Credit Value Investments Arhive

“Private debt ca si clasa de active este relativ noua si a iesit la lumina dupa criza financiara din 2008 pentru ca bancile au fost subiect al multor reglementari si, de asemenea, au fost diferite elemente specifice, de exemplu in CEE, care au constrans activitatea de creditare in special catre companiile de talie mica si medie. In Europa de Vest, această este numita <<lower mid market>>, dar ceea ce se intampla acum arata ca cifrele sunt uriase (sky rocketing) in termeni de crestere a activelor sub administrare pe partea de credit, de clasa de active private debt. Ca sa va dau cateva cifre. In 2013, activele sub administrare in private debt erau, de fapt, la nivelul de jumatate de trilion de dolari in întreaga lume, in timp ce acum se apropie de 2 trilioane USD la nivel global”, a declarat Magdalena Sniegocka, Principal in cadrul CVI, cel mai mare manager de fonduri de private debt din Europa Centrala si de Est, prezent si pe piata din Romania, la MIRSANU INVESTORS SUMMIT 2025, eveniment online organizat pe 26 iunie de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO.

“Si alte clase de active cresc, de asemenea, pentru ca vedem aceasta trecere de la pietele publice catre pietele private, insa cresterea nu este atat de semnificativa”, a punctat aceasta.

‘In mod specific, cand ne uitam la regiune, regiunea noastra este relativ mica. Cu participarea noastra, Deloitte a publicat primul raport de private debt cu focus pe pietele CEE si acesta o comparatie intre activitatea CEE in comparatie cu cea Europa de Vest, iar activitatea din Europa de Vest in termen de numar al tranzactiilor este foarte semnificativa, piata este foarte aglomerata, au loc multe tranzactii in timp ce in regiunea noastra activitatea tranzactionala este mai mica”, a adaugat reprezentantul CVI.

“Ceea ce vedem pe piata fondurilor de private debt pentru companiile mici si mijlocii este ca, uneori, sunt tranzactii si de 2, 3 sau 5 mil. Euro pentru ca, firesc, economiile sunt mai mici in regiune, insa numarul tranzactiilor care au loc este mult mai mare pentru noi”, este de parere Magdalena Sniegocka.

“In ceea ce priveste Romania, am intrat pe piata in 2017, de atunci am desfasurat peste 110 mil. Euro in 9 tranzactii si, in ansamblu, avem in plan cel putin pentru acest an sa investim pe pietele CEE de private debt circa 500 mil. Euro si putem desfasura in tranzactii pe piata din Romania pana la 100 mil. Euro”, a subliniat reprezentantul CVI responsabil de operatiunile de pe piata romaneasca.

Cand se asteapta CVI sa semneze urmatoarea tranzactie in Romania?

“Avem in pipeline (in pregatire, n.r.) exact 11 tranzactii, din care una este, practic, aprobata si semnata, deci aceasta tranzactie va veni la rand foarte curand. Si mai este o tranzactie care este in faza foarte avansata, in timp ce restul sunt as spune intre faza prospectiva si cea de analiza, insa ma astept ca din pipeline-ul nostru cel putin 1 – 2 tranzactii sa vina la rand. Ne-ar placea sa ne concentram cu adevarat pe Romania in anii urmatori”, a raspuns Magdalena Sniegocka.

“Pentru noi, o tranzactie medie este intre 5 si 15 mil. Euro, intervalul fiind intre 2 si 20 mil. Euro, uneori 25 mil. Euro. Putem face, de asemenea, tranzactii mai mari cu parteneri, alaturi de jucatori de private debt din Europa de Vest si suntem foarte dornici sa investim bani in Romania, deoarece consideram ca Romania este una dintre pietele – cheie in crestere din regiune”, a semnalat ea.

Potrivit CVI, managerul de private debt analizeaza circa 500 – 800 de proiecte din CEE pe an, din care intre 40 si 60 de oportunitati de investitii pe an vin din Romania.

