“Cred ca ajungem la 1,4 – 1, 5 mld. euro (valoarea tranzactiilor din real estate in Romania – n.r.) anul acesta intr-un final. Pe tranzactii deja semnate, suntem la 1,1 – 1,2 mld. euro. Eram la 600 mil euro la final de T2, in T3 avem una confirmata de aproximativ 100 mil. euro, iar acum cu Paval Holding suntem bine spre 1,2 si sper sa ajungem spre 1,5 mld. euro“, a declarat Mihai Patrulescu, Head of Investment Properties CBRE Romania, la MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2022, a cincea editie anuala a evenimentului organizat pe 6 decembrie de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO alaturi de jucatorii activi in tranzactii pe pietele de M&A, finantari pentru companii, piete de capital si real estate.

“Noi vedem cumva 3 zone – cea mai activa este partea de brownfield-uri de industrial, cladiri, fabrici vacante care sunt cumparate, companii care sunt prezente in Romania si au nevoie de un spatiu, discount asta este o zona. De asemenea, partea de industrial si logistica, acolo mai avem o tranzactie destul de mare in lucru. Si office mai avem in lucru, in special clasa B pentru ca supply-ul in piata este destul de limitat, fie ca sunt cladiri mai vechi“, a spus Mihai Patrulescu.

“Cea mai mare crestere a yield-urilor va fi mai pronuntata pe partea de retail. Acolo avem cele mai mari provocari pe partea de asset management“, este de parere consultantul CBRE.

“Pe piata de birouri din Bucuresti, este o conjunctura fantastica pentru un proprietar. Efectul blocarii de la Primarie este ca nu se mai livreaza cladiri de birouri si deja vedem in anumite zone din Bucuresti cum au crescut chiriile. De aici, doar putem sa extrapolam 2024 – 2026, eu ma astept sa revedem livrari probabil in 2028“, adauga Mihai Patrulescu.

Piata imobiliara din Romania a inregistrat in 2022 cea mai mare tranzactie de finantare corporativa locala, ca urmare a refinantarii partiale a portofoliului de centre comerciale de catre grupul Iulius, care a contractat un imprumut sindicalizat de circa 410 mil. euro.

Recordul bifat de grupul Iulius insa este deja amenintat, avand in vedere tichetele de finantare aflate in miscare pe piata imobiliara.

“Mai sunt finantari mari in lucru, nu stiu daca se termina anul acesta, cam la calibrul asta. Este vorba de un grup international, dar numai pe portofoliul din Romania este perfect comparabil“, explica Mihai Patrulescu.

Tot in 2022, pe piata imobiliara din Romania a mai fost atins un record, prin achizitia portofoliului de birouri CA Immo din Romania si a personalului de catre Paval Holding, vehicul de investitii al familiei Paval, fondatarea retelei de bricolaj Dedeman, pentru 377 mil. euro, cea mai mare tranzactie locala de pana acum in sectorul de real estate.

“Timing-ul a fost extrem de interesant in toata tranzactia. CA Immo avea strategia asta de mult timp in ultimii 2 ani de a iesi din CEE si de a intra in Europa de Vest, inclusiv cand s-a concluzionat tranzactia vor sa se concentreze pe Europa de Vest, pe Germania in principiu. Din punct de vedere strategic, ea era setata cu mult timp inainte, probabil cu un an si jumatate. Noi am inceput sa lucram pe tranzactie undeva in jur de decembrie 2021 cu target-ul de iesi in piata in martie 2022“, a spus Mihai Patrulescu, consultantul care a coordonat echipa de consultanti CBRE pe partea de vanzare a portofoliului CA Immo.

“Intamplarea face ca in martie a inceput si razboiul si timing-ul a fost foarte fascinant la momentul respectiv, razboiul a inceput intr-o joi, vineri am avut 3 intalniri care au fost anulate. Si totusi am avut discutia interna, echipa de proiect de investment de la CA Immo care a zis OK, Ce credeti exista piata? Noi am zis da, exista. E greu sa pun in cuvinte cum a fost inceputul de an. Noi numarasem la un moment dat si era lichiditate asignata pentru Romania in exces de 5 mld. euro, deci intr-o piata in care noi facem cam 1 mld. si care erau bazele pentru compresiile de yield-uri si pentru investitori noi care sa intre in Romania. Am avut discutia la momentul respectiv, mergem sau nu mergem. Vorbeam la un moment dat cu investitori din Israel si spuneau dar aveti un razboi la cateva sute de km, cum iesiti cu ceva de genul acesta? Marimea (portofoliului CA Immo) era foarte mare.

Si o marime de genul acesta socheaza, iar pe de alta parte iti deschide usa pentru geografii noi, pentru investitori noi, te pune pe o harta foarte globala“, adauga consultantul CBRE.

“Noi am beneficiat de competitie puternica, desi am inceput odata cu razboiul, temerile legate de razboi au disparut foarte repede. In 2- 3 saptamani, nimeni nu mai punea intrebari legate de razboi. Asta s-a linistit foarte repede, am avut oferte peste 10, sub 20“, a mai spus Mihai Patrulescu.

“Dominanti erau investitorii care aveau un portofoliu mic in Romania si nu apucasera niciodata sa il creasca, aveau in acelasi timp bani pusi deoparte pentru crestere si era o oportunitate unica din punctul asta de vedere, urmati de investitori care erau complet noi in Romania. Tranzactia mai avea o particularitate foarte interesanta, si anume ca a fost o tranzactie platforma. Nu tranzactionam doar active, ci era la pachet cu echipa de management extrem de bine rodata si atunci se elimina una dintre barierele clasice pentru investitori sa vina in sectorul de real estate. Cumva partea buna la real estate este ca intotdeauna ai venitul indexat, partea proasta este ca nu este light din punct de vedere asset management in functie de clasa in care intri s-ar putea sa fie destul de intens“, afirma Patrulescu.

“A doua categorie de investitori erau investitori care erau complet noi in piata din Romania, fie ca vorbeam de family offices, fie ca vorbeam de investitori institutionali de pe zona asta. Dupa care am inceput sa triem din oferta si am beneficiat de competitie si am inceput sa fim foarte specifici in ceea ce cautam“, a mai spus consultantul CBRE.

Cumparatorul a dat cel mai mare pret?

“Era un mix intre un pret ok, dar cu siguranta si de a inchide tranzactia. Noi am intrat in exclusivitate in jurul lunii iulie si am inchis in noiembrie, un termen accelerat avand in vedere cat de mare era tranzactia si nu au fost opriri pe parcurs. Siguranta tranzactiei era foarte importanta, pretul a fost foarte ok, era foarte aproape de book value ceea ce targetam noi, deci am fost foarte multumiti de proces“, a mai declarat Mihai Patrulescu, Head of Investment Properties CBRE Romania, in cadrul panelului privind evolutia tranzactiilor in sectorul real estate al evenimentului organizat de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO.

Partenerii MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2022 sunt Mazars, Schoenherr, Raiffeisen Bank Romania si Adrem.