“Anul 2024 a fost un an bun si ar avea potentialul sa fie un an foarte bun relativ la media pe care am inregistrat-o in ultimii 10 ani. Multe tranzactii se aduna la sfarsitul anului, iar riscul este foarte mare si acum se va si materializa. Un <<pipeline>> (volum de tranzactii aflat in pregatire – n.r.) de tranzactii de jumatate de miliard de euro, poate ceva mai mult, nu este doar pe muchie, ci unele tranzactii sigur nu se mai fac anul acesta, altele daca reusim in ultimele 2 saptamani sa inchidem doar foarte dificil”, a declarat Robert Miklo, Director Investment Services al Colliers Romania, la MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2024, eveniment organizat pe 5 decembrie de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO alaturi de jucatori activi in tranzactiile de M&A, finantare, piete de capital, real estate si NPL din Romania si din spatiul Europei Centrale si de Est.
“Chiar si la cele 700 – 750 mil. Euro inregistrate pana acum in acest an, care este aproximativ in linie cu media ultimilor 10 ani, Romania a performat foarte bine relativ la alte tari vecine. Stam cu mult mai bine decat Ungaria, am avut parte de situatia in care investitori din Ungaria veneau in Romania pentru ca auzeau de volumele noastre si voiau sa inteleaga ce se intampla in Romania. Polonia, care este elefantul regiunii, si ei si-au revenit, au avut un an foarte slab”, a punctat Robert Miklo.
“Industrialul a luat aproape jumatate din volumul total anul acesta, iar retailul si office-ul circa 25% fiecare. Au fost si tranzactii in zona hoteliera, dar mai mici”, estimeaza consultantul Colliers.
“Cand calculam volumele nu ne referim nici macar la investitii in terenuri, este un subiect separate, noi ne referim la proprietati investitionale (investment properties, lb. eng), care genereaza un venit”, a precizat acesta.
Ce s-a schimbat in ultimii 10 ani in tranzactiile din real estate?
“Cred ca ceea ce s-a schimbat treptat, au venit tipuri de jucatori noi in piata. Cred ca asta s-a schimbat in ultimii 10 ani. Ce a ramas constant mai mult sau mai putin cu o nota pozitiva, m-am uitat la ultimii 10 ani si cred ca cu o exceptie anul 2018, anul trecut a fost la fel mai slab, dar an de an stateam aproape de acest nivel anual, pe care l-am calculat undeva intre 800 – 900 mil. Euro”, a subliniat Robert Miklo.
“Ne-am dorit mai mult, ne-am dori sa trecem de 1 mld. Euro, sa ajungem chiar la 2 mld. Euro pe an. Polonia era la un maxim de 6 mld. Euro pe an, acum sunt pe la 4 mld. euro. S-a mentionat si se mentioneaza des importanta lichiditatii pentru investitori. Romania de bine, de rau a avut lichiditate”, este de parere acesta.
“In real estate ne uitam la fractiuni de puncte procentuale cand ne uitam la yield-uri, la noi 25 – 50 puncte procentuale la yield inseamna mult, dar cand faci un pas in spate si te uiti la poza mare, ultimii 10 ani yield-urile prime office yield pe care il luam ca si benchmark s-a miscat intre 6,75 si 7,75, ceea ce este o diferenta semnificativa. A fost stabilitate in piata din Romania. Au fost lucruri care s-au mentinut, au fost ani in care contextul a fost mai putin favorabil si asta este un lucru bun”, sustine Robert Miklo.
Cum vor evolua randamentele in investitiile din piata imobiliara in 2025?
“Noi avem nevoie de un spread pozitiv. La randamente publicate, Ungaria sunt sub noi. Eu cred ca tranzactiile de anul acesta au si marcat o crestere de yield-uri fata de unde eram pe hartie. Anul viitor nu ma astept la mari schimbari (de yield), poate daca se rezolva si politic, Romania este foarte atractiva, poate vom vedea scaderi foarte usoare, poate nu. As zice ca nu vom vedea cresteri pentru <<prime asset>> (active principale, n.r.)”, afirma consultantul Colliers.