„Lucram in particular cu IMM-uri atat pentru ca au acces limitat la finantare suplimentara datorita dimensiunii lor sau au nevoie de cineva care poate aborda tranzactia intr-o maniera structurata si customizata”, sustine Magdalena Sniegocka.

CVI vizeaza cu finantarea sa de private debt majoritatea sectoarelor inclusiv sectorul de productie, servicii, real estate, servicii financiare, bunuri de consum utilitati, telecom, tehnologie sau servicii medicale private. Finantarea de private debt oferita de catre CVI are un interval de dobanzi de la 7% la 14%, cu o maturitate de la 2 la 5 ani, cu instrumente sub forma de imprumut sau obligatiuni, garantate sau negarantate, sustin reprezentantii companiei poloneze de administrare a fondurilor de private debt.

“Bancile sunt evident foarte active pe palierul corporatiilor mari cu finantari corporate sau pe piata imprumuturilor sindicalizate unde sunt tranzactii mari care au loc si, evident, diferiti jucatori participa la preluarea acestei finantari in registrele lor”, afirma managerul regional de fonduri de private debt.

“Totusi, tranzactiile de private debt sunt finantari originate de catre echipa noastra, apoi o structuram pe baza bilaterala si luam 100% din tranzactie prin fondurile noastre. Deci, nu este nicio sindicalizare si nicio vanzare publica de obligatiuni, este in totalitate o tranzactie privata 1 la 1, iar o companie negociaza direct cu noi, iar noi structuram si adaptam tranzactia la nevoile specifice ale afacerii”, explica Magdalena Sniegocka.

CVI strange al doilea sau fond regional cu tinta de 250 – 300 mil. Euro

“CVI este lider pe piata de private debt din CEE, suntem activi din 2012 si de atunci am desfasurat peste 3 mld. Euro in active din sectorul IMM. La acest moment, avem aproximativ 1 mld. Euro in active sub administrare si administram aceste active prin diferite fonduri”, a punctat ea.

“Unul dintre fondurile pe care le administram este in curs de ridicare (fundraising). In aprilie, am avut prima inchidere a acestui fond. A fost un mare succes pentru ca am reusit sa facem prima inchidere la 180 mil. Euro, care a depasit dimensiunea totala a fondului nostru I, pe care l-am ridicat acum 3 ani si pe care l-am investit in totalitate pana acum. Sunt si tranzactii din Romania in acel fond. Chiar acum suntem in modul de strangere de bani pentru fondul II. Am strans 180 mil. Euro, iar tinta este la 250 spre 300 mil. Euro si tintim inchiderea finala a lui in trimestrul 3 din acest an”, a precizat reprezentul CVI.

“In mod evident, ar fi o parte semnificativa de lichiditate care va fi disponibila si ne asteptam sa o investim in CEE. In plus, am administrat si fonduri evergreen (fonduri de investitii care nu au o durata de viata specifica, n.r.) prin care distribuim certificate de investitii catre investitori de retail si administram acele lichiditati, de asemenea, prin strategii de private debt, iar o parte din acea lichiditate speram sa o putem desfasura si in Romania pentru ca Romania este o piata – cheie pentru noi pe langa Polonia, statele baltice, Cehia si Slovacia”, a adaugat Magdalena Sniegocka.

“Printre investitorii nostri, avem multe institutii financiare europene de dezvoltare, iar acestia ne-au dat un mandat de investitie a capitalului in regiune. Bineinteles ca acestia sunt doar unul dintre tipurile de investitori pentru ca avem si firme de asigurari, investitori individuali, family offices, insa institutiile de dezvoltare sunt investitorii LP principali (core) pentru oricare fond din regiune, iar agenda lor ESG este de asteptat sa fie tratata foarte serios. De fapt, cel mai recent dintre fonduri, cel pe care il ridicam acum, este fond de articol 8, ceea ce inseamna <<light green>>, iar in termeni practici asta inseamna ca nu putem finanta din acest fond afaceri care opereaza de exemplu in sectorul de petrol si gaze sau care nu indeplinesc criteriile specifice de ESG. Deci, pentru noi sunt limitari”, explica ea.

