Piata imobiliara din Romania a incheiat primul semestru din 2023 cu tranzactii in valoare totala de 168 mil. Euro, aproape la jumatate fata de perioada similara a anului anterior, estimeaza consultantii Colliers.
Tranzactia prin care CTP a cumparat un portofoliu de active de la FM Logistic, a carei valoare nu a fost facuta publica, insa estimata de catre Colliers in jurul a 60 mil. Euro, a avut astfel o pondere de peste o treime din valoarea investitiilor locale din piata imobiliara, potrivit datelor disponibile pentru jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO.
Consultanții Colliers menționează faptul ca, intr-un oarecare contrast cu alte sectoare, incheierea de tranzactii cu spatii industriale este pusa in dificultate mai ales de lipsa activelor disponibile la vanzare, in contetul in care majoritatea dezvoltatorilor tind sa fie proprietari pe termen lung.
Tranzactiile pe segmentul industrial si logistic au reprezentat aproximativ 36% din total, iar cele din segmentul birourilor circa 31%, in timp ce retailul a generat aproximativ 23% din rulaj, iar hotelurile – aproape 11%, noteaza consultantii Colliers in raportul lor de piata.
Perspectivele de incetinire a investitiilor in piata imobiliara se vor mentine si in a doua parte a anului astfel ca un volum scazut de tranzactii in 2023 fata de anii anteriori nu ar fi o surpriza.
„Piata se afla in faza de descoperire a preturilor, astfel ca nici cumparatorii, nici vanzatorii nu isi doresc sa fie cei carora tendintele pietei le vor demonstra peste cateva trimestre ca s-au inselat. Prin urmare, discrepanta dintre asteptarile cumparatorilor si cele ale vanzatorilor este, cu siguranta, mai mare decat a fost in trecutul recent. Principalele puncte sensibile in acest caz sunt, bineinteles, ratele dobanzilor crescute semnificativ fata de anii trecuti. La fel de importante sunt si incertitudinile legate de evolutia viitoare a ratelor dobanzilor. Intr-o nota mai pozitiva, observam in continuare un interes notabil pentru activele locale, inclusiv din partea unor potentiale nume noi, desi, poate spre deosebire de anii precedenti, mai putine dintre aceste solicitari ajung in etape mai avansate. Putem interpreta acest aspect ca fiind un semn de incredere in potentialul pe termen lung al tarii, dar si unul de prudenta in ceea ce priveste contextul actual”, afirma Anca Merdescu, Director Investment & Debt Advisory la Colliers.
Cresterea constanta a chiriilor, influentata in principal de rata inflației, dar, in cazul spatiilor industriale, si de tranzitia catre o piata a proprietarilor, a contribuit intr-o anumita masura la o relaxare in ceea ce priveste tendinta de crestere a randamentelor. Cu un cost de finantare all-in de peste 5,5% in regiunea ECE, determinat in mare parte de saltul ratelor de pe piața monetara (Euribor la 3 luni a crescut de la -0,6% la finele anului 2021 la peste 3,7% in august 2023), costul banilor este cel mai relevant aspect in contextul cresterii randamentelor, sustin consultantii Colliers.
Potrivit acestora, bancile romanesti raman deschise la finantarea tranzactiilor, in masura in care cumparatorul se simte confortabil cu aceste rate.
Se observa o preferinta clara pentru activele de o calitate superioara, care genereaza si care sunt aliniate la standardele ESG, adauga reprezentantii Colliers.
Mai multe tichete mari de tranzactii sunt in diverse stadii si ar putea fi incheiate in a doua parte a anului, ceea ce ar duce volumul total al anului la 500-600 mil. euro, adica la jumatate fata de cele 1,2 mld. Euro inregistrate in 2022. Volumele generate de retail ar trebui sa fie ceva mai mari decat in anii precedenti, avand in vedere ca in perioada urmatoare s-ar putea incheia tranzactii majore, estimeaza consultantii Colliers, care subliniaza ca, in contextul in care se vor incheia mai putine tranzactii de birouri, acesta ar fi un an mai echilibrat in general.
„Per ansamblu, 2023 pare mai degraba un an in expectativa in care investitorii si proprietarii fac bilantul a ceea ce se intampla pe pietele financiare. In urma ultimei perioade de majorari de rate, BCE, precum si Fed, par ca nu mai anunta alte majorari pentru moment. Acest lucru inseamna ca, daca scaderea asteptata a inflatiei se concretizeaza, iar noi vedem unele semne incurajatoare, ratele dobanzilor ar putea incepe sa scada la sfarsitul lui 2023 sau la inceputul lui 2024. Intre timp, economia globala ramane suficient de robusta, cu economiile avansate intr-o forma decenta, inclusiv economiile europene, iar impreuna cu scaderea inflatiei, semnele devin incurajatoare pentru sectorul imobiliar incepand din acest an. In consecinta, presupunand ca nu apare niciun scenariu advers major, 2024 ar trebui sa arate mai bine decat 2023 pentru piata de investii din Romania”, a mai spus Anca Merdescu. Astfel de asteptari trebuie insa calibrate constant, precizeaza expertul Colliers, care adauga ca bancile centrale majore lasa usa deschisa unor noi majorari de dobanda daca inflatia va persista.
La nivelul Europei Centrale si de Est (Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia, Romania si Slovacia), in prima jumatate a lui 2023, volumul total al investitiilor a scazut de aproximativ trei ori, pana la 2 mld. euro. In acelasi timp, volumul total al investitiilor pentru intregul an este estimat la 5 mld. euro, ceea ce reprezinta unul dintre cele mai slabe rezultate din ultimii 10 ani si, de asemenea, mai putin de jumatate din media ultimilor 5 ani, de aproximativ 12 mld.euro.