Mai este capitalul romanesc la o pondere semnificativa raportat la tranzactiile de pe piata real estate, asa cum a fost vizibil in anii anteriori?
“S-a subtiat in cifre absolute pentru ca Dedeman a facut poate o pauza in achizitia de “yielding properties” (proprietati generatoare de randamente – n.r.) pentru ca, de fapt, continua sa investeasca in terenuri si alte active si s-ar orientat un pic inafara, ceea ce este in regula. Insa au facut o achizitie de circa 400 mil. Euro pentru portofoliul CA Immo si au mai facut ulterior inca o achizitie de 100 mil. Euro, deci au investit 500 mil. Euro intr-un context destul de dificil si este de inteles ca vor sa diversifice (portofoliul – n.r.) si pentru moment poate s-au indestulat”, a raspuns consultantul Colliers.
“In paralel, poate ne-am dori mai mult, dar totusi pe alocuri apare capitalul autohton, fie ca vorbim de tranzactia semnificativa a proiectului Iride cumparat de catre Alpha Properties a lui Alin Niculae sau parcuri de retail, cum s-a vandut in Brasov cu vanzator roman si investitori romani. Poate ne-am dori mai mult, dar incet incet vedem cresterea. Sunt valori mai mici (fata de alti ani-n.r.). dar un tichet de 50 mil. Euro este un tichet mare. In Romania s-au tranzactionat de-a lungul timpului datorita investitorilor straini tichete mari de 100 mil. Euro, alte tari nu se pot lauda foarte mult desigur nu vorbesc despre Europa de Vest, dar chiar si in regione nu sunt asa multe”, sustine Robert Miklo.
“Deci, poate sunt tichete mai mici, dar totusi tichete semnificative, dar odata cu acumularea capitalului romanesc, vom vedea crestere in zona de investitori locali”, a punctat acesta.
“Ne dorim, de fapt toata lumea isi doreste, ca si capitalul institutional roman sa intre in piata fie prin ceea ce face de exemplu BT Asset Management, dar Banca Transilvania este o institutie foarte mare, deci ne dorim sa vedem exponential crestere si in alocarea asta, au inceput sa o faca. Ne dorim sa vina mai multi fie prin aceste fonduri deschise, unde Ungaria de exemplu este foarte dezvoltata, fie prin listari”, a mentionat consultantul Colliers.
“Nu va fi usor sa vedem listari aici, foarte multi sau foarte repede, dar aici potentialul este foarte mare sa vedem capital autohton prin aceste canale institutionale”, a mai spus Robert Miklo, Director Investment Services al Colliers Romania, la panelul Real Estate al evenimentului organizat de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO.
Partenerii MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2024 sunt KRUK Romania, Forvis Mazars Romania si NNDKP si are sprijinul Supporting Partners din partea Datasite, AxFina, Kapital Minds, Dentons, Sancons Capital & Investment, Bursa de Valori Bucuresti si Vetimex Capital.