Este oferit un discount pentru clientii conformi politicilor ESG la finantarea venita din noul fond al CVI?

“Nu chiar, Nu suntem un fond de tip <<dark green>> ceea ce inseamna un fond de impact. Deci nu este o recompensa. Monitorizam anumiti indicatori – cheie, dar nu investim cu scopul de a avea un impact complet asupra portofoliului. Deci, este o diferenta, dar avem anumite investitii in portofoliu care contribuie la actiunea climatica si sustenabilitatea mediului si cu acest tip de investitie incercam sa fim flexibili, este o finantare flexibila, deci intotdeauna este o chestiune de discutii si negocieri”, sustine Magdalena Sniegocka.

“Am putea introduce de exemplu clauza <<margin ratchet>> pentru a indeplini anumite criterii, insa vor fi la acest stadiu numai criterii financiare. Cred ca ne uitam la asta la modul ca, din pacate, nu este morcovul, dar este batul pentru ca, daca cineva nu isi atinge tintele ESG, ii aplicam o penalitate, ii majoram marja. Dar, de fapt, in aceasta etapa lucrurile stau invers”, a tinut sa precizeze reprezentantul CVI.

Unde este locul private debt ca solutie de finantare pentru companii comparativ cu alte rute de finantare precum imprumutul de la banci si private equity

“In termeni foarte generali, finantarea private debt este menita sa ocupe golul dintre ce pot asigura bancile si ce pot furniza fondurile de private equity si de venture capital. Noi, ca si furnizor de capital private debt, inca ne gandim in termeni de protectie impotriva pierderilor. Deci, este un instrument de datorie, ceea ce inseamna ca la sfarsitul zilei trebuie sa vedem cashflow pozitiv la un business”, afirma Magdalena Sniegocka.

“Aceasta este cerinta nr. 1, chiar inainte sa incepem analiza sau sa incepem o analiza aprofundata a afacerii. Deci cashflow-ul pozitiv este un “must have”, insa cum ne diferentiem fata de banci este ca putem lua mai mult risc, iar pentru acel risc trebuie sa luam un randament ceva mai mare si, deci, ne asteptam sa generam un randament ceva mai mare. Prin natura noastra, suntem mai scumpi decat bancile, dar pentru ca putem lua mai mult risc”, explica aceasta.

“Pe de alta parte, fata de fondurile de private equity, noi suntem mai ieftini decat private equity si mai avem un plus – noi nu luam actiuni, nu luam nicio participatie in business, nu structuram tranzactiile noastre cu warrant sau conversii (convertibles), deci acestea nu sunt instrumente dilutive (care sa dilueze participatia actionarilor companiei, n.r.). Deci, antreprenorul poate sa isi mentina controlul afacerii, noi nu interferam cu operatiunile de business. Ne asteptam bineinteles la atingerea anumitor repere (milestones) sau indicatori – cheie, ne uitam acolo in fiecare trimestru, dar noi permitem antreprenorului sa isi conduca afacerea si sa ia deciziile de strategie si cele privind toate aspectele afacerii”, a adaugat reprezentantul managerului polonez de private debt CVI.

“Acestea sunt elementele – cheie, dar specifice pentru noi in private debt. Cred ca putem aduce valoare adaugata afacerilor in situatii precum este un proiect care are nevoie de o actiune foarte rapida, iar la noi perioada medie de la prima intalnire pana la desfasurarea capitalului este intre 6 si 12 saptamani. Cred ca sunt proiecte care au fost executate si mai repede in 4 saptamani, dar sunt situatii specifice”, sustine Magdalena Sniegocka.

“Asta este util in particular in situatii in care ai o tranzactie M&A care se intampla intr-un timp foarte scurt, si vrei sa plasezi un “preemptive bid” (o oferta de achizitie plasata de un potential cumparator inainte de inceperea unui proces formal de vanzare, n.r.) si nu vrei sa te duci foarte mult in piata, iar atunci poti veni la un furnizor de private debt, care face o tranzactie structurata eficient si customizata, iar apoi poti refinanta acea tranzactie private debt peste 2 ani cu o finantare bancara de exemplu”, afirma aceasta.

