“In prima jumatate a anului ne-am uitat la foarte multe proiecte pe zona de M&A (fuziuni si achizitii). Instabilitatea aceasta din prima parte a anului nu ne-a ajutat foarte mult la a merge intr-o directie de achizitie. In continuare, suntem foarte activi, ne uitam la foarte multe oportunitati de M&A, de joint venture (asociere), sunt foarte multe directii, insa prima jumatate a anului consider ca a fost intr-un colt de umbra pentru ca investitorii au fost un pic <<on hold>> (in asteptare, n.r.)”, a declarat Lorena Brehuescu, M&A and Leasing Manager in cadrul Oresa Industra, la MIRSANU INVESTORS SUMMIT 2025, eveniment online organizat pe 26 iunie de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO.

“Noi vrem in continuare sa ne crestem portofoliul, poate o facem mai stabil, dar nu ne grabim sa luam decizii poate impulsionate de o crestere rapida si poate ineficienta. Suntem aici si speram ca a doua jumatate a anului sa fie mai fericita in zona aceasta de M&A”, a punctat Lorena Brehuescu.

La ce tichete de achizitie se uita Oresa Industra pe piata de logistica?

“Ne-am uitat si la un proiect in valoare de peste 25 mil. Euro, dar si la unul de peste 100 mil. Euro. Depinde foarte mult unde sunt localizate. Cele de peste 20 mil. Euro sunt poate in orasele secundare, cele de valori mari sunt evident in cea mai mare piata de industrial si logistica, si anume Bucurestiul”, a subliniat reprezentantul Oresa Industra.

Ce conditii de piata pun „pe hold” tranzactiile?

“Incertitudinea genereaza costuri de finantare diferite si nu stii unde sa aterizezi, de fapt asta este problema. Noi suntem cunoscuti in piata ca suntem mai agili si nu ne speriem totusi, suntem destul de vechi in piata si atunci s-au mai gestionat crize, dar este important sa stii cam cum ai sa aterizezi. Lucrurile nu s-au concretizat si din cauza faptului ca anumiti investitori au niste asteptari poate nerealiste”, a precizat managerul Oresa Industra.

Oresa Industra, manager de portofoliu imobiliar pe segmentul spatiilor industriale si de logistica, face parte din compania de investitii Oresa – la origine un family office al unei familii antreprenoriale din Suedia, Oresa activand pe piata de investitii din Romania de aproape 3 decenii.

“Pentru noi componenta de a prelua ceva care are deja leverage (imprumut) este importanta, deci cand vorbim despre astfel de portofolii, desigur ca aceasta este valoarea (include si partea de leverage, n.r.)”, a adaugat Lorena Brehuescu.

Potrivit acesteia. modul de lucru al Oresa Industra este ca dupa achizitie, sa refinanteze componenta de leverage rostogolind imprumutul anterior cu unul nou.

“S-a vorbit foarte mult de randamente in real estate, ca ele genereaza cu acest debt (datorie) si leverage (imprumut) in ele, dar intr-o instabilitate poate vrei ceva mai sigur si mai lichid. La noi desigur ca pana se intampla lichiditatea ia ceva timp, deci, este dificil sa iei decizii in momente din acestea foarte dinamice si nu neaparat intr-o zona de stabilitate, dar acum lucrurile sunt pe fagas in care noi putem sa ne facem planuri pe termen mediu si lung”, a spus managerul Oresa Industra.

Ce randamente de investitie cauta Oresa Industra la proiectele de pe piata

“Cand vorbim despre un anumit portofoliu, de o anumita clasa, de un anumit standard, cu o anumita durata a contractului, discutam despre un produs prime. Noi insa suntem undeva peste randamentul respectiv unde ne uitam pentru ca noi nu ne uitam doar la randament, noi ne uitam si la partea de <<return on investment>> (rentabilitate a investitiei), pe un anumit termen de 5 – 10 ani, deci la noi lucrurile sunt un pic mai dinamice in sensul in care nu avem doar acest parametru de yield. Desigur toate ofertele sunt facute la yield, dar in spatele acelui yield se mai ascund si alte tipuri de calcule si pana la urma este vorba despre randamentul pe care il cauta investitorii”, a raspuns Lorena Brehuescu.