Citeste seria integrala de articole MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2024
MIRSANU DEALMAKERS SUMMIT 2024. “In a storm it’s pretty hard to stay dry”. Lichiditatea din pietele private si din pietele publice va fi afectata de “furtunile” din comertul global, ceea ce va impune schimbarea si adaptarea strategiilor jucatorilor la noul mediu de piata. Ce tendinte modeleaza tranzactiile M&A si de finantare ale investitorilor strategici, ale fondurilor de PE & VC si ale companiilor antreprenoriale. Ce asteptari au investitorii pe pietele de capital, real estate si NPL pentru 2025
Valeriu Binig, PPC Group: PPC a depasit pana acum 2 mld. Euro investitii pe piata de energie din Romania. Vom vedea in sector un flux de capital, intrebarea este cum va fi el ridicat. Pe fondul evolutiilor impredictibile din piete, project finance incepe sa fie sub semnul intrebarii ca tip de finantare si atunci se prefera corporate finance
Radu Hanga, Bursa de Valori Bucuresti: Ne mutam treptat dintr-o lume globala catre una mai locala, in care bursele si fondurile de investitii vor avea un rol mai important. Bursele sunt suficient de mature ca sa preia sarcina de exit a fondurilor de private equity din companii. Pe bursa de la Bucuresti vor continua sa vina pe termen scurt emisiuni de obligatiuni corporate si emitenti non-bancari
Ciprian Dascalu, BCR: Dobanzile pentru companiile din Romania sunt mai mici decat in Ungaria si mai mari decat in Polonia. Ne asteptam sa performeze in anii urmatori sectoarele cu o cerere inelastica sau mai putin elastica din perspectiva consumatorilor
Razvan Butucaru, Forvis Mazars: Estimam piata de M&A din Romania pentru 2024 la un volum de 100 – 120 tranzactii si ne asteptam sa se inchida ca valoare pana undeva la 2,5 mld. Euro. Observam un apetit mai scazut al investitorilor fata de tichetele mari si foarte mari, explicabil in contextul general economic si geopolitic
Bill Watson, Value4Capital: Pentru ca activitatea de strangere de noi fonduri private equity din CEE a fost modesta, va fi mai putin capital de investit si va fi o concurenta mai mica pe tranzactii. Dezvoltarea pietei de leverage pentru a sustine tranzactiile fondurilor de private equity va deveni mai importanta. “Suntem intr-o piata in care nu a fost nicio scanteie tranzactionala”
Ionut Lianu, CEC Bank: Ne dorim ca urmatoarea emisiune de obligatiuni sa o facem intr-un format verde sau ESG. Tichetul de bonduri de 300 mil. Euro pe care l-am emis este unul minim pentru fondurile care acopera regiunea noastra
Dan Farcasanu, Mozaik Investments: Problema in piata de M&A nu este la nivelul multiplilor de evaluari, ci de pipeline. Lucram la doua tranzactii de “crestere”, din care pentru una clar trebuie sa cautam un partener. Urmatoarea semnare de achizitie, estimata pentru prima jumatate a anului viitor
Daniela Secara, BT Capital Partners: Urmatoare emisiune de obligatiuni a Bancii Transilvania va fi candva anul viitor, fereastra o vom decide in functie de necesarul de finantare al bancii si de evolutia pietelor. Banca Transilvania a decis sa iasa pe pietele internationale pentru ca fondurile de pensii locale si fondurile de asset management au anumite limite de investitii per emitent si atunci ai nevoie si de alti investitori
Cosmina Marinescu, KRUK: Media de portofolii vandute pe piata este la circa 150 in acest an. Va ramane un nivel crescut de vanzare de portofolii NPL de catre IFN-uri, ceea ce poate duce inclusiv la iesirea din piata a anumitor jucatori
Cornel Marian, Oresa: Am vandut de-a lungul timpului 4 companii locale din portofoliu la o valoare de intreprindere de peste 100 mil. Euro. Cred ca nu am avut o companie suficient de mare in portofoliu pentru a face un IPO pe bursa. „Cand intri in perioade ca acestea e bine sa nu fii supraindatorat, iti trebuie cash si acces la capital”
Marius Ghenea, Catalyst Romania: Cel mai profitabil exit l-am facut cu Green Horse Games catre Tencent, unde multiplul fata de capitalul investit de noi in companie a fost de cateva zeci de ori mai mare. La fondul Catalyst 1, dupa 6 exituri avem un multiplu de peste 4x fata de capitalul investit ceea ce ne confirma ca este un fond de succes. Ce minusuri sunt in ecosistemul antreprenorial din Romania
