 2024 ne asteptam ca pietele pentru obligatiuni sa fie mai mult sau mai putin inchise si chiar ne asteptam sa fie niste probleme pe partea de refinantare”, sustine acesta.
“Am vazut refinantari la Globalworth, NEPI, CTP si atunci s-a transmis mesajul ca bondurile raman o optiune pentru piata pentru jucatorii mari”, a adaugat Mihai Patrulescu.
“Per total, partea de datorie (debt) as putea spune ca a fost mai predictibila in 2024 fata de 2023”, a concluzionat expertul CBRE.
“In ultimele 2 – 3 saptamani, am avut discutii cu dezvoltatori noi care se uita pe zona de industrial, e un topic foarte interesant pentru ca pozitia asta si logistica si geopolitica este in continuare foarte atractiva din punct de vedere al Romaniei”, este de parere Patrulescu.
“Imediat ce se face o conexiune noua dinspre o autostrada apare cerere noua de terenuri si dezvoltarea in zona respective. Noi suntem déjà destul de compactati cand ne uitam la numarul de metri patrati de spatii de logistica, in ce zone se afla. Daca vorbim de dezvoltarea A0 in jurul Bucurestiului, ea va veni cu siguranta cu noi investitii pentru partea mai ales de logistica. La fel cand vorbim despre restul tarii – conexiunea cu sudul, cu estul sau chiar zona din centru pe masura ce apar noi dezvoltari de infrastructura vedem cerere pentru productie si logistica, cele doua merg destul de bine mana in mana, cu conditia ca si mediul politic sa acomodeze astfel de investitii”, detaliaza acesta.
“Vedem mai ales pe partea de productie ca avantajul Romaniei s-a tot erodat, deci cumva cele doua au mers in proportie inversa – s-a dezvoltat infrastructura, pe de alta parte insa avantajul competitiv al Romaniei s-a tot erodat. Trebuie sa vedem si pe plan fiscal ce vom avea pe zona asta – cresterile de salarii minime si mai multe elemente”, nuanteaza reprezentantul CBRE.
“S-a imbunatatit si perceptia Romania din punct de vedere al investitorilor, daca acum cred ca 5 – 7 ani era o perceptia de “core 3” (top 3 piete) in Europa Centrala si de Est, cumva un pic la o parte, acum am vazut in ultimele 6 luni o diferentiere mult mai mica din punct de vedere al riscului de tara pentru Romania fata de alte tari din CEE. Si mult mai mult focusul a fost pe partea financiara – ce poate sa livreze Romania, care sunt beneficiile”, a mai spus Mihai Patrulescu, Mihai Patrulescu, Head of Investment Properties al firmei de consultanta imobiliara CBRE Romania, la panelul Real Estate al evenimentului organizat de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO.
Partenerii MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2024 sunt KRUK Romania, Forvis Mazars Romania si NNDKP si are sprijinul Supporting Partners din partea Datasite, AxFina, Kapital Minds, Dentons, Sancons Capital & Investment, Bursa de Valori Bucuresti si Vetimex Capital.