“Alt set de situatii unde putem aduce valoare este pentru IMM-uri, unde companii cu EBITDA de 2 – 3 pana la 5 mil. Euro care au acces, de obicei, la capital de lucru sau o finantare de tip revolving, leasing sau facilitati factoring, dar vor sa faca ceva transformational cu afacerea lor, au o strategie ambitioasa de M&A sau sunt cazuri de actionari buyout ori au loc niste schimbari de actionari in background pe motiv de succesiune a afacerii, si au nevoie de cineva care sa le aduca capabilitati de structurare financiara si se uita in mod specific la afacere si le facem o oferta personalizata”, a mentionat Sniegocka.

“Aceste capabilitati sunt disponibile la banci insa pentru companii mari, insa sunt limitate pentru IMM-uri. Ce putem face este sa oferim acea consultanta prin care sa structuram un astfel de instrument, iar aici avem un exemplu grozav din Romania unde am investit intr-o retea de farmacii, care a avut o crestere incredibila, a avut o strategie ambitioasa de M&A, si-a crescut EBITDA de peste 2 ori, a cumparat licente si actiuni in diferite farmacii din Romania si a devenit jucator de top 5 pe piata locala a farmaciilor, insa apoi a refinantat dupa 2 ani cu finantare bancara”, a punctat reprezentantul CVI.

“In mod evident, nu le spunem niciodata companiilor ca vrem sa fim pe termen lung in structura lor de capital, nu acesta este tipul de instrument. Vrem sa ii ajutam sa creasca, iar atunci cand structura de capital, EBITDA si indicatorii financiari le permit, pot sa refinanteze cu un imprumut bancar”, a mai spus Magdalena Sniegocka, Principal in cadrul CVI la panelul Finantare companii din cadrul evenimentului organizat de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO.

MIRSANU INVESTORS SUMMIT 2025 este sustinut de KRUK Romania in calitate de Event Partner si de AxFina Romania in calitate de Supporting Partner.

CITESTE SERIA DE ARTICOLE MIRSANU INVESTORS SUMMIT 2025

MIRSANU INVESTORS SUMMIT 2025: “Este clar ca Varsovia si Bucurestiul vor fi vazute centrele financiare ale motorului de crestere al Uniunii Europene”. Cu tranzactii puse “on hold” de instabilitatea politica, investitorii asteapta stabilitate si directia in care se vor misca politicile economice ale noului guvern din Romania. Ministerul Finantelor are in plan o ultima emisiune de eurobonduri “de cateva miliarde de euro” in 2025 si imprumuturi de la banci ca backup daca transa 4 din PNRR nu va fi trasa in acest an. Ce tendinte urmaresc investitorii strategici, antreprenorii, managerii de fonduri de private equity, venture capital, private debt, fonduri de pensii, finantatorii internationali, investitorii de pe pietele de capital, real estate, debt management in spatiul Europei Centrale si de Est

Marius Cara, European Investment Bank Group: Avem un pipeline in Romania asemanator cu cel de anul trecut, tinta noastra ramane intre 1,5 mld. Euro si 2 mld. Euro pe an la nivelul bancii cu acelasi mix de infrastructura, energie si investitii in IMM-uri. EIB asteapta cu mare interes sa investeasca in emisiunea de obligatiuni verzi a Electrica

Adrian Tanase, Bursa de Valori Bucuresti: Sunt pregatiri, dar nu am niciun semn privind tranzactii sigure ce ar urma pe bursa pentru ca posibilele listari asteapta mai multa claritate privind politicile economice. Cum arata un “to do list” al lui Adrian Tanase pentru urmatorul CEO al BVB. “As vrea sa vad listate pe bursa REIT-uri din imobiliare sau companii mari precum Dedeman, iar companii care se dezvolta regional sau global sa fie listate si pe Bursa de Valori Bucuresti”