“Noi ne-am uitat la niste produse, iar ele trebuie luate ca fiind foarte individualizate, cu caracteristici extrem de specifice, dar cred ca am fost la un yield de peste 8,5% si anul trecut si anul asta”, a precizat aceasta.

“Anul trecut a fost o consolidare masiva in piata, un jucator foarte mare a iesit. Cred ca cei care sunt acum nou prezenti nume precum Garbe, Hillwood isi vor construi portofoliile decat pe partea asta de M&A pentru ca produsul nu exista acolo sau ce a fost s-a impartit, s-a redistribuit. Noi ramanem in zona de nisa”, a semnalat reprezentantul Oresa Industra.

“Dezvoltarea asta de infrastructura va duce la noi zone si oportunitati. Acum o sa vina si din partea asta de cerere pentru ca ea este foarte importanta si noi in parcuri avem, cel putin pe zona de vest, mai mult companii care sunt noi pe piata din Romania si ne-am luptat cu Europa Centrala si de Est, iar Polonia este cel mai mare competitor al nostru in a atrage investitori. Dar cred, in continuare, ca avem toate atuurile, toate sansele”, sustine Lorena Brehuescu.

“Intrarea in spatiul Schengen a ajutat foarte mult zona de logistica. Vad foarte multa productie, cerere, poate si jucatori din zona de Asia care se vor reloca aici, deci lucrurile se intampla”, afirma ea.

“Portofoliul nostru este in continuare intr-o crestere organica. Noi ramanem fermi pe zonele in care credem. La Iasi suntem in curs de obtinere a unei noi autorizatii de constructie si vrem acolo sa extindem portofoliul”, a spus managerul Oresa Industra.

“Pe ceea ce avem, ne continuam dezvoltarea, portofoliul va creste cu vreo 40.000 mp la Iasi. La Arad mai avem si acolo o mica componenta de dezvoltare, dar suntem stabili”, a detaliat investitorul imobiliar.

Ce proiecte cauta Oresa Industra sa isi adauge in portofoliu?

“Pentru noi, produsul ideal este sa fie deja un <<income generating>> (activ generator de venituri, n.r.) care sa aiba componenta de extindere. Adica un proiect de tipul cum il avem pe cel de la Iasi, unde a fost achizitionat un parc, care avea deja componenta de <<land development>> (teren pentru dezvoltare ulterioara). Pentru noi asta este una din cele mai de succes retete. Noi ne-am aventurat si intr-o reconversie majora, cea de la Arad, unde am reconvertit o fosta galerie comerciala intr-un parc de industrial si de logistica de 32.000 mp. Deci, noi suntem un pic atipici fata de un dezvoltator poate clasic de genul <<m-am dus, am vazut terenul, credem in locatie si ne apucam sa dezvoltam>>”, nuanteaza Lorena Brehuescu.

“Dar si proiectele la care ne-am uitat, apropo de cele doua proiecte  de 25 mil. Euro si 100 mil. Euro, unul are partea asta de dezvoltare, celalalt este pe partea de luat income generating (generare de venituri, n.r.) si in continuare dezvoltam mai departe. Nu ne este frica de cladirile care poate deja au un numar de ani, avem deja experienta cum sa le tratam, stim ce vrem sa facem cu ele. Deci suntem intr-o nisa”, a concluzionat ea.

“Ne uitam si la proiecte care sunt diferite de cele specifice pietei de industrial si de logistica, in care acum cred ca o sa fie o componenta de dezvoltare, desi chiar si pe componenta asta de dezvoltare, anul acesta poate se vor livra 300.000. 400.000 sau 500.000 mp. Oricum este un volum mult mai mic fata de anii anteriori ceea ce reflecta faptul ca cererea sau poate apetitul de risc al jucatorilor locali este de a face proiecte, dar care au deja componenta asta de pre-lease (preinchiriere)”, afirma reprezentantul Oresa Industra.