Andrei Gemeneanu, Morphosis Capital: In 2025, obiectivul este sa facem 2 – 3 achizitii de platforme noi cu fondul al doilea, care are un hard cap de 120 mil. Euro. Cu tot cu tranzactii add-on, ne apropiem de un volum M&A de doua cifre. “De cand investim in Romania, mi se pare ca a executa aici strategii bolt-on este mai dificil decat in alte geografii”
Mihai Purcarea, BRD Asset Management: In acest moment, este o discrepanta destul de mare intre oferta si cererea de pe piata de capital pentru ca sunt cateva zeci de miliarde din partea clientilor care vor sa investeasca si nu au in ce. La emisiunile de obligatiuni se poate obtine o lichiditate buna a acestui instrument daca tranzactia este minim de 500 mil. Euro
Oana Mogoi, ING Bank: Am vazut in acest an o stagnare pe piata creditelor sindicalizate, unde s-au strans peste 1,5 mld. Euro, din care energia este cap de lista cu peste 1 mld. Euro. Energia, serviciile medicale private si telecom, printre sectoarele in care se vor invarti banii din finantarile bancare
Florin Visa, Early Game Ventures: Pentru 2025 ne asteptam la fondul 1 sa avem 1 – 2 investitii follow-on si 4 exituri, iar la fondul 2 avem in plan 6 investitii. Ne concentram pe verticale de business precum cybersecurity, devtools si edutech
Tudor Grecu, KPMG: Nu avem o tranzactie de 1 mld. Euro in pipeline, dar tranzactii de sute de milioane de euro avem si speram sa se intample. “Upper hand”-ul in negocierile de pe piata de M&A este la vanzator cu exceptia energiei regenerabile, iar in tranzactiile din banking este la autoritatea de reglementare
Carmen Sebe, Seedblink: Vedem si noi cumva acea trecere de la globalizare la localizare pentru ca am avut mai multe companii din Romania pe platforma decat companii europene cum incepusem sa avem in ultimii ani
Robert Miklo, Colliers: Un „pipeline” de tranzactii de circa 500 mil. Euro este pe muchie intre 2024 si 2025 pe piata imobiliara. Din valoarea investitiilor de 700 – 750 mil. Euro din acest an pana acum, cam jumatate din pondere este sectorul industrial si spatii logistice, iar segmentul de birouri si cel de retail fiecare a luat cam un sfert
Andrei Racu, Arobs: Strategia noastra M&A este sa mergem catre piete noi din Vest, dar si catre Turcia si ne intereseaza verticale precum cybersecurity, embedded software, medical, aerospatial, AI sau data science. Pana acum am facut 10 achizitii din cash propriu si le-am refinantat in unele situatii pe Arobs
Valentin Voinescu, NNDKP: Vedem si noi o tendinta de localizare. Este o perioada de reasezare pe care am resimtit-o puternic in piata si care probabil va continua in 2025. Daca inainte aveam bani proaspeti 70% – 80% din activitatea noastra, acum suntem la aproximativ 50% – 50% bani proaspeti si reiteratii
Mihai Patrulescu, CBRE: Ne asteptam ca volumul de tranzactii pe piata imobiliara sa se inchida la circa 850 mil. Euro in 2024. Tranzactiile dureaza mai mult – due diligence mai lung si mai greu, au venit si reglementarile ESG la care se adauga cadrul legislativ. Pentru 2025 vad focus pe investitii in retail si industrial
Andreea Pipernea, APlus Advisory: Din zece mandate de fuziuni si achizitii la care am lucrat recent cu antreprenorii, 20% dintre acestea au fost mandate in care sa cumpere competitori mai mici. Prima mentalitate de schimbat la antreprenori este acela ca fac un business ca sa il vand pentru ca, de fapt, venim dintr-o mentalitate mai veche de “business as a lifestyle” prin care sa dau de mancare familiei mele
Florin Sandor, Sancons Capital & Investment: La apogeul pietei locale de NPL, ajunsesem sa administrez active neperformante cat o treime din banca. Fostul bancher Intesa Sanpaolo a investit acum pe cont propriu in achizitia unui portofoliu NPL in Republica Moldova. “Ma uit la pietele din jurul Romaniei la portofolii cu expuneri de 10 – 30 mil. Euro”