Stefan Nanu, Ministerul Finantelor: Ne facem calculele pentru urmatoarea emisiune de titluri Fidelis si luam in considerare maturitatea de 10 ani la obligatiunile in Euro. Investitorii din SUA au o expunere foarte mare pe Romania de cateva miliarde de euro, atat pe eurobonduri, cat si pe piata titlurilor de stat in lei. La eurobonduri ne uitam sa largim cadrul de emitere de obligatiuni verzi catre cele in format sustenabil, iar in partea a doua anului vrem sa emitem noi obligatiuni Samurai posibil tot verzi. Cine sunt cei mai mari investitori in titlurile de stat de pe piata interna si cine are cele mai mari expuneri pe eurobondurile romanesti

Voicu Oprean, AROBS: Dupa tranzactia din SUA, mai avem un buget disponibil de achizitii M&A de circa 20 mil. Euro si speram sa mai finalizam cateva achizitii in 2025. Suntem relativ aproape cu doua tranzactii, una pe piata europeana in zona de produse, iar cu alta vrem sa completam zona de automotive

Adrian Negru, Raiffeisen Asset Management: Fondurile locale de actiuni si fondurile de pensii Pilon 3 au actiuni de peste 1 mld. Euro pe bursa de la Bucuresti, formand in ultimii 2 – 3 ani inca un jucator institutional important la BVB. “Probabil cand vom ajunge cu fondul de pensii private facultative la active de 200 – 300 mil. Euro sau 500 mil. Euro, pot sa ma gandesc sa investesc 25 – 40 mil. Euro in fonduri de private equity. Pana atunci sunt alte oportunitati care aduc mai multe beneficii pentru fond decat „sa spargem gheata” in private equity la acest moment”

Cristian Munteanu, Early Game Ventures: Primele cifre pe care le facem publice acum privind randamentul fondului nostru Early Game Fund I vintage 2019 arata la nivelul lui martie 2025 un multiplu al capitalului investit de 2,7x, IRR brut de 31% si TVPI de 2,1x. Obiectivul nostru real este de a face un multiplu de 10x la fiecare dintre fondurile pe care le avem. Observam o crestere a evaluarilor initiale ale companiilor de la fondul 1 la fondul 2. “O runda de investitii de serie A nu se mai face astazi la o evaluare de 20 mil. Euro, se discuta deja de la 40 mil. Euro in sus”

Marius Ghenea, Catalyst Romania: Vom incepe sa lucram spre finele acestui an la structurarea fondului de venture capital Catalyst Romania III, care va avea un capital de circa 80 mil. Euro, portofoliu de 15 – 20 companii, iar tichetele de investitii vor creste la 2,5 – 3 mil. Euro. La fondul Catalyst Romania I, dupa 7 exituri suntem la o rata DPI de distributie de capital catre investitorii din fond de peste 1x, cel mai bun exit fiind la un multiplu de bani de 20x. Vom trece in 2025 – 2026 si la primele exituri din fondul Catalyst Romania II

Cosmina Marinescu, KRUK Romania: Avem o rocada foarte clara pe piata vanzarii de portofolii de datorii – daca anul trecut, IFN-urile reprezentau circa 60% din portofoliile puse in vanzare, in 2025 banking-ul reprezinta aproximativ 70%, iar IFN-urile au o pondere de peste 20% in piata. Asteptam in partea a doua a anului sa apara la vanzare portofolii bancare la nivel de valoare nominala de peste 100 mil. Euro

René Schöb, KPMG Romania: Investitorii straini nu au apetit pentru investitii noi in Romania, sentimentul dominant fiind cel de a-si reduce costurile. Noi vedem la antreprenori un accent pe optimizarea cashflow-ului pentru ca lumea nu intelege ce se va intampla in 6 – 12 luni. Unde vad investitorii strategici si antreprenorii oportunitati de investitii pe piata. “La tranzactia grupului Emag cu Cargus este un add-on in timp ce la vanzarea La Cocos catre grupul Schwarz nu vorbim despre o achizitie pentru cota de piata, ci despre un model de business diferit spre care a pivotat strategic un mare grup international de retail”