“Este un gap (decalaj, n.r.) intre ceea ce ne-am dori sa dezvoltam si ceea ce ne permite piata sa dezvoltam, avand in vedere cererea existenta”, a mai spus Lorena Brehuescu, M&A and Leasing Manager in cadrul Oresa Industra, la panelul Real Estate din cadrul evenimentului organizat de catre jurnalul de tranzactii MIRSANU.RO.

MIRSANU INVESTORS SUMMIT 2025 este sustinut de KRUK Romania in calitate de Event Partner si de AxFina Romania in calitate de Supporting Partner.

CITESTE SERIA DE ARTICOLE MIRSANU INVESTORS SUMMIT 2025

MIRSANU INVESTORS SUMMIT 2025: “Este clar ca Varsovia si Bucurestiul vor fi vazute centrele financiare ale motorului de crestere al Uniunii Europene”. Cu tranzactii puse “on hold” de instabilitatea politica, investitorii asteapta stabilitate si directia in care se vor misca politicile economice ale noului guvern din Romania. Ministerul Finantelor are in plan o ultima emisiune de eurobonduri “de cateva miliarde de euro” in 2025 si imprumuturi de la banci ca backup daca transa 4 din PNRR nu va fi trasa in acest an. Ce tendinte urmaresc investitorii strategici, antreprenorii, managerii de fonduri de private equity, venture capital, private debt, fonduri de pensii, finantatorii internationali, investitorii de pe pietele de capital, real estate, debt management in spatiul Europei Centrale si de Est

Marius Cara, European Investment Bank Group: Avem un pipeline in Romania asemanator cu cel de anul trecut, tinta noastra ramane intre 1,5 mld. Euro si 2 mld. Euro pe an la nivelul bancii cu acelasi mix de infrastructura, energie si investitii in IMM-uri. EIB asteapta cu mare interes sa investeasca in emisiunea de obligatiuni verzi a Electrica

Adrian Tanase, Bursa de Valori Bucuresti: Sunt pregatiri, dar nu am niciun semn privind tranzactii sigure ce ar urma pe bursa pentru ca posibilele listari asteapta mai multa claritate privind politicile economice. Cum arata un “to do list” al lui Adrian Tanase pentru urmatorul CEO al BVB. “As vrea sa vad listate pe bursa REIT-uri din imobiliare sau companii mari precum Dedeman, iar companii care se dezvolta regional sau global sa fie listate si pe Bursa de Valori Bucuresti”

Stefan Nanu, Ministerul Finantelor: Ne facem calculele pentru urmatoarea emisiune de titluri Fidelis si luam in considerare maturitatea de 10 ani la obligatiunile in Euro. Investitorii din SUA au o expunere foarte mare pe Romania de cateva miliarde de euro, atat pe eurobonduri, cat si pe piata titlurilor de stat in lei. La eurobonduri ne uitam sa largim cadrul de emitere de obligatiuni verzi catre cele in format sustenabil, iar in partea a doua anului vrem sa emitem noi obligatiuni Samurai posibil tot verzi. Cine sunt cei mai mari investitori in titlurile de stat de pe piata interna si cine are cele mai mari expuneri pe eurobondurile romanesti

Voicu Oprean, AROBS: Dupa tranzactia din SUA, mai avem un buget disponibil de achizitii M&A de circa 20 mil. Euro si speram sa mai finalizam cateva achizitii in 2025. Suntem relativ aproape cu doua tranzactii, una pe piata europeana in zona de produse, iar cu alta vrem sa completam zona de automotive

Adrian Negru, Raiffeisen Asset Management: Fondurile locale de actiuni si fondurile de pensii Pilon 3 au actiuni de peste 1 mld. Euro pe bursa de la Bucuresti, formand in ultimii 2 – 3 ani inca un jucator institutional important la BVB. “Probabil cand vom ajunge cu fondul de pensii private facultative la active de 200 – 300 mil. Euro sau 500 mil. Euro, pot sa ma gandesc sa investesc 25 – 40 mil. Euro in fonduri de private equity. Pana atunci sunt alte oportunitati care aduc mai multe beneficii pentru fond decat „sa spargem gheata” in private equity la acest moment”