Citeste seria integrala de articole MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2024
MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2024. “In a storm it’s pretty hard to stay dry”. Lichiditatea din pietele private si din pietele publice va fi afectata de “furtunile” din comertul global, ceea ce va impune schimbarea si adaptarea strategiilor jucatorilor la noul mediu de piata. Ce tendinte modeleaza tranzactiile M&A si de finantare ale investitorilor strategici, ale fondurilor de PE & VC si ale companiilor antreprenoriale. Ce asteptari au investitorii pe pietele de capital, real estate si NPL pentru 2025
Valeriu Binig, PPC Group: PPC a depasit pana acum 2 mld. Euro investitii pe piata de energie din Romania. Vom vedea in sector un flux de capital, intrebarea este cum va fi el ridicat. Pe fondul evolutiilor impredictibile din piete, project finance incepe sa fie sub semnul intrebarii ca tip de finantare si atunci se prefera corporate finance
Radu Hanga, Bursa de Valori Bucuresti: Ne mutam treptat dintr-o lume globala catre una mai locala, in care bursele si fondurile de investitii vor avea un rol mai important. Bursele sunt suficient de mature ca sa preia sarcina de exit a fondurilor de private equity din companii. Pe bursa de la Bucuresti vor continua sa vina pe termen scurt emisiuni de obligatiuni corporate si emitenti non-bancari
Ciprian Dascalu, BCR: Dobanzile pentru companiile din Romania sunt mai mici decat in Ungaria si mai mari decat in Polonia. Ne asteptam sa performeze in anii urmatori sectoarele cu o cerere inelastica sau mai putin elastica din perspectiva consumatorilor
Razvan Butucaru, Forvis Mazars: Estimam piata de M&A din Romania pentru 2024 la un volum de 100 – 120 tranzactii si ne asteptam sa se inchida ca valoare pana undeva la 2,5 mld. Euro. Observam un apetit mai scazut al investitorilor fata de tichetele mari si foarte mari, explicabil in contextul general economic si geopolitic
Bill Watson, Value4Capital: Pentru ca activitatea de strangere de noi fonduri private equity din CEE a fost modesta, va fi mai putin capital de investit si va fi o concurenta mai mica pe tranzactii. Dezvoltarea pietei de leverage pentru a sustine tranzactiile fondurilor de private equity va deveni mai importanta. “Suntem intr-o piata in care nu a fost nicio scanteie tranzactionala”
Ionut Lianu, CEC Bank: Ne dorim ca urmatoarea emisiune de obligatiuni sa o facem intr-un format verde sau ESG. Tichetul de bonduri de 300 mil. Euro pe care l-am emis este unul minim pentru fondurile care acopera regiunea noastra
Dan Farcasanu, Mozaik Investments: Problema in piata de M&A nu este la nivelul multiplilor de evaluari, ci de pipeline. Lucram la doua tranzactii de “crestere”, din care pentru una clar trebuie sa cautam un partener. Urmatoarea semnare de achizitie, estimata pentru prima jumatate a anului viitor
Daniela Secara, BT Capital Partners: Urmatoare emisiune de obligatiuni a Bancii Transilvania va fi candva anul viitor, fereastra o vom decide in functie de necesarul de finantare al bancii si de evolutia pietelor. Banca Transilvania a decis sa iasa pe pietele internationale pentru ca fondurile de pensii locale si fondurile de asset management au anumite limite de investitii per emitent si atunci ai nevoie si de alti investitori
Cosmina Marinescu, KRUK: Media de portofolii vandute pe piata este la circa 150 in acest an. Va ramane un nivel crescut de vanzare de portofolii NPL de catre IFN-uri, ceea ce poate duce inclusiv la iesirea din piata a anumitor jucatori
Cornel Marian, Oresa: Am vandut de-a lungul timpului 4 companii locale din portofoliu la o valoare de intreprindere de peste 100 mil. Euro. Cred ca nu am avut o companie suficient de mare in portofoliu pentru a face un IPO pe bursa. „Cand intri in perioade ca acestea e bine sa nu fii supraindatorat, iti trebuie cash si acces la capital”