Nick Vozianov, ING Bank: Probabil, Digi, dar intotdeauna exista un al doilea competitor – sectorul de petrol si gaze, daca ar fi sa pariez cine din Romania ar putea face un imprumut sindicalizat de minim 1 mld. Euro. Piata imprumuturilor bancare pentru corporatii din CEE a ramas constanta ca valoare la 24 mld. Euro in prima jumatate a anului, insa pe fondul scaderii puternice a volumului de la 62 – 63 tranzactii in S1 2024 la 35 de tranzactii in acest an. Piata creditelor sindicalizate din Romania a contabilizat circa 1 mld. Euro in 6 tranzactii in 2024, cu un volum constant de tranzactii, dar pe o piata de 3 ori mai mica in valoare

Matthias Siller, Barings: Este clar ca Varsovia si Bucurestiul vor fi vazute centrele financiare ale motorului de crestere al UE. Romania este la o rascruce de drumuri, iar participantii la piata de capital au de luat acum niste decizii privind directia si pasii urmatori. De exemplu, cred ca la Banca Transilvania sunt 2 optiuni – fie va fi un candidat principal pentru preluare in ceea ce va fi o piata M&A hot in Europa, fie as invita statul roman sa preia participatia EBRD din banca. Ce mesaje are investitorul global despre participatiile statului in companiile de utilitati listate si despre portofoliile fondurilor de pensii din Romania

Dan Dascal, BT Asset Management: Obligatiunile emise de catre statul roman cu un cupon de 7% la Euro garanteaza un randament de 30%, ceea ce ar fi o investitie foarte buna. Investitiile in active real estate pot genera randamente la euro superioare titlurilor de stat cu randamente anuale de circa 8% la euro, care pot fi optimizate prin metode prin care poti sa iti iei leverage

William Watson, Value4Capital: Romania inca are o piata relativ neconsolidata fata de Polonia, ceea ce o face un loc foarte atractiv de investitii atat pentru strategici, cat si pentru investitorii financiari. Piata de private equity din CEE are doua dependente pe partea de fundraising – un procentaj mult mai mare de investitori si institutii private, iar institutiile financiare internationale si agentiile guvernamentale joaca un rol-cheie in strangerea de noi fonduri fata de restul Europei

Vytautas Plunksnis, INVL Asset Management: Fondurile baltice de pensii private au o pondere de circa 20% din noul nostru fond regional de private equity. Grupul INVL, cumparatorul Pehart, are investitii totale in Romania pe mai multe piete care se apropie de 500 mil. Euro, cifra care include atat capitalul de investit, cat si partea de datorii

Bartosz Kwiatkowski, Enterprise Investors: Tinta noastra pentru piata din Romania este sa avem o tranzactie add-on pe care o vom anunta in curand si o achizitie directa din noul fond in termen de un an. Avem nevoie de randamente mai mari la tranzactiile pe piete inafara Poloniei pentru a justifica investitiile pentru ca exiturile sunt mai provocatoare in tari mai mici

Evtim Chesnovski, Integral Capital Group: Ne uitam in Romania in urmatoarele luni la o achizitie, posibil doua tranzactii. Primul exit dintr-o companie din Romania il vom semna anul viitor. Fata de Europa de Sud – Est, vedem ca pietele de capital sunt ceva mai dezvoltate in Europa Centrala, unde accesul la finantare este mai usor si acolo poti vedea investitii in companii mai mature generatoare de cash, cu o crestere solida

Magdalena Sniegocka, CVI: Dorim sa investim circa 500 mil. Euro pe pietele de private debt din CEE, din care pana la 100 mil. Euro vrem sa desfasuram in tranzactii in Romania. Avem in pipeline 11 tranzactii in Romania, din care una semnata si aprobata, iar alta intr-o faza avansata. Cu ce “arme” lupta fondurile de private debt in competitia lor cu bancile si fondurile de private equity