Cristian Munteanu, Early Game Ventures: Primele cifre pe care le facem publice acum privind randamentul fondului nostru Early Game Fund I vintage 2019 arata la nivelul lui martie 2025 un multiplu al capitalului investit de 2,7x, IRR brut de 31% si TVPI de 2,1x. Obiectivul nostru real este de a face un multiplu de 10x la fiecare dintre fondurile pe care le avem. Observam o crestere a evaluarilor initiale ale companiilor de la fondul 1 la fondul 2. “O runda de investitii de serie A nu se mai face astazi la o evaluare de 20 mil. Euro, se discuta deja de la 40 mil. Euro in sus”

Marius Ghenea, Catalyst Romania: Vom incepe sa lucram spre finele acestui an la structurarea fondului de venture capital Catalyst Romania III, care va avea un capital de circa 80 mil. Euro, portofoliu de 15 – 20 companii, iar tichetele de investitii vor creste la 2,5 – 3 mil. Euro. La fondul Catalyst Romania I, dupa 7 exituri suntem la o rata DPI de distributie de capital catre investitorii din fond de peste 1x, cel mai bun exit fiind la un multiplu de bani de 20x. Vom trece in 2025 – 2026 si la primele exituri din fondul Catalyst Romania II

Cosmina Marinescu, KRUK Romania: Avem o rocada foarte clara pe piata vanzarii de portofolii de datorii – daca anul trecut, IFN-urile reprezentau circa 60% din portofoliile puse in vanzare, in 2025 banking-ul reprezinta aproximativ 70%, iar IFN-urile au o pondere de peste 20% in piata. Asteptam in partea a doua a anului sa apara la vanzare portofolii bancare la nivel de valoare nominala de peste 100 mil. Euro

René Schöb, KPMG Romania: Investitorii straini nu au apetit pentru investitii noi in Romania, sentimentul dominant fiind cel de a-si reduce costurile. Noi vedem la antreprenori un accent pe optimizarea cashflow-ului pentru ca lumea nu intelege ce se va intampla in 6 – 12 luni. Unde vad investitorii strategici si antreprenorii oportunitati de investitii pe piata. “La tranzactia grupului Emag cu Cargus este un add-on in timp ce la vanzarea La Cocos catre grupul Schwarz nu vorbim despre o achizitie pentru cota de piata, ci despre un model de business diferit spre care a pivotat strategic un mare grup international de retail”

Nick Vozianov, ING Bank: Probabil, Digi, dar intotdeauna exista un al doilea competitor – sectorul de petrol si gaze, daca ar fi sa pariez cine din Romania ar putea face un imprumut sindicalizat de minim 1 mld. Euro. Piata imprumuturilor bancare pentru corporatii din CEE a ramas constanta ca valoare la 24 mld. Euro in prima jumatate a anului, insa pe fondul scaderii puternice a volumului de la 62 – 63 tranzactii in S1 2024 la 35 de tranzactii in acest an. Piata creditelor sindicalizate din Romania a contabilizat circa 1 mld. Euro in 6 tranzactii in 2024, cu un volum constant de tranzactii, dar pe o piata de 3 ori mai mica in valoare

Matthias Siller, Barings: Este clar ca Varsovia si Bucurestiul vor fi vazute centrele financiare ale motorului de crestere al UE. Romania este la o rascruce de drumuri, iar participantii la piata de capital au de luat acum niste decizii privind directia si pasii urmatori. De exemplu, cred ca la Banca Transilvania sunt 2 optiuni – fie va fi un candidat principal pentru preluare in ceea ce va fi o piata M&A hot in Europa, fie as invita statul roman sa preia participatia EBRD din banca. Ce mesaje are investitorul global despre participatiile statului in companiile de utilitati listate si despre portofoliile fondurilor de pensii din Romania