Marius Ghenea, Catalyst Romania: Cel mai profitabil exit l-am facut cu Green Horse Games catre Tencent, unde multiplul fata de capitalul investit de noi in companie a fost de cateva zeci de ori mai mare. La fondul Catalyst 1, dupa 6 exituri avem un multiplu de peste 4x fata de capitalul investit ceea ce ne confirma ca este un fond de succes. Ce minusuri sunt in ecosistemul antreprenorial din Romania
Andrei Gemeneanu, Morphosis Capital: In 2025, obiectivul este sa facem 2 – 3 achizitii de platforme noi cu fondul al doilea, care are un hard cap de 120 mil. Euro. Cu tot cu tranzactii add-on, ne apropiem de un volum M&A de doua cifre. “De cand investim in Romania, mi se pare ca a executa aici strategii bolt-on este mai dificil decat in alte geografii”
Mihai Purcarea, BRD Asset Management: In acest moment, este o discrepanta destul de mare intre oferta si cererea de pe piata de capital pentru ca sunt cateva zeci de miliarde din partea clientilor care vor sa investeasca si nu au in ce. La emisiunile de obligatiuni se poate obtine o lichiditate buna a acestui instrument daca tranzactia este minim de 500 mil. Euro
Oana Mogoi, ING Bank: Am vazut in acest an o stagnare pe piata creditelor sindicalizate, unde s-au strans peste 1,5 mld. Euro, din care energia este cap de lista cu peste 1 mld. Euro. Energia, serviciile medicale private si telecom, printre sectoarele in care se vor invarti banii din finantarile bancare
Florin Visa, Early Game Ventures: Pentru 2025 ne asteptam la fondul 1 sa avem 1 – 2 investitii follow-on si 4 exituri, iar la fondul 2 avem in plan 6 investitii. Ne concentram pe verticale de business precum cybersecurity, devtools si edutech
Tudor Grecu, KPMG: Nu avem o tranzactie de 1 mld. Euro in pipeline, dar tranzactii de sute de milioane de euro avem si speram sa se intample. “Upper hand”-ul in negocierile de pe piata de M&A este la vanzator cu exceptia energiei regenerabile, iar in tranzactiile din banking este la autoritatea de reglementare
Carmen Sebe, Seedblink: Vedem si noi cumva acea trecere de la globalizare la localizare pentru ca am avut mai multe companii din Romania pe platforma decat companii europene cum incepusem sa avem in ultimii ani
Robert Miklo, Colliers: Un „pipeline” de tranzactii de circa 500 mil. Euro este pe muchie intre 2024 si 2025 pe piata imobiliara. Din valoarea investitiilor de 700 – 750 mil. Euro din acest an pana acum, cam jumatate din pondere este sectorul industrial si spatii logistice, iar segmentul de birouri si cel de retail fiecare a luat cam un sfert
Andrei Racu, Arobs: Strategia noastra M&A este sa mergem catre piete noi din Vest, dar si catre Turcia si ne intereseaza verticale precum cybersecurity, embedded software, medical, aerospatial, AI sau data science. Pana acum am facut 10 achizitii din cash propriu si le-am refinantat in unele situatii pe Arobs
Valentin Voinescu, NNDKP: Vedem si noi o tendinta de localizare. Este o perioada de reasezare pe care am resimtit-o puternic in piata si care probabil va continua in 2025. Daca inainte aveam bani proaspeti 70% – 80% din activitatea noastra, acum suntem la aproximativ 50% – 50% bani proaspeti si reiteratii
Mihai Patrulescu, CBRE: Ne asteptam ca volumul de tranzactii pe piata imobiliara sa se inchida la circa 850 mil. Euro in 2024. Tranzactiile dureaza mai mult – due diligence mai lung si mai greu, au venit si reglementarile ESG la care se adauga cadrul legislativ. Pentru 2025 vad focus pe investitii in retail si industrial
Andreea Pipernea, APlus Advisory: Din zece mandate de fuziuni si achizitii la care am lucrat recent cu antreprenorii, 20% dintre acestea au fost mandate in care sa cumpere competitori mai mici. Prima mentalitate de schimbat la antreprenori este acela ca fac un business ca sa il vand pentru ca, de fapt, venim dintr-o mentalitate mai veche de “business as a lifestyle” prin care sa dau de mancare familiei mele
Florin Sandor, Sancons Capital & Investment: La apogeul pietei locale de NPL, ajunsesem sa administrez active neperformante cat o treime din banca. Fostul bancher Intesa Sanpaolo a investit acum pe cont propriu in achizitia unui portofoliu NPL in Republica Moldova. “Ma uit la pietele din jurul Romaniei la portofolii cu expuneri de 10 – 30 mil. Euro”