Radu Dobre, APS Romania: Ne asteptam la un volum total de tranzactii in jurul a 500 mil. Euro valoare nominala a portofoliilor de creante. Cred ca in urmatorii doi ani cel putin un jucator de pe piata administrarii portofoliilor de datorii va mai iesi din piata. Managerul ceh APS de pe piata de debt management a cumparat recent un IFN pe piata din Romania

Valeriu Binig, PPC: Investitorii strategici de pe piata de energie din Romania se uita daca sa investeasca pe partea de stocare in baterii independente sau baterii colocate. Ne uitam la multe tari din regiune, insa principala piata pentru investitii este Grecia, dupa care urmeaza Romania

Lorena Brehuescu, Oresa Industra: Instabilitatea din prima jumatate a anului nu ne-a ajutat sa mergem spre o achizitie M&A. Ne-am uitat la o tranzactie de peste 25 mil. Euro in orasele secundare si la o tranzactie de peste 100 mil. Euro pe piata Bucurestiului. Pentru noi, e important ca proiectele la care ne uitam pentru achizitie sa aiba deja componenta de leverage

Mihai Patrulescu, CBRE: Cred ca la jumatatea anului, valoarea tranzactiilor de pe piata imobiliara din Romania a ajuns undeva la 400 mil. Euro. Instabilitatea politica din ultima vreme s-a simtit puternic pe zona tranzactiilor, care au incetinit din ce vedem noi. Cel mai mare tichet de tranzactie aflat acum pe piata depaseste 200 mil. Euro

One United Properties, dezvoltator imobiliar poziționat ca lider pe nișa spațiilor rezidențiale de lux din București, își extinde sursele de finanțare pentru portofoliul său de proiecte.

Astfel, pentru a-și susține ritmul de dezvoltare pe piața imobiliară, One United Properties își rearanjează structura de capital.

După ce a strâns 20 mil. Euro din emisiunea de obligațiuni subscrisă de fonduri de investiții administrate de Credit Value Investments, One United Properties discută contractarea unui împrumut bancar.

“Suntem în faza de contractare a unui credit de 12 mil. Euro de la o bancă pentru a refinanța o parte din achiziția de 16,8 mil. Euro a proiectului North Gate. Împrumutul va fi pe termen lung, de 15 ani“, a precizat pentru jurnalul de tranzacții MIRSANU.RO Victor Căpitanu, fondator al One United Properties.

Jurnalul de tranzacții MIRSANU.RO a scris în premieră pe 16 octombrie 2017 că One United Properties a cumpărat cu 16,8 mil. Euro proiectul de birouri North Gate din nordul Bucureștiului, închiriat de către Renault Technologie Roumanie.

One United Properties și-a extins treptat mixul de finanțare al proiectelor astfel că acum are la dispoziție bani din mai multe surse – capitalul propriu al companiei, capitalul atras de la investitorii per proiect, obligațiuni, împrumut bancar și avansurile plătite de clienți.

“Cumpărăm terenurile cu banii din capitalul nostru, apoi începem lucrările pe care le finanțăm din avansurile plătite de clienți și din alte fonduri atrase precum cele din emisiunea de obligațiuni sau împrumut bancar”, explică Victor Căpitanu modul de lucru.

One United Properties ajunge astfel să atragă din luna septembrie până acum 42 mil. Euro din trei mutări făcute pentru a-și completa necesarul de finanțare cu fonduri atrase printr-o majorare de capital operate ca urmare a intrării unor noi investitori în companie, prin emisiunea de obligațiuni și din contractarea unui împrumut bancar.

Întrebat care este plafonul maxim de îndatorare luat în calcul în cadrul strategiei generale de finanțare a companiei, Victor Căpitanu a răspuns: “Datoriile să se încadreze până la aproximativ 50% din structura de capital“.