Dan Dascal, BT Asset Management: Obligatiunile emise de catre statul roman cu un cupon de 7% la Euro garanteaza un randament de 30%, ceea ce ar fi o investitie foarte buna. Investitiile in active real estate pot genera randamente la euro superioare titlurilor de stat cu randamente anuale de circa 8% la euro, care pot fi optimizate prin metode prin care poti sa iti iei leverage

William Watson, Value4Capital: Romania inca are o piata relativ neconsolidata fata de Polonia, ceea ce o face un loc foarte atractiv de investitii atat pentru strategici, cat si pentru investitorii financiari. Piata de private equity din CEE are doua dependente pe partea de fundraising – un procentaj mult mai mare de investitori si institutii private, iar institutiile financiare internationale si agentiile guvernamentale joaca un rol-cheie in strangerea de noi fonduri fata de restul Europei

Vytautas Plunksnis, INVL Asset Management: Fondurile baltice de pensii private au o pondere de circa 20% din noul nostru fond regional de private equity. Grupul INVL, cumparatorul Pehart, are investitii totale in Romania pe mai multe piete care se apropie de 500 mil. Euro, cifra care include atat capitalul de investit, cat si partea de datorii

Bartosz Kwiatkowski, Enterprise Investors: Tinta noastra pentru piata din Romania este sa avem o tranzactie add-on pe care o vom anunta in curand si o achizitie directa din noul fond in termen de un an. Avem nevoie de randamente mai mari la tranzactiile pe piete inafara Poloniei pentru a justifica investitiile pentru ca exiturile sunt mai provocatoare in tari mai mici

Evtim Chesnovski, Integral Capital Group: Ne uitam in Romania in urmatoarele luni la o achizitie, posibil doua tranzactii. Primul exit dintr-o companie din Romania il vom semna anul viitor. Fata de Europa de Sud – Est, vedem ca pietele de capital sunt ceva mai dezvoltate in Europa Centrala, unde accesul la finantare este mai usor si acolo poti vedea investitii in companii mai mature generatoare de cash, cu o crestere solida

Magdalena Sniegocka, CVI: Dorim sa investim circa 500 mil. Euro pe pietele de private debt din CEE, din care pana la 100 mil. Euro vrem sa desfasuram in tranzactii in Romania. Avem in pipeline 11 tranzactii in Romania, din care una semnata si aprobata, iar alta intr-o faza avansata. Cu ce “arme” lupta fondurile de private debt in competitia lor cu bancile si fondurile de private equity

Radu Dobre, APS Romania: Ne asteptam la un volum total de tranzactii in jurul a 500 mil. Euro valoare nominala a portofoliilor de creante. Cred ca in urmatorii doi ani cel putin un jucator de pe piata administrarii portofoliilor de datorii va mai iesi din piata. Managerul ceh APS de pe piata de debt management a cumparat recent un IFN pe piata din Romania

Valeriu Binig, PPC: Investitorii strategici de pe piata de energie din Romania se uita daca sa investeasca pe partea de stocare in baterii independente sau baterii colocate. Ne uitam la multe tari din regiune, insa principala piata pentru investitii este Grecia, dupa care urmeaza Romania

Lorena Brehuescu, Oresa Industra: Instabilitatea din prima jumatate a anului nu ne-a ajutat sa mergem spre o achizitie M&A. Ne-am uitat la o tranzactie de peste 25 mil. Euro in orasele secundare  si la o tranzactie de peste 100 mil. Euro pe piata Bucurestiului. Pentru noi, e important ca proiectele la care ne uitam pentru achizitie sa aiba deja componenta de leverage

Mihai Patrulescu, CBRE: Cred ca la jumatatea anului, valoarea tranzactiilor de pe piata imobiliara din Romania a ajuns undeva la 400 mil. Euro. Instabilitatea politica din ultima vreme s-a simtit puternic pe zona tranzactiilor, care au incetinit din ce vedem noi. Cel mai mare tichet de tranzactie aflat acum pe piata depaseste 200 mil. Euro