Tranzacții cu tichete mari sunt așteptate să fie finalizate și în partea a doua anului pe o piață imobiliară, care în primul semestru a marcat deja semnarea achiziției AFI Park de către Dedeman, asocierea de tip joint venture în părți egale a Iulius Group cu sud-africanii de la Atterbury pentru portofoliul său de proiecte sau vânzarea pentru 12,25 mld. Euro la nivel international a Logicor de către Blackstone chinezilor de la China Investment Corporation.
Întrebată de către jurnalul de tranzacții MIRSANU.RO ce tranzacții cu valori mari ar putea fi încheiate în partea a doua a anului, Silviana Badea, Managing Director JLL România, a răspuns: “Am putea să vedem tranzacții noi pe piața imobiliară, printre care vânzarea America House și a Radisson“.
Piața imobiliară locală este marcată în ultimii ani de achiziții alimentate de companii cu capital sud-african. După drumul deschis de către NEPI, care a ajuns cel mai important proprietar de stocuri de proprietăți de retail, au urmat în ultimul an alte mișcări semnificative precum intrarea Growthpoint ca principal acționar în Globalworth, fondul de investiții condus de investitorul de origine elenă Ioannis Papalekas, respectiv fuziunea dintre NEPI și Rockcastle, iar săptămâna trecută, Iulius Group a anunțat pentru portofoliul său o asociere în proporții egale cu investitorul sud – african Atterbury, tranzacție autorizată deja de către Consiliul Concurenței.
Într-o privire mai amplă, capitalul sud-african este desfășurat în mai multe tranzacții locale de tip fuziuni și achiziții și în sectoare diferite precum imobiliare, comerț online, curierat sau farma.
Astfel, platforma de comerț electronic Emag, al cărei acționar majoritar este Naspers, a anunțat o serie de achiziții, cea mai proaspătă fiind preluarea unui pachet de 80% din acțiunile firmei de curierat Sameday Courier de la antreprenorul Octavian Bădescu, mișcare care aduce Naspers în dinamica piață locală de curierat.
Pe de altă parte, Ascendis a anunțat în iunie că a finalizat condițiile precedente ale achiziției activelor Sun Wave Pharma, lider pe piața locală a medicinei alternative, tranzacție a cărei valoare finală ar putea ajunge la 65 mil. Euro în următorii trei ani.
Interesul investitorilor sud – africani pentru achiziții de active din România este determinat, în principal de doi factori, explică Andrei Văcaru, Associate Director în departamentul Piețe de Capital al JLL România.
“Pe de o parte este vorba despre situația politică din Africa de Sud, care favorizează plecarea capitalului către alte piețe. Pe de altă parte, de ce se duc o parte din acești bani către România și nu către altă zonă? Pentru că investitorii sud – africani au o percepție diferită de cei din Vest față de piața românească“, spune Andrei Văcaru.
Un pol distinct de investitori în piața imobiliară locală este cel al investitorilor români, conturat de Dedeman, Iulius Group, Țiriac și alte grupuri. „Antreprenorii români sunt o specie (de investitor – n.r.) în creștere. Vor fi mai mulți cumpărători români în real estate, dar nu cred că la nivelul de investiții al Dedeman”, afirmă Silviana Badea.
Capitalul românesc are rol de pilon strategic pentru piața locală, în condițiile în care capitalurile străine ar putea fi mult mai ușor tentate de un exit în cazul unei înrăutățiri a condițiilor de piață.
Cele mai interesante ținte de achiziție pentru investitori sunt considerate active precum imobilul de birouri America House sau proiecte situate în zona Floreasca, respectiv zona de centru – vest a Bucureștiului, potrivit lui Marius Șcuta, National Director, Head of Office Department & Tenant representation JLL România.
Investitorii caută și un portofoliu la scara care să le permită să fie jucători relevanți, precum și un “spread geografic”.
Piața imobiliară din România a trecut în ultimii zece ani prin trei etape majore de evoluție- una, cea dinainte de criza financiară din 2008, apoi cea de criză, respectiv post-criză.
Astfel, volumele tranzacționate din 2007 au scăzut în 2008, ajungând în 2009 la un nivel minim, un salt important al valorilor pieței fiind înregistrat începând cu anul 2014, arată datele firmei de consultanță imobiliară JLL.
Pe piața terenurilor, consultanții JLL arată că volumul tranzacțiilor în București a scăzut de la 400 mil. Euro în 2007 la 100 mil. Euro în 2017, în contextual în care numărul de jucători s-a micșorat, prețurile au trecut de la o creștere în spirală de 50% pe an la una moderată de 10% pe an, iar durata tranzacțiilor a crescut în ultimul deceniu de la 3 la 18 luni în medie.
Cumpărătorii sunt mai prudenți și caută să transfere din riscuri vânzătorilor. De asemenea, de la tranzacțiile de vânzare a unui singur activ au apărut tot mai multe tranzacții cu portofolii de active, acestea fiind în special parte a unor achiziții transfrontaliere.
În cei 10 ani de la lansarea operațiunilor în România, JLL a intermediat mai multe tranzacții semnificative pe piața imobiliară locală, printre care vânzarea unor proiecte precum America House, S-Park, Lakeview, Europolis Park, Promenada, Floreasca Park, Sibiu Shopping City sau Metropolis.
România are potențial de creștere în continuare în ochii investitorilor, în contextul în care față de alte piețe din regiune precum Polonia, Ungaria sau Cehia, stocurile de birouri și de spații industriale sunt sub cele existente pe piețele vecine.
“Există încă bucăți lipsă de piață în România. Un exemplu este segmentul locuințelor pentru studenți, care la noi nu există, situație complet diferită față de alte piețe din Europa“, explică Silviana Badea.
Potrivit acesteia, randamentele de pe piața imobiliară locală, de până la 6,5% pe an în sectorul de birouri sau de până la 8,75% pe an de pe segmentul de spații industrial oferă un argument puternic pentru ca autoritățile să permită fondurilor de pensii să investească o parte din lichidități în piața imobiliară.
Șefa JLL România spune că prin intermediul Camerei de Comerț Americane în România (AmCham) este implicată în discuții privind o schimbare a cadrului legislativ astfel încât fondurile locale de pensii să poată investi în proiecte imobiliare. În acest moment, legea nu permite administratorilor de fonduri de pensii să investească în mai multe sectoare, inclusiv în piața imobiliară, pe care le consideră ca având un risc prea mare astfel că manageri fondurilor de pensii plasează banii preponderent în titluri de stat și acțiuni ale companiilor listate la bursă.