One United Properties și-a majorat în septembrie 2017 capitalul cu 10 mil. Euro prin atragerea de fonduri de la 12 investitori privați, care au primit în schimb 8,13% din acțiunile companiei.

Apoi, a făcut o nouă mișcare pentru a-și completa resursele de finanțare anunțând pe 27 noiembrie 2017 emiterea de obligațiuni de 20 mil. euro, cu scadență la 4 ani, prin plasament privat, subscrise integral de fonduri aflate în co-management de către Credit Value Investments din Polonia.

Plata cuponului se va face semestrial, iar rambursarea banilor atrași din vânzarea de obligațiuni va avea loc la scadență, adică peste patru ani, potrivit informațiilor disponibile pentru jurnalul de tranzacții MIRSANU.RO.

Banii din vânzarea obligațiunilor vor fi utilizați pentru dezvoltarea proiectelor rezidențiale existente și noi ale companiei One United Properties.

„Finanțarea prin obligațiuni a One United Properties arată încrederea CVI în poziția de lider a companiei pe piața rezidențială segmentul de lux din București, dar mai ales în perspectivele sale de creștere pentru următorii ani. Finanțarea acordată vizează atât proiectele rezidențiale existente ale One United Properties, cât și unele noi. Credem în puterea capitalului privat care poate deveni motorul economiei românești, pentru a crea un lanţ de valoare adăugată care să rămână înăuntrul ţării”, a declarat Ciprian Nicolae, Director al Credit Value Investments.

Credit Value Investments este o firmă independentă de investiții, care și-a început activitatea în 2012 și a devenit în scurt timp liderul segmentului non-bancar de finanțare în Polonia și Europa Centrală și de Est.

Prin tranzacția de finanțare derulată cu One United Properties, Credit Value Investments își întărește poziția de investitor pe piața românească, după ce în luna iulie a subscris integral o emisiune de obligațiuni de 12 mil. Euro a unui alt dezvoltator imobiliar local, Impact SA București.

Emisiunea de obligațiuni a One United Properties a fost încheiată prin intermediul avocaților celor două părți – firma austriacă de avocatură Wolf Theiss și Rădulescu & Mușoi, care au lucrat pentru Credit Value Investments, respectiv Biriș Goran și firma austrracă de avocatură Schoenherr. Consultantul de investiții al tranzacției a fost Simona Gemeneanu de la Morphosis Capital.

Echipa Biriș Goran care a oferit asistenţă în tranzacție a fost formată din avocații Daniela Lazea, Christian Mîndru și Mariana Signeanu, aceeași casă de avocatură lucrând alături de One United Properties și la finalizarea achiziției birourilor North Gate din București.

„Obligațiunile vor îmbunătăți structura de capital a companiei și vor pune la dispoziție lichiditate pentru noi dezvoltări rezidențiale. Este un demers care ne va stimula în crearea de noi proiecte sustenabile, care să se alinieze standardului de top și filosofiei brandului One United Properties”, a spus Victor Căpitanu.

One United Properties este principalul dezvoltator imobiliar specializat pe proprietăți rezidențiale exclusiviste din București, ai cărui acționari principali sunt Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu. Cei doi au făcut carieră ca bancheri și apoi s-au aflat printre cei patru acționari ai casei de consultanță pentru tranzacții Capital Partners, care din 2016 a trecut în structurile Băncii Transilvania unde operează în cadrul BT Capital Partners. One United Properties are în portofoliu mai multe proiecte rezidențiale finalizate (188 de apartamente), în construcție (340 de apartamente) și care urmează să fie începute în următorii ani (484 de apartamente).

Randamentul anual al investițiilor pe piața de birouri se menține la 7,5% în ultimul an, arată un raport al consultanților JLL referitor la evoluția pieței imobiliare în primele nouă luni ale acestui an. Potrivit sursei citate, tranzacțiile din sectorul de birouri au avut o pondere de circa 25% din volumul total de investiții imobiliare realizat în România în perioada 1 ianuarie – 30 septembrie 2017, estimat de către JLL la 610 mil. euro.